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來源：廣東廣大律師事務(wù)所 作者：凌云志、張弛 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在實務(wù)中存在諸多立法限制，除需滿足《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條；第三十九條之規(guī)定外，在稅務(wù)，審批方面操作難度較大。故實踐操作中投資者通過收購項目公司的部分股權(quán)或全部股權(quán)以合理規(guī)避上述法定轉(zhuǎn)讓條件。 而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)或?qū)嶓w性限制較少，實踐操作中投資者通過收購項目公司的部分股權(quán)或全部股權(quán)以合理規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的上述法定轉(zhuǎn)讓條件，尤其為規(guī)避未完成開發(fā)投資總額百分之二十五的法定限制即成為常例。究竟此種合同效力如何。本文試就以最高院之裁判案例進行相關(guān)解讀。 1 案例名稱：付某玲、沙某迪等與周某岐、營口市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛 案例來源：最高人民法院(2016)最高法民終222號民事判決書 基本情況： 本案中，沙某武因病去世，付某玲、王某琴、沙某迪作為沙某武妻子、母親和兒子，是法律規(guī)定的第一順序繼承人。 付某玲、王某琴、沙某迪起訴稱，2010年4月7日，周某岐以某某公司的名義與沙某武簽訂了《公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，約定沙某武擁有某某公司及某某公司名下全部資產(chǎn)的100%股權(quán)。合同簽訂后，沙某武逐步履行合同，因周某岐未履行合同，某某公司的股權(quán)未按比例交割至沙某武名下?，F(xiàn)周某岐及某某公司拒絕繼續(xù)履行合同，亦拒絕返還沙某武因合同支付的相應(yīng)價款及違約金和付某玲、沙某迪、王某琴墊付的相應(yīng)款項。同時在（2014）鲅民初字第00001號中，某某公司已經(jīng)與甲公司達成了調(diào)解協(xié)議，某某公司將土地抵讓給甲公司，甲公司承諾對于本案所涉?zhèn)鶛?quán)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 因此，付某玲、沙某迪、王某琴請求解除《公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，由周某岐及某某公司返還付某玲、沙某迪、王某琴股權(quán)轉(zhuǎn)讓款本金8200萬元及相應(yīng)利息；承擔(dān)違約責(zé)任；甲公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 某某公司、周某岐反訴稱，營口市中級人民法院于2015年6月23日《刑事裁定書》，認定周某岐犯非法倒賣土地使用權(quán)罪，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效。沙某武違背誠實信用原則，在合同履行過程中也存在嚴(yán)重過錯，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。請求判決，依營口市中級人民法院（2015）營刑二終字第00219號刑事裁定書確認某某公司、周某岐與付某玲、沙某迪、王某琴之被繼承人沙某武于2010年4月7日簽訂的《公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》無效。 2 核心觀點 通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲?。婚_發(fā)土地屬于商事交易中投資者對目標(biāo)公司的投資行為，合同內(nèi)容應(yīng)屬有效。 最高院在此份判決中明確指出了，沙某武欲通過控制恒岐公司的方式開發(fā)使用涉案土地，此行為屬于商事交易中投資者對目標(biāo)公司的投資行為，是基于股權(quán)轉(zhuǎn)讓而就相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)以及履行的方法進行的約定，既不改變目標(biāo)公司本身亦未變動涉案土地使用權(quán)之主體，故不應(yīng)納入土地管理法律法規(guī)的審查范疇，而應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國公司法》中有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定對該協(xié)議進行審查。在無效力性強制性規(guī)范對上述條款中的合同義務(wù)予以禁止的前提下，上述有關(guān)條款合法有效。 本院已經(jīng)注意到，該《公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》存在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名收購公司土地的性質(zhì)，且周盈岐因此合同的簽訂及履行而被另案刑事裁定【（2015）營刑二終字第00219號刑事裁定書】認定構(gòu)成非法倒賣土地使用權(quán)罪，但對此本院認為，無論是否構(gòu)成刑事犯罪，該合同效力亦不必然歸于無效。 3 簡評現(xiàn)行房地產(chǎn)市場上，通過收購股權(quán)方式間接收購房地產(chǎn)公司的國有土地使用權(quán)是一種慣常的做法。若房地產(chǎn)公司土地尚未完成25%的開發(fā)量的情況下，顯然是與土地管理法中的土地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定有所違背。這成為收購房地產(chǎn)項目公司中眾多法律問題中困擾大家的一個法律問題。 筆者認為上述案例為收購房地產(chǎn)公司提供一個較為明確的判例，明確了股權(quán)與土地使用權(quán)之間存在法律上的差異，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不能等同與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。雖收購房地產(chǎn)公司的股權(quán)，其最根本目的一般是為了土地使用權(quán)，但畢竟不是單純收購?fù)恋厥褂脵?quán) ，從以下方面兩種收購方式存在諸多不同： 1、收購標(biāo)的上就存在不同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的為股權(quán)，土地轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的為土地使用權(quán)； 2、從轉(zhuǎn)讓主體上不同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓為房地產(chǎn)公司的股東；土地轉(zhuǎn)讓為房地產(chǎn)公司。 3、繳交的稅費不同，轉(zhuǎn)讓股權(quán)是繳交的增值稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）；土地轉(zhuǎn)讓需要繳交土地增值稅。 4、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響土地使用權(quán)人的變更。 5、筆者最大的不同是：土地轉(zhuǎn)讓后房地產(chǎn)公司的債權(quán)債務(wù)，受讓方是不需要承擔(dān)的，土地轉(zhuǎn)讓后房地產(chǎn)公司所引發(fā)的責(zé)任是不會土地轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)給受讓方。受讓房地產(chǎn)公司股權(quán)后房地產(chǎn)公司的債權(quán)債務(wù)，特別是工程款問題土地閑置問題、土地增值稅問題等問題。 綜上，股權(quán)與土地使用權(quán)是兩個完全不同的法律范疇，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)土地使用權(quán)的間接轉(zhuǎn)讓過程中，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是公司的股權(quán)而不是土地使用權(quán)，土地使用權(quán)作為一種公司資產(chǎn)隨公司投資主體變化而間接轉(zhuǎn)移控制權(quán)，土地使用權(quán)人仍為原公司，土地權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此不應(yīng)當(dāng)適用《土地管理法》38、39條的限制，此種股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同因被認定為有效。
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