本文來自RET睿意德

引 言

近幾年，成都高端消費市場出現(xiàn)了翻天覆地的變化，新興高端購物中心的崛起、老牌高端購物中心的沒落及調整、多家奢侈品牌的首進西南、輕奢品牌的嶄露頭角······成都高端購物中心呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢，在競爭越來越激烈的市場，高端購物中心如何做到競爭差異化？本報告從成都經濟、消費力，以及六家高端購物中心的現(xiàn)狀，解析成都高端購物中心未來的發(fā)展趨勢。

一、中國高端消費市場現(xiàn)狀

現(xiàn)象一：中國經濟增速放緩進趨于新常態(tài) 但與全球相比仍然強勁

根據(jù)2012年—2016年全球經濟增速與中國經濟增速數(shù)據(jù)顯示，中國經濟增速雖然放緩趨于新常態(tài)，但與全球經濟增速相比，2016年依舊高出了4.43%。

現(xiàn)象二：中高端人群基數(shù)增加 高端消費市場基礎堅實

根據(jù)福布斯歷年發(fā)布的《中國中高端富裕人群財富白皮書》數(shù)據(jù)顯示，年個人可投資資產規(guī)模在100萬元—500萬元的中國中高端富裕人群數(shù)量達1261萬人，預計至2017年該階段人數(shù)將接近1400萬人。從2012年—2016年的數(shù)據(jù)顯示，中國中高端人群的數(shù)量每年以11%—15%的增長幅度在遞增，可與之對比的是，中國2012年—2016年的總人口增長率僅為0.5%—0.6%。

中國中高端群體的不斷壯大，意味著與之匹配的高端消費市場基礎堅實、發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

現(xiàn)象三：國民消費力旺盛，高端消費市場趨向高端體驗型消費升級

• 奢侈品消費額逐年遞增 躍居四大國之首

在奢侈品類方面，中國人消費額在2016年達到1204億美元，且從2012年開始每年以3%—10%的幅度遞增；據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國、歐洲、美洲、日本在奢侈品消費中位居前四位。其中，中國奢侈品消費人群占比最大，而且有逐年增加的趨勢。

• 十大豪車銷售量趕超美國 居全球第一

在豪車銷售方面，2016年美國十大豪車品牌銷售量為1950752輛，中國為2089586輛，中國銷量趕超美國，在豪車銷售市場排名第一。從銷量增長率來看，美國豪華汽車市場2016年整體增速放緩，排名前五的豪華品牌中就有3家下降。在中國市場，排名前十的豪華品牌全部實現(xiàn)正增長，其中8家為兩位數(shù)增長。

• 中國藝術品拍賣成交業(yè)績占全球藝術品銷售額的38%，居世界第一

2016年全球藝術品銷售額暴跌，而中國重新回到第一的位置上。自從2010年中國占據(jù)世界藝術品成交第一的寶座后，雄霸了這一位置5年，2015年又輸給了美國，排在第二位，不過2016年又奪了回來，拍賣銷售額高達48億美元，占世界總成交額的38%。

• 中國境外游客消費達2610億美元

從境外消費來看，2016年，中國境外游客消費金額為世界第一，消費金額達2610億美元，同比增長了12%，占總消費額的20.9%。中國境外游客的消費金額比排名第二的美國高出113.9%。

豪車、藝術品欣賞、高端旅游等消費增長表明奢侈品消費者開始轉向新型、個性化的高端奢侈體驗。

現(xiàn)象四：全球奢侈品行業(yè)整體增速放緩

經歷了較長時間的行業(yè)增長后，目前全球奢侈品行業(yè)增速已放緩。1994年至2016年，全球個人奢侈品行業(yè)CAGR（復合年均增長率，指一項投資在特定時期內的年度增長率）約為6.5%，大體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢。2010年到2014年，因為中國消費者的拉動，全球個人奢侈品行業(yè)快速發(fā)展，但2015年后，中國消費者拉動奢侈品市場發(fā)展的力量減弱，全球個人奢侈品行業(yè)增速放緩。

自2013年始，奢侈品行業(yè)迎來“寒冬”，增速開始放緩。2015—2016年除了少數(shù)品牌外，奢侈品業(yè)績整體低迷近乎全線下跌。其中主要原因之一即為曾經貢獻奢侈品1/3業(yè)績的亞太區(qū)（不含日本）業(yè)績的大量下滑。

現(xiàn)象五：2015年-2016年的奢侈品閉店潮達到峰值

據(jù)睿意德中國商業(yè)地產研究中心數(shù)據(jù)顯示：2015年LV、Gucci等11大奢侈品牌共計關店34家，新開門店數(shù)僅有14家。2016年這一狀況達到峰值，僅2016年上半年8大奢侈品牌的關店數(shù)量已經超過40家。其中中國區(qū)域關店數(shù)量占比約1/3。

趨勢一：“聰明的消費者”成為主流，奢侈品消費外溢現(xiàn)象在2016年有所回暖

根據(jù)《中華人民共和國進境物品歸類表》，我國海關對入境商品征收的稅率為10%—50%不等。此外，在境內銷售的奢侈品還需繳納增值稅和消費稅，因此消費者最終看到的零售價格可能要比到岸價格高出 2/3以上。

根據(jù)2013年-2016年中國人境內外奢侈品消費占比來看，中國人境外奢侈品消費在2013年高達80%，雖然因為人民幣匯率調整，2016年占比有所回落，但是仍舊高達73%，國內奢侈品消費近四年來不足3成。雖然中國本土市場依然存在許多問題：與國外的價格差、服務水平較低、總體購物體驗不佳等，導致本土奢侈品消費低于海外，但2016年國內購買奢侈品的比例卻大幅增加，表明國內奢侈品商業(yè)的調整和轉型開始有所成效。

趨勢二：門店是一把雙刃劍，奢侈品開店逐漸回歸理性

進入期：20世紀90年代開始

第一批奢侈品牌正式進入中國。奢侈品店少而精，位置均布局在高檔酒店附近或高端商場。

擴張期：2000-2012年

財富積累、社會腐敗、地產紅利助推了奢侈品牌的瘋狂擴張。地產項目為吸引高端消費，以“高額裝補”、“零租金”等優(yōu)惠條件吸引奢侈品店，高峰時期甚至出現(xiàn)過一條街上出現(xiàn)三家同一品牌門店的現(xiàn)象。

調整期：2013年-2016年

政府反腐行動、社會財富結構重組、海外代購等影響，國內奢侈品業(yè)績嚴重下滑，關閉門店、消減開支成為主要調整手段。

回歸期：預測2017年以后

“關店潮”在短期內不會被終結，但新貴階層的消費力依然旺盛，奢侈品牌可能選擇“一城一店”的策略，建立大型體驗和服務中心代替現(xiàn)有門店，重新回歸“少而精”的態(tài)勢。

趨勢三：憑logo賺錢的時代已經終結，現(xiàn)有奢侈品商業(yè)轉型和服務升級迫在眉睫

中國奢侈品牌三大“經營誤區(qū)”：

• 產品單一：奢侈品在中國的起步時間較短，早期消費者 “只認LOGO”的現(xiàn)象突出，因此很多奢侈品牌在中國的產品單一，部分門店內還在售賣老款經典，或將低端線產品以高價賣出。但是互聯(lián)網時代國內消費者成長迅速，品牌對消費者的認知卻更新不足。

• 定價歧視：以香奈兒為例，為應對海外代購，香奈兒(Chanel)去年率先打響了奢侈品降價的第一槍。2015年4月，香奈兒對旗下三個標志性包款進行降價，其定價在亞太地區(qū)出現(xiàn)20%—22%的下滑，各大品牌也紛紛調整了定價，但境內外依然可達1/3以上的價差。

• 服務低質：除了購買奢侈品本身，中國消費者越來越注重是否在購買過程中享受到了高標準服務。國外奢侈品店導購更注重為顧客推薦適合的產品、傳播品牌文化，使消費者享受豐富的購物體驗。相較而言，國內奢侈品零售商更看重銷售業(yè)績，服務質量更有待提升。

趨勢四： “輕奢品牌”的業(yè)績增長表明年輕化、個性化的奢侈品新消費時代已經來臨

消費者對傳統(tǒng)的老牌奢侈品形成消費惰性，需要新的品牌來滿足需求的多樣化。輕奢的品牌性價比很高，設計新潮、時尚，容易受到年輕消費者追捧，2015年輕奢品牌在國內的拓展積極。其中，MK開了14家店，而它的全球總店面已經超過500家，因為開店量大刺激銷售業(yè)績增長快，近兩年的營收連續(xù)增長，2013年為21.8億美元，2014年為33.1億美元，而到了2015年增長逾30%達到了43.7億美元。

小結：

巴菲特說： 只有當潮水退去的時候,才知道是誰在裸泳。

隨著中國經濟和社會的結構轉型，中產階級和年輕一代開始崛起，高端消費呈現(xiàn)出新的需求態(tài)勢，2013年—2015年的“奢侈品寒冬”也讓高端品牌開始重新反思中國市場和中國消費者，在新的時期如何更貼近市場和迎合新的需求？高端品牌的轉型之路才剛剛開始······

二、成都高端商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

城市認知：成都進階新一線 未來城市活力全面升級

2017年最新的中國城市商業(yè)魅力排行榜出爐， 北上廣深4個一線城市的地位依然不可動搖，但15個“新一線”城市的席次有了一些改變，依次是成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、沈陽、大連、廈門。

成都蟬聯(lián)第一。在商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、生活方式多樣性、未來可塑性四項指數(shù)排行榜上均以100分的滿分位居首位。

經濟認知：投資格局擴大，未來將吸引更多高端人群

2016前7個月，成都新簽約引進重大項目（含增資）176個。其中，世界500強企業(yè)投資項目11個、總投資184.3億元；10億—30億元項目33個、30億—50億元項目7個、50億—100億元項目4個、100億元以上項目2個；新簽約30億元以上特別重大項目共13個；新簽約5億元以上工業(yè)重大項目達74個，數(shù)量大幅增加，協(xié)議總投資1122.92億元，同比分別增長105.56%、72.89%。

根據(jù)2016年《財富》世界500強企業(yè)榜單，1-7月，全市凈增世界500強企業(yè)10家，總數(shù)達到278家，主要集中在制造業(yè)和服務業(yè)。另外， 2017年1—3月，成都一產業(yè)、二產業(yè)、三產業(yè)生產總值同比增長8.2%、3.4%、9.7%，社會消費品零售額為1544.6億元，同比增長10.8%，居民消費價格指數(shù)為102.1。

成都城市輻射能力強，經濟整體上行，利于高端人群聚集。同時，成都社會消費品零售額上漲趨勢明顯，成都居民消費力旺盛。

消費力認知：高端消費力聚集 激活高端購物中心發(fā)展?jié)摿?/strong>

在2025年之前，四川中產階級的比例將從現(xiàn)在的44%增加到74%。這部分人的消費總額快速增長，將拉動區(qū)域消費升級。與此同時，據(jù)《中國高凈值人群養(yǎng)生白皮書》顯示，在千萬富豪居住地前十位的地區(qū)中，四川排名第九名，千萬富豪達3.24萬人；

同時，四川有1950位億萬富豪，占全國的2.9%，排名第八名。其中，成都市有1.62萬位千萬富豪，980位億萬富豪，且該數(shù)據(jù)成逐年上漲趨勢。高凈值入群的聚集、中產階級家庭的崛起，是高端購物中心崛起的先決條件。

高端商業(yè)認知：高端購物中心及奢侈品門店數(shù)量居于全國前列

目前，成都已開業(yè)的高端購物中心有6個，以LV、Gucci為代表的一線奢侈品牌分別在成都有2家店。顯然，成都的城市硬實力和軟實力為高端購物中心的發(fā)展打下了堅實的基礎。

對標全國一線城市——北京高端購物中心數(shù)量12個，以LV、Gucci為代表的一線奢侈品牌分別在北京有6家店，同時，北京千萬富豪數(shù)量為23.8萬；上海高端購物中心數(shù)量為10個，以LV、Gucci為代表的一線奢侈品牌分別在上海有3家店和8家店，上海千萬富豪數(shù)量為20.5萬。再類比同類型準一線城市，杭州高端購物中心數(shù)量為4個， LV、Gucci分別在杭州有3家店和2家店，杭州千萬富豪數(shù)量為3.4萬；沈陽高端購物中心數(shù)量仍為4個，LV、Gucci分別在沈陽有3家店，千萬富豪人數(shù)為8170個。

從門店數(shù)量對比可知，成都的高端消費市場歷來深受奢侈品牌的重視，城市認同度高。

前文所述，2016年包括路易威登LV、Gucci、Dior等全球17大奢侈品牌新開門店共24家。但這17大奢侈品全年關閉門店共15家，閉店時間集中在2016年2月份，是2015年奢侈品閉店潮的一場延續(xù)。

但從城市數(shù)據(jù)對比中可知，成都的奢侈品牌開店和關店數(shù)量都同樣突出，說明成都的奢侈品品牌調整活躍度也遠高于其他城市，積極適應市場的態(tài)勢明顯。

西南城市競爭認知：重慶、昆明實力強勁，高端品牌局部競爭激烈

因奢侈品牌同一區(qū)域布局的門店有限，同為西南區(qū)域的四大城市面臨著品牌名額的競爭。從截止2016年奢侈品牌進駐數(shù)量來看，重慶、昆明同樣具有吸引奢侈品牌的強勢實力，未來奢侈品門店之爭必將更加激烈。

• 成都十大奢侈品品牌全部進入，并且以開店24家領先，整體表現(xiàn)突出；

• 重慶除FENDI直營專賣店外，其余9個品牌入駐，僅次于成都；

• 昆明從奢侈品大牌表現(xiàn)情況來看，入駐品牌緊追重慶，開店16家與重慶齊平，平均開店數(shù)量高于重慶；

• 貴陽僅4個品牌入駐，其中2個是手表首飾品牌（勞力士、卡地亞），2個為國內開店城市較多的古馳、香奈兒；開店數(shù)量5家墊底。

小結：

與其他城市相比，成都的高端市場基礎牢實，城市進階和經濟發(fā)展讓高端消費人群的增長潛力巨大。在奢侈品轉型時期，成都尤其表現(xiàn)出較高的調整活躍度，這是一個積極的市場信號，但因奢侈品門店數(shù)量較多，西南城市的競爭實力強勁，成都的高端商業(yè)市場仍然面臨極大競爭。

三、成都高端購物中心發(fā)展現(xiàn)狀

一、成都高端百貨/購物中心發(fā)展史

萌芽期：1998年—2001年

隨著1998年成都第一家引進國際一線品牌的中高端百貨——仁和春天的開業(yè)，成都進入了高端百貨/購物中心的萌芽期。

成長期：2002年—2009年

2002年，精品高端百貨——美美力誠為成都人開啟了奢華前衛(wèi)的購物體驗，更多的世界級品牌入駐成都市場。同時期，令人唏噓的西武百貨由于品牌結構組合的問題，沒有找到合適的商場定位，開業(yè)僅4年時間，便走上末路。這個階段成功和失敗共存，是成都高端市場成長的最佳時期。

成熟期：2010年—2015年

2010年成都首家高端購物中心——仁恒置地廣場開業(yè)，是成都高端百貨邁向高端購物中心的轉折點。截止至2014年之前，仁恒置地廣場是成都高端購物中心塔尖式的典范。

于2014年年初開業(yè)的國際金融中心（簡稱IFS）引進近90個首次入駐成都的品牌，其中包括Chanel、Valentino、Audemars Piguet等國際一線品牌，不僅進一步完善了成都的奢侈品消費市場，更加豐富了成都高端消費的形式。

2015年遠洋太古里的開業(yè)則迎來了眾多國際一線品牌旗艦店的在成都的亮相，例如Hermès、Gucci、Cartier、Tiffany & Co.等，這些旗艦店的面世意味著奢侈品牌商對成都高端消費市場的信賴，也進一步提升了奢侈品在成都的更新速度及產品的豐富度。

轉型期：2016年—2020年

2016年仁恒置地廣場、華潤萬象城大規(guī)模的業(yè)態(tài)調整，2017年美美力誠川信店撤址，預示著成都高端商業(yè)項目的轉型之路正式開啟。

接下來我們選取了不同時期開業(yè)的6家最具代表性的高端商業(yè)進行分析，包括美美力誠川信店、仁恒置地廣場、萬象城、IFS、太古里、銀泰IN99， 以探尋成都高端商業(yè)未來發(fā)展之路。

12美美力誠：遲暮美人

老項目固有的空間劣勢，以及過于依賴零售的經營策略，讓川信店在成都高端購物中心的激烈競爭中難以為繼。

2001年,四川力誠股份有限公司與香港華鐙零售商管集團合作,開設了西南地區(qū)最高檔的精品百貨——LCX力誠,這就是成都美美力誠的前身，直到2017年在美美力誠川信店閉店之前，一直是成都高端精品百貨的代表。

營業(yè)近15年的美美力誠從2014年起，Hermès、Tiffany&Co.等奢侈品開始相繼撤店，或轉場成都新興的高端購物中心，2017年6月初，GUCCI、Bottega Veneta、Versace等奢侈品牌也已撤離美美力誠川信店。

從它的業(yè)態(tài)細分來看，作為高端百貨的美美力誠業(yè)態(tài)種類少，零售占據(jù)絕對的主導地位，占比高達77.5%，所有零售均為國際品牌。另外，即便是占據(jù)了7.5%的兒童業(yè)態(tài)，其主要的服務內容也是兒童零售。剩余15%的業(yè)態(tài)由餐飲、生活方式、跨境電商以7.5%、5%、2.5%的占比分配。

川信店目前閉店改造，6月18日或以“季庫·奧萊”重新亮相，并將保留原來部分品牌，期待美美力誠的重新綻放。

12仁恒置地廣場：老牌貴族

為了適應新的市場形勢，仁恒置地廣場這個成都高端商業(yè)的“老牌貴族”開始進行大刀闊斧的改革，包括降低零售比例，大力引進跨境電商、新生活品牌等，努力讓自己更加充滿“年輕活力”，擁有“生活氣息”。

仁恒置地廣場作為老牌“貴族”，在2016進行了大規(guī)模的業(yè)態(tài)調整。零售占比由原來的90.75%降低至68.75%，調整幅度達22%，其中，國際品牌占比85.71%，國內品牌14.29%；在餐飲方面，比重加大，由原來的1.28%增至11.25%；生活業(yè)態(tài)也有小幅度增長，為11.25%；另外，仁恒置地廣場還增加了兒童、休閑娛樂、跨境電商等全新業(yè)態(tài)。

仁恒置地廣場在此次調整中引進了不少首進成都的品牌，其中最為亮眼的是跨境電商品牌，兩家跨境電商均是以旗艦店的規(guī)模入駐仁恒置地廣場。另外，在生活業(yè)態(tài)方面，仁恒置地廣場引進了天真藍照相館，據(jù)了解，該照相館證件照價格在150—300元之間，是普通照相館證件照價格的5—10倍。

以LV、Prada、Zegna作為主力店，仁恒置地廣場的定位可見一斑，在經歷過業(yè)態(tài)調整后，將常樂足道、艾米1895電影街等位于高樓層的休閑娛樂業(yè)態(tài)增加為主力店，主要目的在于吸引客流。

12華潤萬象城：實力中產

因為偏離了高端商業(yè)聚集的“一圈一軸”（春熙路-鹽市口商圈，人民南路中軸），華潤萬象城選擇避開高端奢侈零售品牌的主戰(zhàn)場，僅保留少量高端品牌，轉而從配套零售、餐飲、兒童、休閑方向大力出擊，將客群的重心放在了快速崛起的中產階級家庭。

與仁恒置地廣場一樣，華潤萬象城在2016年也進行了一次大規(guī)模的業(yè)態(tài)調整，品牌數(shù)量從調整前的196個，增加至244。其中零售和兒童業(yè)態(tài)調整幅度較大，調整比例分別為52.3%和77.4%。調整過后的萬象城，零售占比65.59%，零售品牌從調整前的118個，增加至139個；餐飲占比15.28%，品牌數(shù)量從44個減少至40個，改動幅度不大；兒童業(yè)態(tài)占比9.72%，品牌數(shù)量從9個增加至31個，漲幅達240%。

萬象城國際一線品牌僅有 GIVENCHY、GUCCI、OMEGA、DIOR四家。從主力店來看，作為高端購物中心，主力店中沒有奢侈品品牌，高端定位弱化，與其他高端購物中心形成差異。

在零售方面，萬象城引進了全國第二家、西南首家的Vicoria's secret旗艦店，還有蘭芝西南旗艦店。

餐飲調整幅度雖然較小，但從品牌調整中可以看出，普通無個性的大眾餐飲品牌被清理出局，而時尚元素較強和人氣較高的特色品牌則備受青睞，其中，桃園眷村、巴黎貝甜等品牌為成都首店。

經過此次調整后，萬象城兒童業(yè)態(tài)面積明顯擴大、品類顯著增多，覆蓋范圍更廣，從健康、成長、藝術、學習、游樂到對母子的關愛均有覆蓋，突出了更加關注兒童，關注家庭型消費等特點。

12IFS：海派精英

憑借九龍倉強大的高端商業(yè)資源和運營能力，IFS成為成都目前奢侈品牌最多最集中的一個高端購物中心。

成都國際金融中心（以下簡稱IFS）囊括Chanel、Louis Vuitton、Prada、Salvatore Ferragamo、Valentino、Fendi、Givenchy、Tom Ford、Dolce&Gabbana、Burberry、Bottega Veneta、Rolex、Tiffany&Co.等國際一線奢侈品品牌，是成都目前奢侈品牌最多最集中的一個高端購物中心。

從業(yè)態(tài)配比來看，零售業(yè)占比68.38%，國際品牌占68.38%；餐飲占比13.06%；兒童業(yè)態(tài)占比8.59%；生活方式占7.21%。

從品牌亮點來看，據(jù)睿意德中國商業(yè)地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，約有26家首進成都品牌，7家旗艦店以及3家概念店。

從主力店來看，IFS以多家奢侈品品牌作為主力店，足以看出IFS的高端定位。另外，UA影城、大魯閣、滑冰場、大食代等休閑娛樂餐飲業(yè)態(tài)，為IFS吸引更廣泛的客群。

12遠洋太古里：文化先驅

以出色的街區(qū)規(guī)劃和建筑特色為載體，太古里成為高端零售和本地文化結合最完美的商業(yè)樣本。

遠洋太古里是一個現(xiàn)代時尚與千年古剎文化結合的產物。零售業(yè)占比65.75%，國際品牌達82.52%；餐飲占比28.77%，人均150元以上的高端餐飲占所有餐飲種類的32%，匯聚了全球美食；另外，太古里還是跨界體驗店的寵兒，悅詩風吟Greencoffee、 ELLE Café、 Line Café & Store等跨界體驗店入駐于此，占比1.37%。

太古里聚集了各大國際一線品牌旗艦店、概念。首進成都的品牌達28個，旗艦店比IFS多16家，另外還有Jurlique全球最大概念店、Givenchy全球第二家概念店等。

作為開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心，與成都其他幾家高端購物中心不同的是，太古里的布局呈水平發(fā)展態(tài)勢，分為西里、中里、東里三個平行的空間，最高層高為三層，商鋪大多以獨棟的形式呈現(xiàn)。從主力店來看，雖然沒有奢侈品品牌，但以太古里動輒200、300平米的奢侈品品牌的占地面積來看，Hermès、GUCCI、Cartier皆可視為次主力店。

12銀泰IN99：新新達人

高端客群的年輕化已經成為不可逆轉的趨勢，在項目區(qū)位不占優(yōu)、招商時機不占優(yōu)的困境下，銀泰選擇了最具噱頭的高端餐飲和最吸引高階家庭的兒童品牌，期望成為“高端年輕化”的王牌。

銀泰in99零售業(yè)的占比是成都高端購物中心中比重最小的，僅占50.42%，其中國際品牌僅為55.56%，是成都高端購物中心中，國際品牌占比最少的一家，在奢侈品牌方面，銀泰in99引進了成都首家Chrome Hearts；

餐飲占比25.42％，其中六家餐飲為西南首店，且來頭不小，包括蔡康永和大S喜歡的美國高端牛排品牌Ruth's chris steak house，被網友譽為上海最好吃的素菜館“大蔬無界”，曾多次獲得象征泰國美食界最高榮譽獎項的著名泰國料理芒果樹Mango Tree，走高級路線的越南餐廳“安南”……

而在兒童業(yè)態(tài)方面，銀泰in99也是下足了功夫，占比15.68%，是成都高端購物中心中，兒童業(yè)態(tài)占比最高的一家。引進了兒童主題樂園品牌in KIDS with LINE FRIENDS西南旗艦店。

二、6個高端商業(yè)項目整體發(fā)展對比

• 從成都六家高端百貨/購物中心的業(yè)態(tài)比例來看，目前成都的高端百貨/購物中心以零售業(yè)態(tài)為主，零售占比均達50%以上，雖然近年來購物中心的餐飲休閑比例有所上升，但是零售業(yè)態(tài)依然支撐著高端商業(yè)的半壁江山。

• 從零售細分業(yè)態(tài)對比，因體量較大和物業(yè)條件更優(yōu)越，開業(yè)較晚的購物中心在零售業(yè)態(tài)之下具有更豐富的品類，可為消費者提供更具多元化選擇。

• 從其他業(yè)態(tài)對比上，仁恒置地廣場在向生活化邁步，華潤萬象城和銀泰IN99把重心放在餐飲和兒童業(yè)態(tài)，而相較于IFS，太古里的餐飲比例尤為突出。

• 從首進成都的品牌對比。因奢侈品開店減緩，輕奢品牌及其他零售品牌成為高端購物中心重點引進的品牌戰(zhàn)場，其他生活方式以及餐飲的首進品牌也備受追捧，華潤萬象城因主打家庭牌，兒童品牌的首進尤為突出。

• 從旗艦店品牌對比，基于激烈的品牌競爭，成都各大高端購物中心在已進成都的品牌基礎上進行店面升級的策略非常普遍，主要升級品牌依然集中于零售業(yè)態(tài)。

• 從概念店品牌對比上。零售業(yè)態(tài)的調整策略非常靈活，試圖通過多元化的展現(xiàn)方式實現(xiàn)競爭突圍。

三、成都高端百貨/購物中心近4年銷售情況對比

不斷的調整和轉變帶來業(yè)績回報，據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心整合的數(shù)據(jù)顯示：2013年至2016年，相對調整空間較小的老牌高端百貨美美力誠銷售額下滑嚴重，2015年銷售額跌破10億元，2016年上半年度銷售額僅2.46億元；萬象城在家庭兒童方向的調整取得突破，實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步上升；而以國際金融中心、遠洋太古里為代表的新興高端購物中心銷售額快速上漲，短期內迅速占領高端消費市場。

小結：

從六個具有代表性的成都高端商業(yè)項目分析可知：在激烈的競爭環(huán)境下，高端商場的定位開始出現(xiàn)更明顯的個性化和標簽化，業(yè)態(tài)創(chuàng)新和消費升級將是高端商業(yè)項目發(fā)展的常態(tài)，新的市場環(huán)境將帶來全新的發(fā)展機遇。

四、成都高端商業(yè)發(fā)展趨勢及建議

全新的消費者認知：用90后的語言與年輕新貴階層對話

經濟結構的轉型、互聯(lián)網的飛速發(fā)展造就了中國社會階層結構的巨大轉變，隨著中產階級的快速崛起、年輕消費力的快速提升，奢侈品需要對中國的高端消費者重新認知, 從業(yè)態(tài)和品牌的選擇上更貼近年輕消費者的喜好，學習用互聯(lián)網的方法進行運營和服務。

案例：日本啦啦寶都世博城市

日本啦啦寶都世博城市是日本最大商業(yè)地產開發(fā)商三井不動產打造的大型商業(yè)綜合體。項目占地面積17.2萬㎡，建筑面積22.3萬㎡，擁有4100個停車位。融合“學、游、購”為一體的日本最大型的復合設施體驗型購物中心。項目的最大亮點是擁有8大娛樂館，符合年輕人的消費需求，其中包括了日本最高的摩天輪、擁有日本最大imax屏幕的4d電影院，日本首個體驗型英語教育設施English Village以及小羊肖恩主題娛樂天地等。

不僅如此，個別娛樂設施還植入了最新科技和最新理念，將“娛樂”、“教育”、“購物”完美的融合。

需求升級：從販賣商品到販賣生活方式

交易不再是消費者對商業(yè)項目的核心述求，中國的高端消費者已經升級為更具個性化、彰顯價值觀的體驗式消費需求。高端商業(yè)是時候擺脫單一的產品牌依賴，從聚集商品轉變?yōu)榫劢股罘绞剑蕴峁└叩木駶M足為消費者的價值驅動力。

案例：北京老佛爺百貨

品牌逆襲故事：曾敗走內陸市場的老佛爺百貨如今卻把業(yè)績增長的籌碼壓在中國。面對世界奢侈品市場的持續(xù)萎靡、百貨連鎖行業(yè)的持續(xù)惡化和恐怖襲擊帶來的消極影響，在老佛爺百貨集團整體營收下滑和法國本土業(yè)績持續(xù)消極的前提下，北京老佛爺百貨2016年前6月銷售業(yè)績與去年相比增長13%，客流量同比增長29%，第二季度銷售則取得20%的增幅。

在百貨業(yè)不斷遭受電商和購物中心重擊的內陸市場，老佛爺百貨獲得增長，主要通過以下調整：

配套零售區(qū)域的全新打造：將改造的重點放在地下一層及四層的配套零售區(qū)域，擴充生活藝術及運動休閑服飾區(qū)域，淘汰部分不再受消費者喜愛的品牌，引入適應消費者需求的全新品牌。

面向生活方式中心轉型：不做純百貨，不單純靠品牌吸引消費者，而是進行歐洲、法國生活方式和以法國文化為主的戰(zhàn)略轉型，定期舉辦禮儀沙龍、烹飪講堂、主題派對，向消費者販賣法國生活藝術。

打造獨特價值標簽：國際理念與本土文化的融合

隨著中國消費者海外經歷的豐富及文化理念的提升， “崇洋媚外”的品牌觀將逐漸回歸于“文化認同“。與本土文化的結合也正是商業(yè)項目擺脫同質化，尋求價值契合的重要方法。

案例：佛山嶺南天地

佛山嶺南天地以文化、旅游、商業(yè)、休閑為4大支柱，極具當?shù)靥厣＝ㄖO計上運用現(xiàn)代化手法保護、改造片區(qū)內具有嶺南民居風格的歷史建筑，使商業(yè)開發(fā)與歷史傳承相得益彰。

選址歷史文化核心區(qū)：佛山嶺南天地位于佛山文物古跡最密集、規(guī)模最大、保存最完整的歷史文化街區(qū)，也是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，即保存了嶺南文化的精華，同時也具備繁華的商業(yè)氣息，為此給嶺南天地的本土化打造奠定了堅實的基礎。

借佛山人對祖廟之情：祖廟在佛山已有近千年歷史，時至今日，祖廟仍然是很多佛山人善信求福的地方，因此佛山人對于祖廟有著獨特的情懷。嶺南天地將祖廟、東華里、佛山名鎮(zhèn)等豐厚的歷史文化資源進行整合、提升，讓歷史和現(xiàn)代結合，給佛山人一個既能懷舊也能追新的場所。

營造以人為本場景體驗：場景空間打造或成為流量入口

作為新時期的高端購物中心，如果一味營造“高端大氣上檔次”的氛圍，而拉開與消費者的距離，對客流量會造成極大的影響。多層次體驗感，是高端購物中心導流的關鍵，“改變場景”成為突破口，為“高端”帶來更多可能性：將人文藝術、綠色生態(tài)、民俗風情等元素被購物中心巧妙地運用到場景設計中，甚至是將大型的人造景觀搬進商場，以吸引消費者。這意味著，未來高端購物中心應該是成為集購物、休閑、社交、情感交流等為一體的領域。

案例：曼谷The Commons

THE COMMONS 垂直商場項目位于曼谷的Thonglor區(qū)（有錢人的聚集地），建筑面積5000平，造價460萬歐元，是時下曼谷潮人的聚集地。

獨特的商場設計：The Commons打造了一種垂直的、折疊向上的開敞公共空間。從位于二層作為臺階的景觀的“地面”開始，將平臺、座椅、種植、茶亭同時連接整合。半露天的空間同時在不同的高度置入了花園。建筑成了一個在任何時間任何地點，都能休閑放松的城市垂直空間。

空間設計解決傳統(tǒng)的問題：The Commons的空間設計解決了商業(yè)建筑如何將人流引向高處這一難題。寬敞的“地面”憑借其流動的臺階和平臺，使人悠閑地從街道上到二層。一系列的開口在三層和四層的平面進一步的強化了垂直的連接。位于上層的商場可以在不同的角度被明確地看到，使得人們自然的流向每一層。

全新運營思維：數(shù)據(jù)化指導運營

高端購物中心要最終實現(xiàn)消費，需要精細化地了解用戶、了解商品，然后通過分析挖掘場景、客戶分群，對觸點進行把控，做到針對不同的顧客可以在最適合他當前的觸點環(huán)境給他推薦最適合的商品和服務。因此，還需要大量的數(shù)據(jù)支撐，包括數(shù)據(jù)采集，包括會員信息、消費信息、行為信息、刷卡交易、運營商數(shù)據(jù)以及調用信柏自有數(shù)據(jù)庫。同時，人性化的服務也是高端購物中心必須具備的軟實力，國外一些大型購物中心十分提倡效率與便利，會為大量采購的顧客提供免提購物服務、快遞送貨上門服務等，有些注重家庭觀念與兒童經濟的購物中心還會提供兒童俱樂部等，這些軟性服務會給顧客留下“賓至如歸”的印象，最終留住顧客。

案例：上海K11

上海K11，是中國內陸首個購物藝術中心，也是上海商業(yè)地產行業(yè)排名第一位的購物中心。除了將藝術欣賞、人文體驗、自然環(huán)保完美結合互動，帶出無限創(chuàng)意、自由、個性化的生活品牌，給消費者帶來前所未有的觀感體驗之外，數(shù)據(jù)化運營讓K11發(fā)掘到獨有的商業(yè)價值，實現(xiàn)精細化管理。

充分利用數(shù)字科技：K11利用餐飲遠程預約系統(tǒng)，鼓勵顧客利用等待時間來購物，所獲得的用戶數(shù)據(jù)同樣可以給餐廳支持，比如發(fā)現(xiàn)經常去某家餐廳吃飯的顧客，也喜歡某個品牌的服飾，從而促進兩個品牌的合作；藝術品、藝術家信息全部數(shù)字化，顧客只需要通過APP掃描藝術品的二維碼，便可得到藝術品的介紹；收銀系統(tǒng)配置掃描器，與會員卡結合，鏈接CRM系統(tǒng)，更好的記錄顧客的購買習慣。

通過對大數(shù)據(jù)的整合，K11更了解客戶的喜好，能及時做出有針對性的營銷策略，形成差異化的競爭優(yōu)勢。