為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)合理預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，廣州市政府辦公廳近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》。值得一提的是，方案賦予了符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

 雖然相關(guān)條件仍具有比較明顯的“戶籍”痕跡，如必須具有本市戶籍，又如人才綠卡，再如符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件等，但是，仍然可以認(rèn)為是中國(guó)住房租賃史上具有里程碑意義的一次大膽探索。因?yàn)?，長(zhǎng)期以來(lái)，租賃和購(gòu)房是完全不同的兩個(gè)概念，租賃只能滿足居住需要，購(gòu)房則可享受很多權(quán)利。也正因?yàn)槿绱?，很多城市都出臺(tái)了購(gòu)房落戶政策，把購(gòu)房入戶當(dāng)作是擴(kuò)大城市規(guī)模、增加城市人口的一種手段。

 有人擔(dān)心，推出租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策，會(huì)不會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)房的租賃價(jià)格產(chǎn)生強(qiáng)大的推動(dòng)作用，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的租賃價(jià)格大漲呢？我們說(shuō)，學(xué)區(qū)房的租賃價(jià)格上漲是必然的，但是，會(huì)不會(huì)大漲，則要看政策的設(shè)計(jì)和安排。而從廣州市的方案來(lái)看，學(xué)區(qū)房的租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)不會(huì)出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。因?yàn)椋桨敢矊?duì)租房入學(xué)提出了一些具有針對(duì)性的條件。如監(jiān)護(hù)人在本市必須無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，必須以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，也只有符合這些條件，租房者的子女才能由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。否則，仍然不具備就近入學(xué)條件。顯然，符合條件者就非常有限了。符合租購(gòu)?fù)瑱?quán)條件的人員少，對(duì)學(xué)區(qū)房租賃價(jià)格的影響也就不會(huì)太大，學(xué)區(qū)房租賃價(jià)格暴漲的概率就會(huì)大大減少。即便出現(xiàn)短暫價(jià)格大漲現(xiàn)象，也會(huì)在租賃市場(chǎng)平穩(wěn)以后逐步趨于理性。

那么，廣州市的此次改革，到底是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段出現(xiàn)的轉(zhuǎn)型、代表著一種趨勢(shì)呢，還是為了眼前利益、為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的一種策略。實(shí)事求是地講，都很難說(shuō)，也很難歸類。筆者認(rèn)為，它更多的是體現(xiàn)一種導(dǎo)向，一種鼓勵(lì)更多人加入租房隊(duì)伍的政策導(dǎo)向。如果能夠因此而讓更多的人選擇租房，不僅對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、房?jī)r(jià)的穩(wěn)定產(chǎn)生積極作用，對(duì)城市土地供應(yīng)、城市存量房使用、庫(kù)存消化等都能發(fā)揮非常重要的作用。

 事實(shí)也是如此，目前，很多城市、特別是一線城市，都面臨著比較嚴(yán)峻的土地供應(yīng)矛盾，面臨著商品房供不應(yīng)求帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲壓力。雖然在各項(xiàng)調(diào)控措施的作用下，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到了一定遏制。但是，需求潛力巨大帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力并沒(méi)有因此消除，一旦調(diào)控政策退出，房?jī)r(jià)仍有可能出現(xiàn)快速反彈，并引發(fā)連鎖反應(yīng)。相反，前些年大規(guī)模建設(shè)留下的商用、辦公等房屋，又因?yàn)榉N種原因，出現(xiàn)了較多的閑置，迫切需要消化。如果租購(gòu)?fù)瑱?quán)，一部分商住房、辦公房等，或許能以商品房租賃的方式消化，從而有效提升城市房屋的使用效率，減輕城市的住房建設(shè)壓力。對(duì)于庫(kù)存壓力較大的城市，也能對(duì)消化庫(kù)存、減少資源占用等發(fā)揮積極作用。

中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，既然是“住”的，不是“炒”的，那么，有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)就不是最主要矛盾，而在于能不能滿足居住需要。很顯然，廣州市的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，對(duì)于引導(dǎo)廣大居民轉(zhuǎn)變住房理念是具有非常重要的作用的。特別是對(duì)于那些沒(méi)有能力購(gòu)房，但孩子入學(xué)等又必須具有住房的人來(lái)說(shuō)，租房也能解決子女的入學(xué)問(wèn)題，無(wú)疑提供了極大幫助，幫助他們解決了最大難題。一旦子女入學(xué)的問(wèn)題解決了，很多居民可能就會(huì)從購(gòu)房轉(zhuǎn)向租房，從而推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。而住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，必然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，甚至帶動(dòng)房?jī)r(jià)的下跌，從而形成房?jī)r(jià)與住房租賃價(jià)格的相互制衡。

 發(fā)達(dá)國(guó)家居民租房比例一般在50%左右，而新加坡更是高達(dá)70%以上，如果我國(guó)也能穩(wěn)步提高租房者比例，對(duì)住房的需求量就會(huì)大大減少，存量住房的使用率也會(huì)大大提高，社會(huì)資源的利用效率就會(huì)有效提升。所以，采取切實(shí)有效措施，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵之一。廣州的探索，應(yīng)當(dāng)可以看成是一種創(chuàng)新、一種改革。希望有更多的地方加入到這樣的探索中來(lái)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。