日本房地產(chǎn)中介運營整體來說規(guī)范有序,哄抬房價、合同造假現(xiàn)象非常罕見。

業(yè)內(nèi)人士表示,日本法律對中介的約束非常細致且嚴格,行業(yè)協(xié)會執(zhí)行力強,違法違規(guī)成本很高,所以房地產(chǎn)中介不敢以身試法。另外,日本房地產(chǎn)交易信息透明,責任明確,有利于抑制房地產(chǎn)亂象。

旗下?lián)碛幸患曳康禺a(chǎn)中介公司的ABC公司代表董事孟凡海告訴記者,在日本開設房地產(chǎn)中介公司必須具備3個條件:一是以前從事別的行業(yè)的公司新增房地產(chǎn)中介業(yè)務的,其申請開始房地產(chǎn)中介業(yè)務之前的本業(yè)結(jié)算必須是盈利的。二是要聘請擁有國家資格的房地產(chǎn)交易專員,在公司全職工作。原則上,從事房地產(chǎn)業(yè)務的員工,每5人就需要配備一名房地產(chǎn)交易專員。三是房地產(chǎn)中介必須拿出1000萬日元(1元人民幣約合16日元)營業(yè)保證金,保證金由當?shù)胤▌站止芾?中介一旦出現(xiàn)詐騙等違法違規(guī)行為,使客戶蒙受損失,法務局就拿保證金直接賠給客戶,之后再走法律程序。

孟凡海說,中介銷售價值1億日元的房地產(chǎn),按規(guī)定可收取3%的中介費,也就是300萬日元的中介費。上繳的1000萬日元的營業(yè)保證金,相當于要成交價值3億多的房地產(chǎn)。這還只是金錢上的懲罰,中介若違反宅地建筑物交易業(yè)法等法律,還會受到停業(yè)和吊銷執(zhí)照等行政處分。

日本房地產(chǎn)中介公司的所有合同按規(guī)定需保留10年,一旦合同出現(xiàn)錯誤,房屋出現(xiàn)瑕疵,中介都有不可逃避的責任。當事員工要負責不說,領(lǐng)導和負責人對在任期內(nèi)任何員工所簽的任何一份合同也都要負責。即使出現(xiàn)問題時前任負責人已經(jīng)卸任,也得承擔賠償責任,甚至中止合同,把錢退還買主。

行業(yè)協(xié)會執(zhí)行力強,也是日本房地產(chǎn)中介運營比較規(guī)范的重要原因。孟凡海說,在日本不管干什么行業(yè),一般都有行業(yè)管理,而行業(yè)管理基本上依靠行業(yè)協(xié)會。做房地產(chǎn)有不動產(chǎn)協(xié)會,中介公司都要加入?yún)f(xié)會。

一旦出現(xiàn)買賣糾紛,客戶會直接聯(lián)系中介公司所屬的不動產(chǎn)協(xié)會,協(xié)會馬上出面找中介公司調(diào)查。一旦調(diào)查屬實,中介一要退錢,二要根據(jù)情節(jié)嚴重程度接受處分。協(xié)會核實損失額,報告法務局。法務局馬上賠償客戶損失,支付完后要求中介公司把保證金補齊,視情節(jié)嚴重程度處罰中介公司停業(yè)3個月或半年,直到吊銷其執(zhí)照。

日本房地產(chǎn)交易各環(huán)節(jié)信息透明,很難作假或一房兩賣。孟凡海說,日本房地產(chǎn)都有不動產(chǎn)登記證副本,就像戶口一樣。副本會寫明這處房地產(chǎn)的面積、所在地、所有產(chǎn)權(quán)變更記錄,以及現(xiàn)在的所有者姓名、住址、因何原因拿到這處房地產(chǎn)等內(nèi)容。如果用房產(chǎn)做抵押,那么借了多少錢、借款期限、利息都在副本上有所體現(xiàn)。抵押權(quán)不解除的話,買賣很難成立。

不動產(chǎn)登記證副本由法務局保存,并在網(wǎng)上公開,每個人都可以去查。建筑面積和土地面積跟掛牌信息是不是一致,賣主是不是房地產(chǎn)的真實所有者,房地產(chǎn)是否抵押,這些內(nèi)容在登記證副本上都一目了然。

日本房地產(chǎn)買賣還有專門的司法代書人負責給房地產(chǎn)過戶。一般房產(chǎn)交易簽合同時,司法代書人都要到場。到場前,他會去法務局取出登記證副本,確認交易的房地產(chǎn)到底是不是所謂的賣主所有;簽約時,要求賣主提供權(quán)利證書,相當于國內(nèi)的房產(chǎn)證,還有印章證明書。在區(qū)政府登錄的印章和簽合同的印章若不一致,合同屬無效。此外,司法代書人還會核對賣主身份證件上的姓名和住址,如果賣主是公司的話,還需核對公司登記副本。司法代書人作為法律專業(yè)人士的把關(guān)作用非常重要。

針對國內(nèi)中介協(xié)助賣主開陰陽合同避稅等違規(guī)造假行為,孟凡海說,日本宅地建筑物交易業(yè)法對中介的約束非常嚴格。制定陰陽合同,一旦被發(fā)現(xiàn),肯定會被吊銷執(zhí)照。因為這種行為不但違反宅地建筑物交易業(yè)法,還違反合同法等法律,是犯罪行為。所謂陰陽合同,是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上內(nèi)容不相同的合同,合同分為對內(nèi)與對外,對內(nèi)的那份以逃避國家稅收等為目的,對外的那份則為雙方真實意思表達。

日本中介手續(xù)費費率全國統(tǒng)一。假如某處房地產(chǎn)的成交價是1億日元,中介公司按規(guī)定可收300萬日元中介費。而中介幫助賣主將合同做成5000萬日元,中介費相應也只能收一半。所以,中介不僅要考慮自己的信譽,還要考慮是否會觸犯法律以及是否能排除賣主少付一半手續(xù)費的可能性。

針對國內(nèi)中介壟斷房源、哄抬房價的現(xiàn)象,孟凡海介紹,在日本,賣主委托中介公司出售房地產(chǎn)時都會簽署中介合同,中介合同寫明委托期限是1個月或3個月,賣主希望賣多少錢也會寫上。中介公司必須如實掛牌,不能改動賣主報價。中介在房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上發(fā)布房地產(chǎn)信息的頁面做完后要讓賣主審核,不能亂寫。

簽訂中介合同后,中介要定期向賣主匯報進展,比如有多少人想看房等。如果中介壟斷房源,造成房產(chǎn)未在合同約定期限內(nèi)售出,賣主有權(quán)終止合同,轉(zhuǎn)而委托別的中介公司。所以日本中介公司壓力都很大,會選擇與同行共享信息,以便在合同期限內(nèi)盡快把房產(chǎn)賣出去。