有些錯(cuò)，慢慢糾正，總會(huì)好的

PM4:20,Aug.28th,2017

文︱劉德科

上周六（8 月 26日 ），武漢說(shuō)，今后每年將建設(shè)和籌集 50 萬(wàn)㎡以上人才公寓，五年內(nèi)滿足 20 萬(wàn)人租住需求，要爭(zhēng)取讓大學(xué)畢業(yè)生以低于市場(chǎng)價(jià) 20% 買到房。

上周五（8 月 25 日），杭州說(shuō)，承租人子女可就近上學(xué)，未來(lái)三年新增租賃住房總量占新增商品住房總量的 30%。

上周四（8 月 24 日），上海說(shuō)，又要把浦東新區(qū)黃金地段的 5 幅商辦用地全部改為租賃住房用地，預(yù)計(jì)可提供 5240 套租賃住房，套均面積 80㎡。此前，上海市已經(jīng)分兩次推出 6 幅租賃住房用地。

今天（8 月 28 日），國(guó)土部和住建部又一起發(fā)文，要在 13 個(gè)試點(diǎn)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，也就是說(shuō)用耕地以外的農(nóng)用地來(lái)建租賃住房。

租賃大業(yè)，轟轟烈烈。從中央到地方，都在持續(xù)發(fā)大招，此起彼伏。

2^nd

先講一個(gè)典型的光陰的故事，從福利分房時(shí)代到現(xiàn)在的租賃時(shí)代。為了敘述方便，假設(shè)這個(gè)真實(shí)的故事的主角是我吧。

在從前的福利分房時(shí)代，我分到了一套住房。所以，在經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)代，我就沒(méi)什么想法，也就沒(méi)想著去弄一套經(jīng)濟(jì)適用房。

再后來(lái)，公租房來(lái)了。我就和我太太假裝離婚，這樣我就變成了無(wú)房戶，我已經(jīng)退休了，收入也符合公租房規(guī)定的低收入標(biāo)準(zhǔn)，于是去申請(qǐng)了一套公租房。

我也不去住，也不敢租出去，反正就霸占著，也沒(méi)人來(lái)趕我走。所以，這房子就是我的，誰(shuí)要是趕我走，我就跟他拼命。如果哪天我死了，我就把這套公租房留給我的小孩，或許按政策規(guī)定不一定能行得通，但誰(shuí)說(shuō)得準(zhǔn)呢，政策是會(huì)變的嘛，反正我是這么想的。

講這個(gè)故事，是為了強(qiáng)調(diào)這么一個(gè)規(guī)律：我們的許多政策，都非常講究事前正確，但并未關(guān)注事后正確，或者未必關(guān)注對(duì)事后漏洞的防范。

租售并舉好不好？當(dāng)然好，國(guó)家制定這樣的大戰(zhàn)略，遲早會(huì)讓年輕人受益，多多少少會(huì)讓年輕人受益。我們只是期望，一個(gè)好的政策，應(yīng)該盡量考慮得細(xì)致一些，盡量不要讓漁利者鉆空子。

3^rd

說(shuō)回武漢的豪言壯語(yǔ)：要爭(zhēng)取讓大學(xué)畢業(yè)生以低于市場(chǎng)價(jià) 20% 買到房。如果我是價(jià)值觀不太正確的大學(xué)生畢業(yè)生，如果武漢可以讓我享受這樣的政策優(yōu)惠，我肯定先去搶一套，反正武漢的落戶條件是「零門檻」。

買了房子以后，我要不要在武漢工作或定居？我怎么知道呢，如果北京或深圳有更適合我的工作，那我就不留在武漢了。至于那套房子，還是在我名下啊。如果那套房子像北京的「共有產(chǎn)權(quán)房」那樣是五年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，那我就捏在手上五年；五年后再賣掉，或許可以賺更多。

我們只是期望，事前正確的「低于市場(chǎng)價(jià) 20% 買到房」，事后也可以正確，不要讓人鉆了漁利空子。

武漢的官方新聞通稿說(shuō)：「相對(duì)低的房?jī)r(jià)，就是這個(gè)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。武漢不在房?jī)r(jià)上走在前列，一定要控制好房?jī)r(jià)。」這個(gè)我們聽(tīng)聽(tīng)就好了。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，北京或深圳，東京或紐約，應(yīng)該是很沒(méi)競(jìng)爭(zhēng)力的城市。

當(dāng)然，武漢的前景光明得不行，但玉中有瑕，還是那句話：如果我們既想有很多公租房可以租，又想商品房很便宜，這是絕無(wú)可能的。

4^th

再說(shuō)說(shuō)杭州?！赋凶馊俗优删徒蠈W(xué)」，政府已經(jīng)充分釋放了善意，但我們不能有非份之想吧。總不能指著政府的鼻子罵：你們都發(fā)文件了，我都在名校邊上租了幾年了，你就得讓我的小孩讀名校。

一個(gè)好的保障政策，是用一般資源去照顧弱勢(shì)群體，而不是用優(yōu)質(zhì)資源去賞賜弱勢(shì)群體。這么說(shuō)顯得很沒(méi)人性，但這樣才可持續(xù)。

至于杭州提出的「未來(lái)三年新增租賃住房總量占新增商品住房總量的 30%」，這個(gè) 30% 的比例，他們應(yīng)該是充分計(jì)算過(guò)的，未必是直接把新增住宅用地克扣掉 30% 作為租賃住房，而很可能是用商辦改租賃住房的辦法。

商辦用地反正是過(guò)剩的，集體建設(shè)用地的有效利用率總體上是極低（蓋了很多租金價(jià)值過(guò)低的房子），改成租賃住房，反而可能是一條好出路。

真要大力發(fā)展租賃住房，在競(jìng)拍住宅用地時(shí)競(jìng)拍自持比例，是最壞的辦法。因?yàn)?，住宅用地本?lái)就稀缺，還要割出一部分來(lái)做租賃住房，那房?jī)r(jià)只會(huì)更貴；商辦用地一直都過(guò)剩，如果割出一部分來(lái)做租賃住房，那才是雙贏。

國(guó)家是明白這點(diǎn)的。所以，去年 6 月份，國(guó)務(wù)院的文件說(shuō)允許商辦有條件地改成住房（《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》）；今天，國(guó)土部會(huì)和住建部又一起發(fā)文，說(shuō)要用農(nóng)村集體建設(shè)用地來(lái)建租賃住房（《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》）。

不用擔(dān)心，現(xiàn)在看起來(lái)那些逆市場(chǎng)而動(dòng)的無(wú)厘頭行為，總有一天是會(huì)被糾正過(guò)來(lái)的。

5^th

上海也在糾正：一個(gè)多月前推的那幾塊租賃住房用地，本來(lái)就是住宅用地，看得我們好肉疼；最新推出的浦東新區(qū)黃金地段 5 幅租賃住房用地，是由原來(lái)的商辦用地改過(guò)來(lái)的，這樣才好啊。

6^th

我們?nèi)ヅu(píng)一件事，是很容易的。但對(duì)于決策者來(lái)說(shuō)，他們要顧慮要權(quán)衡的東西實(shí)在是太多了，現(xiàn)在做成這樣，已經(jīng)算是難能可貴了。

別急，有些錯(cuò)，慢慢糾正，總會(huì)好的。