 人口紅利基本消失后，農(nóng)村土地紅利才剛剛釋放。國家也鼓勵農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，提倡土地適度規(guī)模經(jīng)營，引導工商資本合理參與農(nóng)業(yè)。 無論以何種方式從事農(nóng)業(yè)，農(nóng)村土地都是一個繞不開的話題。但因其復雜和陌生，不少人對農(nóng)村土地知之甚少，本文做一個簡單的梳理，以幫助大家更好理解。  一、相關法律法規(guī) 要對農(nóng)村土地、土地承包、流轉(zhuǎn)、經(jīng)營權(quán)證、土地征收等有一個基本了解，學學以下四部法律法規(guī)是必要的。 1、《土地管理法》； 2、《農(nóng)村土地承包法》； 3、《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》； 4、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》。 二、土地的兩個重點：權(quán)屬、用途 按權(quán)屬，土地分為國有土地、集體所有土地。按用途，分為建設用地、農(nóng)用地（未利用地不在討論范圍）。  我們比較關心的宅基地，屬于集體建設用地。耕地、林地屬于農(nóng)用地，一般為集體所有，也有小部分屬于國有。 三、主要管理手段 各級政府對土地的管理，主要包括：土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地變更登記手續(xù)。土地變更登記手續(xù)，會在第四點著重說明。 1、土地利用總體規(guī)劃  鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級規(guī)劃，須市級政府審批，其他一般規(guī)劃，省級政府審批。 2、土地年度利用計劃 在土地利用總體規(guī)劃下，各級政府會制定土地年度利用計劃，以有效實行對建設用地總量控制。 四、土地變更 如上所述，土地變更涉及到：土地權(quán)屬（集體變國有），土地性質(zhì)（農(nóng)用地專為非農(nóng)建設用地）。 1、土地征收  土地征收，事實上是把集體所有資產(chǎn)收歸國有，因此，在審批上很嚴格，超過1000畝（70公頃）就需要國務院審批，而征收基本農(nóng)田，不管面積大小，一律歸國務院審批。 2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批  被征收的土地，若用作非農(nóng)建設用地，還須辦理「農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)」。如果征收的農(nóng)用地，未超出總體規(guī)劃、年度利用計劃，則由原規(guī)劃審批機關同意即可。 五、耕地保護制度 為了守住18億畝耕地紅線，土地管理法對耕地保護制度做了詳細說明。包括：土地占補平衡、基本農(nóng)田保護、耕地閑置處理等。 土地占補平衡：按照「占多少，墾多少」原則，確保開墾的耕地面積不低于被占用耕地面積。 基本農(nóng)田保護：這個好理解，不贅述。 耕地閑置處理：  如果企業(yè)占有耕地用作非農(nóng)建設，連續(xù)2年未開工使用，縣級政府可無償收回。這點應該高度重視。 至于承包方（農(nóng)民）連續(xù)2年棄耕則強制收回的規(guī)定，現(xiàn)實中執(zhí)行得少。我老家很多水田多年閑置，政府也基本不過問。 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，受讓方（承租方）若閑置土地如何管理，上述法律法規(guī)中似乎無規(guī)定?，F(xiàn)實中，一些農(nóng)業(yè)企業(yè)租賃土地后，多年撂荒的現(xiàn)象是有的。 六、農(nóng)村土地承包 國家提倡的農(nóng)村土地「三權(quán)分置」，系指所用權(quán)歸集體、承包權(quán)歸農(nóng)戶、經(jīng)營權(quán)可流轉(zhuǎn)。土地承包，調(diào)節(jié)的是發(fā)包方（鎮(zhèn)、村集體組織）與承包方（主要指村集體成員）之間法律關系。 1、絕對多數(shù)決 土地承包方案，須經(jīng)集體經(jīng)濟組織的村民會議三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。 2、農(nóng)轉(zhuǎn)非 承包方全家遷入設區(qū)市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，承包土地應交回集體。其他情況，不得收回。 3、婦女保護 婦女結(jié)婚，如在嫁入地未取得承包土地，則原承包地不得收回；若離婚或喪偶，無論是否在原居住地生活，只要其后來未取得承包地，則原承包地不得收回。 對在農(nóng)村仍處于弱勢地位的女性而言，這種法律上的安排，有力地保證了婦女合法權(quán)益。  七、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn) 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是近幾年很受關注的話題，《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》均作了詳細規(guī)定。刪繁就簡，我認為把握好以下幾點即可： 1、流轉(zhuǎn)方式 土地流轉(zhuǎn)有互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股、出租等方式，跟工商企業(yè)、城市白領相關的，其實就一種：出租。 2、流轉(zhuǎn)程序 如何走流轉(zhuǎn)程序，取決于流轉(zhuǎn)協(xié)議簽訂對象、流轉(zhuǎn)土地性質(zhì)。大致有四種方式： 跟承包方（農(nóng)戶）直接簽，與一般的租賃沒什么區(qū)別。雙方簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，一式四份，合同雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方（一般為村集體）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站各備案一份。簽協(xié)議前，作為受讓方，應該復印承包方的承包合同、土地經(jīng)營權(quán)證（有些地方確權(quán)頒證還未完成）。同時，為保險起見，可以要求鎮(zhèn)經(jīng)管站做合同鑒證。 與中介方（發(fā)包方、產(chǎn)權(quán)交易組織）簽。發(fā)包方（村集體）、產(chǎn)權(quán)交易組織，作為承包方（農(nóng)戶）的受托方，代為簽署。這時，需要補充雙方的委托協(xié)議。目前，全國各地的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所正在積極開展這項業(yè)務。 統(tǒng)一流轉(zhuǎn)。如果一家企業(yè)，因經(jīng)營需要，須承包村里幾十戶農(nóng)民的集中連片土地，一個一個簽費時又費力。這時，村集體可與轉(zhuǎn)讓農(nóng)戶簽訂委托協(xié)議，企業(yè)再與集體簽署流轉(zhuǎn)合同。 流轉(zhuǎn)村集體未承包用地。村集體組織，除了大部分土地會發(fā)包給農(nóng)戶，還有少部分未承包用地，包括機動地，和承包方依法、自愿交回的土地。 如果企業(yè)要承租這種形式的土地，則需要村民會議三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。 3、政府職能 目前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站主要提供合同鑒證、臺賬查詢、備案登記等服務。不過，各地經(jīng)管站的服務意識、認識程度很不統(tǒng)一，有些很配合，有些就難說了。 要把農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)盤活起來，有效發(fā)揮占有、使用、收益等權(quán)能，離不開規(guī)范、活躍的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，離不開高效、專業(yè)的中介組織，也離不開相關數(shù)據(jù)的信息化、電子化。惟其如此，方能擺脫「靠關系、看臉色」的基層常態(tài)，讓更多的工商資本、社會資本進入農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，既能像百度李彥宏一樣有「前瞻布局」，也能免除后顧之憂。 |
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