編者按：實務(wù)中，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外）以賣價扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。可是，其他企業(yè)如何確定銷售額呢？本文試與各位老師探討如下，由于水平有限，若有不當(dāng)之處，還請海涵，并敬請指正。

　　案例概況

　　吉祥科技有限公司（以下簡稱“吉祥公司”）2014年8月向政府支付的土地價款8,000.00萬元，取得10畝工業(yè)用地，并于2016年7月開始修建兩棟辦公大樓，面積2萬平米。2017年7月，將其中1棟1平米的辦公樓以30,000.00萬元價格出售。問吉祥公司如何繳納增值稅？

　　稅務(wù)分析

　　一、政策依據(jù)

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）。

　　二、實務(wù)分析

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）（附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定）第三條第八款規(guī)定：一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

　　納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第三條第六款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　綜上所述，一般納稅人銷售營改增后自建不動產(chǎn)以全部價款和價外費用為銷售額需要注意以下幾點：

　　1.銷售方是一般納稅人，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人除外。

　　2.必須是營改增后自建的，不包括外購等其他方式取得的。

　　3.按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

　　4.向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　5.向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申購并對外開具發(fā)票。

　　三、案例解析

　　根據(jù)案例資料：吉祥公司2014年8月向政府支付的土地價款8,000.00萬元，取得10畝工業(yè)用地，并于2016年7月開始修建兩棟辦公大樓，面積2萬平米。2017年7月，將其中1棟1平米的辦公樓以30,000.00萬元價格出售。吉祥公司確定銷售額時能否扣除土地價款4,000.00萬元呢？

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號 ）《附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》第一條第三款第十項規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

　　房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號 ）《附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定  》第一條第三款第十一項規(guī)定：試點納稅人按照上述4－10款的規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。

　　上述憑證是指：

　　〔1〕支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證。

　　〔2〕支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。

　　〔3〕繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。

　　〔4〕扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。

　　〔5〕國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

　　納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

　　根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額必須同時符合以下幾個條件：

　　〔1〕營改增試點納稅人必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時是增值稅一般納稅人，且選擇一般計稅方法計繳增值稅。

　　〔2〕銷售其自行開發(fā)的項目必須不是選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目。

　　〔3〕向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。

　　因此，吉祥公司銷售2016年7月開始修建的自建辦公樓，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款1,428.57萬元，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　思考：你認為本案例吉祥公司應(yīng)如何繳納增值稅，并計算出應(yīng)繳稅款。請說明你的觀點和理由。