房估知識(shí)點(diǎn)：動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

3大區(qū)別：

（1）對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程，預(yù)測(cè)它們未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目（方案或企業(yè)）在某一特定的時(shí)期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。

（2）靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，不需要將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；

動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，把它們折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，然后再相加減。

（3）在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！