“一手房”含義是房地產(chǎn)開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)后，在土地上建造并取得政府批準(zhǔn)銷（預(yù))售的商品房。房屋根據(jù)用途可以劃分為住房和商用房。住房包括住宅、別墅和公寓，商用房包括商鋪和寫字樓。
“二手房”的真正含意是存量再交易的房子，二次轉(zhuǎn)手后的房子舊的占多數(shù)，但是，也有嶄新的新房子，簡稱“二手毛坯房”。
一手房與二手房價格有三種情況：一手房>二手房。一手房=二手房。一手房<>
購買二手房和買一手房比起來程序要復(fù)雜得多，除了要和賣家打交道，還要和中介打交道，買賣中常常隱藏著一些購房陷阱，稍不留神，購房者就可能吃到“啞巴虧”。
問題1：房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。
解決方式：只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。
問題2：賣房者非房屋產(chǎn)權(quán)所有者?！ ?nbsp;
解決方式：購房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門查詢產(chǎn)權(quán)所有者。
問題3：房屋是共有產(chǎn)權(quán)房?！ ?/span>
解決方式： 要求賣房者出具其他共有人同意證明出售。
問題4：法律限制或禁止交易的房產(chǎn)。
解決方式：如該二手房已被查封或者抵押則拒絕購買。
問題5：房屋性質(zhì)跟購房需求不一致?！?nbsp;
解決方式：購房人一定要看清房屋性質(zhì)。
所謂“陰陽合同”天龍八部，指的是買賣雙方之間所簽的買賣合同，反映的是房子的真實成交價格為“陰合同”。而“陽合同”則是買賣雙方另簽的一份成交合同，用于到房管部門備案，到稅務(wù)、財政部門交稅，特點是房屋的成交價格遠低于“陰合同”的價格，這樣就可以少交稅。
糾紛和解決方式：
最簡單也最有效的方式，也是唯一合法的方式。賣方拒絕簽署“陰陽合同”，避免不必要風(fēng)險。
這種操作手法在非正規(guī)中介公司或無良經(jīng)紀(jì)人中非常常見。雖然這種行為從法律上來說不算違法行為，但這對買賣雙方利益角度來說是涉嫌欺騙的行為，另外中介或經(jīng)紀(jì)人通過隔離賣方和賣方的方式，通過如時間差等手段賺取中間差價，這樣做還存在隱藏的風(fēng)險天龍八部，如果中介“時間差”失敗，其將用各種理由延遲或撕毀和賣方達成的協(xié)議，極大損害賣方利益。同時也會造成買房成本增高。
糾紛與解決方式：
作為賣房者應(yīng)該選擇信譽好的中介賣房，在交定金前，買房者要求賣方、買方和中間方見面，特別是在談價格、過戶的時候，買房者一定要求與賣房者見面。
以首次購房為例，按泉州某一小區(qū)買一套產(chǎn)權(quán)面積120平方米的房子，假設(shè)首付三成，需要商業(yè)貸款112萬元。在房價相同的情況下：
(1)買二手房。房價160萬元，貸款112萬元，評估價由稅局決定難以估算，因此這里按160萬元來計算，那么，支出是多少？
契稅=160（評估價）/1.05* 1.5%=2.29萬元
增值稅=160/1.05 *5.6%=8.53萬元
個人所得稅=160/1.05* 1%=1.52萬元
112萬元貸款利息=53.23萬元
買方拿到產(chǎn)權(quán)，開始裝修前，總計支出：160+2.29+8.53+1.52+1.6(中介費=房價 1%)+53.23=227.17萬元。
(2)買一手房。房價也為160萬元，貸款112萬元，首付48萬元（一般兩年后交房，兩年內(nèi)無權(quán)轉(zhuǎn)讓房子，不像買了現(xiàn)房能隨時折價套現(xiàn)）。兩年后拿到產(chǎn)權(quán)，開始裝修，那么支出是多少？
契稅=160/1.05* 1.5%=2.29萬元
維修基金=40元/平方米* 120平方米=0.48萬元
管道煤氣費+有線電視初裝費等相關(guān)費用=0.35萬元
112萬元貸款利息=53.23萬元
買方拿到產(chǎn)權(quán)開始裝修前，總計支出：160+2.29+0.48+0.35+53.23=216.35萬元
從以上案例可以看出，總價看似相同，實際加上稅費，總成本二手房往往高于一手房。
一手房一般選擇空間更大，買新房無論在房型、朝向、樓層等方面有很大的選擇空間，不象二手房“受制于人;新房設(shè)計較好，房型缺陷較少，功能更齊全。開發(fā)商一般能夠注重小區(qū)綠化、景觀造型、物業(yè)管理及配套設(shè)施建設(shè)等;部分發(fā)展商為了盡快賣房，有可能采用先進的建材(比如節(jié)能環(huán)保材料、高新科技建材)以及新穎的建筑設(shè)計。但劣勢在于交房期不確定，無法馬上入住(一般在購房后一年左右才能真正居住，要多支付一年的利息和租金);有些新樓盤周邊配套設(shè)施不方便，有待進一步提高;目前有些新盤地理位置相對比較差，交通需要一段時間才能成熟，生活成本一般比較高。
二手房優(yōu)勢在于房源選擇面廣，價格彈性大，小區(qū)品質(zhì)可見，房屋質(zhì)量可控，同等價位地段配套更佳，可以隨意選擇鄰居，購買裝修房可省下裝修費用，充分了解物業(yè)管理水平，二手房有時候等同于新房，二手房交易越來越趨向于公開透明。 劣勢在于交易過程中涉及的稅費較多，交易過程中的安全隱患應(yīng)選擇大品牌中介公司。
1、審查所在樓盤是否進行準(zhǔn)入。
2、審查借款人的還款能力。通過借款人提供的還款來源或資產(chǎn)證明，審核其家庭資產(chǎn)情況；核查借款人償還貸款本息的能力，要求住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下（含），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含），需要在收入比中將配偶、共同借款人的收入計算在內(nèi)的，也應(yīng)相應(yīng)的把其債務(wù)一并計入。
3、認(rèn)定居民家庭住房套數(shù)。同時須按照當(dāng)?shù)刈》肯拶彺胧﹪?yán)格審核借款人條件。
4、核查借款人的信用記錄。通過中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫等，查詢借款人房貸次數(shù)、信用記錄和其他負(fù)債情況。
5、落實開發(fā)商階段性擔(dān)保等事項。
1、核實交易背景的真實性。
2、審查借款人的還款能力。通過借款人提供的還款來源或資產(chǎn)證明，審核其家庭資產(chǎn)情況；核查借款人償還貸款本息的能力，要求住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下（含），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含），需要在收入比中將配偶、共同借款人的收入計算在內(nèi)的，也應(yīng)相應(yīng)的把其債務(wù)一并計入。
3、認(rèn)定居民家庭住房套數(shù)。同時須按照當(dāng)?shù)刈》肯拶彺胧﹪?yán)格審核借款人條件。
4、核查借款人的信用記錄。通過中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫等，查詢借款人房貸次數(shù)、信用記錄和其他負(fù)債情況。
5、審查抵押品合法性和價值。認(rèn)真審查核實抵押房屋現(xiàn)狀、房屋用途、房屋權(quán)屬狀況和交易價格，確保抵押物合法，抵押價值合理。
總而言之，二手房審批要點在于虛假交易、評估價值虛高兩個最重要的風(fēng)險點。
