買房時簽這個一定要仔細，否則賠錢還拿不到房子！

一般的購房合同的都有統(tǒng)一的范本，對于購房者和開發(fā)商之間的信息是不對等，使得購房者有些利益沒辦法得到法律的保障。因此在簽訂購房合同時，都會加上合同補充協(xié)議。

那么，補充協(xié)議有怎樣的法律效力？要使的購房者的權(quán)益得到完善的保護，補充協(xié)議應(yīng)該簽訂哪些內(nèi)容？今天我們就來說道說道。

什么是補充協(xié)議？

補充協(xié)議是對原來所簽合同的細化、修改、變更，是對合同沒有的內(nèi)容補充和增加。一般要明確約定，如果補充協(xié)議條款與原合同不一致或發(fā)生沖突時，應(yīng)當(dāng)以補充協(xié)議為準(zhǔn)，但原合同中明示不得變更的條款，則補充協(xié)議中對該項條款的變更不發(fā)生法律效力。

簽訂合同之后，通常情況下將合同中沒有約定或約定不清不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情況簽訂的協(xié)議。補充協(xié)議作為合同的一部分，一經(jīng)簽訂，和購房合同具有同等的法律效力。

為什么要簽補充協(xié)議？

我們簽署合同格式內(nèi)容是比較簡單的，雙方往往只需填空，存在很多未盡事宜。合同具有普遍性，補充協(xié)議具有針對性。按照法律的規(guī)則，補充協(xié)議是更加具有法律效力的。很多問題，比如綠化、車位、公共面積等應(yīng)該在補充協(xié)議里面體現(xiàn)，所以補充協(xié)議是很有必要的。

新房補充協(xié)議中這些不能省

明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放時間

購房合同中通常不會寫明辦理產(chǎn)證的時間，一般開發(fā)商會在交房1-2年后辦。而有一些開發(fā)商為了周轉(zhuǎn)資金，會將已有的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，用申請到的貸款來開發(fā)新項目。如此一來，一旦開發(fā)商不能按時還款，被抵押的項目不要說能辦理產(chǎn)權(quán)證，甚至可能連房子也會被銀行拍賣，用來還開發(fā)商的欠款。

所以購房者可以在補充協(xié)議中約定產(chǎn)證的具體辦理日期，并注明賠償責(zé)任。此外，買房簽約前，購房者都要與出售方溝通并核實此次交易的房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬情況，避免交易房屋存在抵債查封、一房多賣等現(xiàn)象。

貸款辦不下來的責(zé)任認定

簽了合同付了不菲的首付，但如果貸款下不來，導(dǎo)致房子買不了，購房者可以退房嗎？責(zé)任由誰承擔(dān)？這些相關(guān)責(zé)任的認定需要在補充協(xié)議中提前約定好。一般來說，貸款失敗原因有三種：

①開發(fā)商原因：購房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任，甚至可要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任；

②銀行、政策等原因：購房者可無責(zé)解約；

③購房者自身原因：可與開發(fā)商重新協(xié)商付款方式，無法繳納余款的，購房者要承擔(dān)違約責(zé)任。

約定具體房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

買受人可以聘請有資質(zhì)的機構(gòu)進行驗房，如果驗房結(jié)果與開發(fā)商的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有差異，有權(quán)提請法院或有關(guān)機構(gòu)進行最終裁決。在交房時所交房屋達不到補充協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開發(fā)商對業(yè)主進行賠償。

如在規(guī)定的時間內(nèi)仍然達不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)單方解除合同。開發(fā)商應(yīng)支付違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失。

另外，有的補充協(xié)議里會說明到退房責(zé)任這一點，如果是由開發(fā)商的原因?qū)е峦朔?，必須約定好責(zé)任歸屬及相關(guān)解決措施。

明確廣告描述和贈送的面積

合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)實際使用面積、公攤面積都會有明確的數(shù)字體現(xiàn)，但卻沒有贈送面積的體現(xiàn)，因此，置業(yè)顧問的承諾、廣告描述及開發(fā)商所贈送的面積要寫進補充協(xié)議。還要把開發(fā)商贈送的面積包括具體位置、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在補充協(xié)議中詳細闡述并注明使用權(quán)。

同時，還要注意房屋面積誤差問題，約定好房屋套內(nèi)面積和公攤面積等等的合理誤差范圍，特別是對面積誤差超過3%的情形需要作出詳細約定。

退房責(zé)任

按照法律規(guī)定，以下情況購房者可退房：面積誤差絕對值超過3%；房屋質(zhì)量瑕疵；房屋質(zhì)量問題嚴重；開發(fā)商單方變更規(guī)劃；銀行按揭失敗；開發(fā)商沒拿到預(yù)售許可證；開發(fā)商遲遲不交房；開發(fā)商遲遲不辦房產(chǎn)證；合同無效……

對此，可在補充協(xié)議中做詳細規(guī)定，比如一旦退房是由于開發(fā)商原因，開發(fā)商需要承擔(dān)什么責(zé)任，什么期限內(nèi)把房款退還。

物業(yè)問題約定清楚

這個包括物業(yè)公司及物業(yè)費的繳納時間、繳納金額等，都應(yīng)當(dāng)在補充協(xié)議上詳細約定好。需要明確的是，開發(fā)商和物業(yè)是兩個不同法律主體，按規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)該由全體業(yè)主通過業(yè)主委員會挑選確定，但現(xiàn)在一般做法是開發(fā)商自己成立物業(yè)公司，或者選擇與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的公司，業(yè)主如果不滿意，可在入住后通過業(yè)主大會表決更換。

開發(fā)商的其它承諾

開發(fā)商的促銷手段花樣百出，比如交房的確切日期、學(xué)校學(xué)位、停車位等等，為了維護自身利益，最好在補充協(xié)議中將承諾一一寫清楚，并注明違約責(zé)任。

對于一個家庭來講，買房無疑是一件大事。而在當(dāng)下的買房中，由于信息的不對稱，購房者往往在不知不覺中掉進了開發(fā)商的陷阱，事后因為合同上的白紙黑字，又是啞巴吃黃連有苦難言。所以，在具體簽訂商品房買賣合同以及補充協(xié)議的時候就需要格外留心。

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