截至2015年底，全國60歲及以上老年人口22200萬人，占總?cè)丝诘?6.1%，其中65歲及以上人口14386萬人，占總?cè)丝诘?0.5%，我國正快速步入老齡化社會。業(yè)內(nèi)人士表示，中國從成年型人口結(jié)構(gòu)進入到老年型僅用了18年的時間，較發(fā)達國家?guī)资昴酥辽习倌陼r間而言速度驚人。老齡化自然也帶來了大量的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產(chǎn)成為焦點話題。

養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出，始于上世紀(jì)七八十年代率先進入老齡化社會的經(jīng)濟發(fā)達國家。其狹義的含義就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項目之中，以滿足日益增長的特定市場的需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)的獨有的居住功能，服務(wù)功能，養(yǎng)老保險的保障功能以及逆向融資功能等。

養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合，可以稱為房地產(chǎn)混合加開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需求，從居住，餐飲，護理，醫(yī)療，康復(fù)等方面量身設(shè)置。

消費群的專一性：它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”。

產(chǎn)品設(shè)計的特殊性：住宅樓，醫(yī)療看護，交通線路，配套設(shè)施等方面符合老年人的生理特點。

社區(qū)生活的廣泛性：在娛樂，學(xué)習(xí)，交往，情感等方面照顧老人的心理需要。

1. 減輕子女養(yǎng)老的壓力，提高社會效率；

2. 有利于老年人的身心健康；

3. 服務(wù)專門化，系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高；

4. 老人仍擁有自己的居所，配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。

目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由老年公寓向老年社區(qū)發(fā)展過程中。

普通型養(yǎng)老院：有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。

醫(yī)護型養(yǎng)老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請醫(yī)護型養(yǎng)老院。

老年公寓：多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照有需求的老年人居住的要求來設(shè)計和建造。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設(shè)施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。

老年社區(qū)：老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區(qū)。不同的是，老年社區(qū)的主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。

1. 發(fā)展階段：養(yǎng)老機構(gòu)—老年公寓—養(yǎng)老社區(qū)

我國目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區(qū)過渡”的階段。

2. 開發(fā)理念：專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產(chǎn)時，多以主題式養(yǎng)老為主。

3. 開發(fā)要素：政策扶持、盈利模式、產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)配套、服務(wù)體系

4. 產(chǎn)品形式

5. 開發(fā)瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對開發(fā)商專業(yè)度及綜合實力要求較高、客戶接受度低。

6. 解決對策：政策上，要有針對性的尋求支特，且要形成有效文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；項目運營上，可利用相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)進行合作開發(fā)；營銷上，強化宣傳力度，配套與體驗現(xiàn)行。

不同的養(yǎng)老社區(qū)對環(huán)境的要求也不相同，養(yǎng)老社區(qū)按品質(zhì)劃分為基礎(chǔ)型和高端型養(yǎng)老社區(qū)，分別來分析兩種社區(qū)對選址的要求。

1. 基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)

首先在區(qū)位上，基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)的部分服務(wù)需要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。其次，地形地貌上不應(yīng)太平坦。從規(guī)劃科學(xué)規(guī)律上來看，地形有些起伏和變化利于豐富養(yǎng)老社區(qū)的微地形景觀，對于養(yǎng)老養(yǎng)生需求，山地也有利于養(yǎng)生康體游線的組織。最后，地塊內(nèi)部和周邊應(yīng)有較好的綠地植被覆蓋。養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部需要較高的綠化率，不僅可以改善內(nèi)部微氣候，增加社區(qū)供氧量，還能增加居民的公共活動空間。

2. 高端型養(yǎng)老社區(qū)

對比基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)，高端型社區(qū)在選址上又提出了更高的要求。首先，高端養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)配套要求比較全面，在選址上，高端型社區(qū)不要求緊鄰城市，在保證快捷交通聯(lián)系的前提下，可以選擇城市遠(yuǎn)郊環(huán)境較好的地段。其次，高端型社區(qū)依托于稀有或獨特的資源，比如溫泉資源、名山名水資源、歷史遺跡、人文景觀等等，通過對稀有獨特資源的高端開發(fā)，有利于高端社區(qū)品牌的營造。

下表列出了高端型和基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)在選址上建議考慮的各種要素。

養(yǎng)老地產(chǎn)依然具有地產(chǎn)項目的市場屬性，通過社區(qū)景觀的營造來提升社區(qū)居住品質(zhì)仍然是養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的基本原則。

1. 好景配好房

“把最好的地段留給最好的房子”在老年地產(chǎn)中也不例外。養(yǎng)老地產(chǎn)中，最具購買力，養(yǎng)老需求最大的客戶往往是健康的中老年人群，這些人群除了有自身的養(yǎng)老需求，還追求住宅產(chǎn)品本身的保值與增值，追求稀有景觀尊享。

2. 高綠地率

根據(jù)居住區(qū)規(guī)范要求，新建高品質(zhì)居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，而環(huán)境品質(zhì)提高的直接反應(yīng)是綠地率的提高，建議高端老年地產(chǎn)項目綠地率不應(yīng)低于40%，基礎(chǔ)型老年地產(chǎn)項目不應(yīng)低于35%。

3. 高供氧綠植組合

科學(xué)研究表明，長壽之鄉(xiāng)的氧離子含量是大型城市里的1000倍以上。因此，如何在有限的條件下，提高住區(qū)氧離子含量對于養(yǎng)老有重要的意義。

從表中得知，林地，尤其是闊葉林地的單位供氧量最大，其次是水體。因此在養(yǎng)老社區(qū)中，在地理和氣候環(huán)境允許的條件下，應(yīng)優(yōu)先考慮闊葉林與水體的布置。

交通規(guī)劃對于社區(qū)的居住品質(zhì)的影響巨大，一個好的道路系統(tǒng)直接關(guān)系到規(guī)劃布局和社區(qū)內(nèi)居民的生活出行模式。

1. 人車分流系統(tǒng)是最低要求

老年社區(qū)對交通的要求比較復(fù)雜，各方面的反應(yīng)欠靈活，更需要減少機動車對人行的干擾，因此在老年社區(qū)中，既需要人車分流，又需要機動車方便入戶或靠近住處，必要的地段可以實行機動車與電瓶車的轉(zhuǎn)換。

2. 結(jié)合景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)

老年人一個很重要的訴求是健康和養(yǎng)生，有些老年地產(chǎn)項目本身擁有較好的資源稟賦，比如可以泡溫泉、登山、游湖等等，但有的項目自然資源比較匱乏，需要通過人為的引入養(yǎng)生設(shè)施，如體育場館和藝術(shù)場館等，但無論是哪種情況的項目，結(jié)合自身景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)都是可以實現(xiàn)的。

凱文林奇的《城市意象》中提到，宜人的街道、建筑、景觀尺度是營造宜人生活空間的關(guān)鍵，老年地產(chǎn)的規(guī)劃尺度有其特殊的要求。

1. 控制建筑高度和密度

建筑高度和建筑密度很大程度上決定了一個社區(qū)的綜合環(huán)境品質(zhì)。一般來說，較低建筑高度和建筑密度的社區(qū)，容納的人數(shù)會較少，綠地和開敞空間較多，生活的氛圍會相對舒適和悠閑。

2. 宜人的活動場所尺度

根據(jù)日本著名建筑師蘆原義信的《外部空間設(shè)計》中提到的廣場尺度，當(dāng)廣場的寬度（D）與周邊建筑的高度（H）的比值大于1，小于2時，尺度是宜人的。而根據(jù)他的“外部模數(shù)理論”，20-25米是適宜人活動的外部空間基本尺度，因此景觀步行帶上設(shè)置休閑設(shè)施，如桌椅、臺階、花臺等。

3. 適合老年人出行的服務(wù)設(shè)施設(shè)置半徑

通過對老年人行為習(xí)慣的調(diào)查得知，老年人在社區(qū)中出行頻率較高的距離是150米和300米，按老年人1分鐘行走距離60米計算，老年人比較舒適、愉快的出行時間為3-5分鐘。因此，養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)設(shè)施布置應(yīng)以組團級設(shè)施150米為服務(wù)半徑，小區(qū)級300米為服務(wù)半徑，社區(qū)級500米服務(wù)半徑，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》5.0.2.1（1）條，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時的標(biāo)準(zhǔn)。

因為老年人的生理機能、生活規(guī)律及其健康需求決定了其活動范圍的局限性和對環(huán)境的特殊要求，尤其是部分老年人因為身體不便，常年臥床，對陽光有更多的渴望，規(guī)劃上應(yīng)盡量爭取南向布置住宅，減少東西布置，避免純北向住宅布置。

南方高溫潮濕地區(qū)的養(yǎng)老住宅還應(yīng)考慮夏季通風(fēng)設(shè)計，住宅排列上應(yīng)便于夏季涼風(fēng)進入，戶型保證有兩個以上的朝向。

老年地產(chǎn)區(qū)別于一般居住區(qū)的重要特點是能提供較完善的生活配套和醫(yī)療護理條件，這也是很多老年人選擇老年地產(chǎn)的關(guān)鍵考慮因素。

1. 無障礙道路系統(tǒng)為強制性建設(shè)內(nèi)容

目前國內(nèi)比較高端的居住區(qū)都會進行無障礙道路系統(tǒng)設(shè)計，包括盲道、輪椅專用道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，在老年社區(qū)中應(yīng)將無障礙道路設(shè)計設(shè)為強制性內(nèi)容，并根據(jù)老年人的具體需求，在道路設(shè)計的細(xì)節(jié)上給予專門的考慮。

2. 入戶式和隨身式急救護理系統(tǒng)

老年人是容易出現(xiàn)突發(fā)病情的群體，如高血壓、心臟病等，特點是發(fā)病前兆少、病情發(fā)展快、致命性高，在無人護理的情況下發(fā)病后往往因為得不到及時的救治而錯過最佳治療時機。因此，老年社區(qū)需要配備入戶式急救呼叫系統(tǒng)，住戶通過戶內(nèi)報警按鈕通知社區(qū)急救中心，急救中心確保在收到報警3分鐘內(nèi)到達住戶家進行初步救治。

3. 醫(yī)療體檢康復(fù)中心

很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護理服務(wù)，還希望在享受高品質(zhì)的居住環(huán)境同時，在居住期間得到科學(xué)的治療及養(yǎng)生指導(dǎo)，有病治病，無病養(yǎng)生，保證自己的身體處于比較健康的狀態(tài)。

21世紀(jì)，人口的老齡化是世界許多國家面對的一項重大挑戰(zhàn)。然而，對于企業(yè)來說，卻面臨著一個發(fā)展?jié)摿薮蟮氖袌?，這個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為一項新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。

一些發(fā)達國家，圍繞著老年人消費市場的企業(yè)大量產(chǎn)生。目前，已經(jīng)初步形成一個現(xiàn)代商品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)延伸鏈，在老年餐飲，文化娛樂，保健，旅游，康復(fù)保健，住宅，社區(qū)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

在“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”這個大市場中，提供養(yǎng)老場所是最基礎(chǔ)的，最重要的市場；同時，也是增長最快，最有潛力的市場。而在我國，在養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)方面，一直處于“欠賬”狀態(tài)。同時我國目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)水平較低，養(yǎng)老床位數(shù)量太少，而且養(yǎng)老項目的軟硬件配置水平較低。由于受傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的觀念束縛，高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，培養(yǎng)起來還需要做大量的工作；但也表明市場機遇和潛力較大。

從某種意義上來講，在養(yǎng)老地產(chǎn)這個潛力巨大的市場中，誰先進入，探索出成功的運作模式，誰就能搶占先機，取得快速發(fā)展。