點(diǎn)評人丨徐宏偉老師

簡歷：

資深法律人，1993年獲得了律師執(zhí)業(yè)證，從事了2年的律師工作。從1995年開始一直在法院工作，有著20多年的法院工作經(jīng)驗(yàn)。2016年從庭長職位退休。2017年受邀擔(dān)任贏了網(wǎng)法律意見書高級評審專家。

徐老師專訪見：專訪|贏了網(wǎng)法律意見書高級評審專家徐宏偉老師

案件簡介丨房屋拆遷糾紛

當(dāng)事人是原告，拆遷的房子是公租房，已經(jīng)簽訂拆遷協(xié)議，房內(nèi)有9人戶口，共118平方米。目前的房屋拆遷補(bǔ)償方案是給4套房子，共270平方米。原本動(dòng)遷組和鎮(zhèn)政府調(diào)解分配的四套房屋中的一套兩室一廳給當(dāng)事人辦理入戶，但由于當(dāng)事人在其母親去世那年戶口遷出，其大哥乘機(jī)做了戶口變更，當(dāng)事人遷回戶口時(shí)才發(fā)現(xiàn)。當(dāng)時(shí)的動(dòng)遷協(xié)議上沒有注明四套房屋哪一套是誰的，現(xiàn)在其大哥想獨(dú)吞，當(dāng)事人的訴求是要拿到屬于自己的房子。

法律意見樣例及點(diǎn)評

1.1 要求依法分割動(dòng)遷補(bǔ)償利益，其中一套2室1廳房屋登記在你的名下，歸你所有

1. 可爭取的權(quán)益點(diǎn)（訴訟請求）是？ 

要求依法分割動(dòng)遷補(bǔ)償利益，其中一套2室1廳房屋登記在你的名下，歸你所有

2. 可爭取本項(xiàng)權(quán)益的理由有哪些？ 

《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第四十四條的規(guī)定，因?yàn)樵摫粍?dòng)遷房屋的性質(zhì)是租賃房屋，即公房性質(zhì)的。在公房拆遷補(bǔ)償中，該房屋的拆遷補(bǔ)償利益是歸房屋的承租人和房屋的共同居住人共同享有的，他們之間的權(quán)利一般是一樣的（承租人通常享有安置補(bǔ)償方式的選擇權(quán)和簽約權(quán)）。如果在動(dòng)遷的時(shí)候你的戶口在該處被拆遷公房內(nèi)，且符合同住人條件，則你應(yīng)屬于被安置的對象，有權(quán)利來主張動(dòng)遷安置利益的。現(xiàn)在該處動(dòng)遷共計(jì)可得四套安置房屋，對于如何分配該四套房屋，經(jīng)過該動(dòng)遷基地動(dòng)遷組經(jīng)辦人員的溝通協(xié)商，他們也認(rèn)可你可以獲得安置一套兩室一廳的房屋。根據(jù)司法實(shí)踐，動(dòng)遷公司的具體安置意見，一般是比較符合動(dòng)遷政策和具體安置情況的，所以對于法院將來的判決是具有一定影響的，如果沒有重大偏差，法院很可能參考該意見進(jìn)行處理。法律依據(jù)：《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第四十四條：“公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有?！?/p>

3. 爭取本項(xiàng)權(quán)益的可能性有多大？ 

50%—80%

4. 爭取本項(xiàng)權(quán)益存在的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？ 

1、因?yàn)楝F(xiàn)在該公房內(nèi)共有9個(gè)戶口，如果該9個(gè)人都符合安置對象條件的話，那么每個(gè)人都可以分得1/9的份額，而你1個(gè)人是無法主張到一套兩室一廳房屋的，除非是和其他的安置對象比如和你家人作為一起被安置。

2、因?yàn)槟銘艨诋?dāng)時(shí)遷出去過，之后又將戶口遷回來，如果該遷回的原因是空掛戶口，并未實(shí)際居住，那么你大哥在開庭的時(shí)候有可能就以此為借口說你不符合共同居住人的條件。

3、因?yàn)槟壳澳愦蟾缫呀?jīng)起訴動(dòng)遷公司，那么在該行政官司未審理結(jié)束之前，你們家庭內(nèi)部是無法分割動(dòng)遷利益的。

4、如果你之前享受過福利房屋，那么就不再符合共同居住人的條件，一般是不能再主張動(dòng)遷分配利益的。

可爭取的權(quán)益（訴訟請求）第1項(xiàng)訴訟請求

如果您委托本律師進(jìn)行代理，在接受您的委托之后，本律師將主要從以下幾個(gè)方面開展工作：

第一，審查分析，確定你的訴訟請求為：要求依法分割動(dòng)遷補(bǔ)償利益，確認(rèn)其中一套兩室一廳的房屋歸你所有，登記在你的名下。該步驟是要明確你的訴訟請求，做到全面準(zhǔn)確，防止遺漏，如果你還有其他請求，在此一并明確固定。

第二，在你大哥與拆遷部門的行政官司結(jié)束之后，迅速及時(shí)和動(dòng)遷公司取得聯(lián)系，調(diào)取有關(guān)你們這戶的動(dòng)遷補(bǔ)償安置協(xié)議，以及調(diào)取、研究該基地的征收補(bǔ)償方案?？丛搫?dòng)遷協(xié)議上具體的補(bǔ)償、安置方案的內(nèi)容是否符合政策，具體補(bǔ)償項(xiàng)目及金額、具體應(yīng)得的安置房套數(shù)、位置及面積及安置對象。這個(gè)是您主張分配一套2室1廳房屋的基礎(chǔ)。

第三，因?yàn)槟銘艨谥斑w出過，之后又遷回來，那么就去戶籍派出所調(diào)取當(dāng)時(shí)戶籍遷回的相關(guān)資料，以證明在動(dòng)遷之前你的戶口已經(jīng)在該公房內(nèi)，并且去居委會(huì)調(diào)取居住證明，以證明你之前在該動(dòng)遷房屋內(nèi)實(shí)際居住過，并且達(dá)到1年以上。該步驟主要是證明你的戶口在該公房內(nèi)，并且居住1年以上，符合共同居住人的條件。

第四，還需要積極的和動(dòng)遷部門聯(lián)系，因?yàn)楫?dāng)時(shí)在動(dòng)遷組經(jīng)辦人員的溝通下，動(dòng)遷組經(jīng)辦人員也認(rèn)為你可以分得一套兩室一廳的房屋，那么就申請法院將動(dòng)遷公司列為第三人出庭的，動(dòng)遷公司的態(tài)度經(jīng)常會(huì)影響法院的判決結(jié)果。

第五，因?yàn)樵摲课莸男再|(zhì)是公房，那么就需要再看看，您大哥、您妹妹等其他戶籍在此的人員，他們之前是否享受過福利房屋、是否有其他的住房。如果你大哥、妹妹他們享受過福利房或者購買過其他房屋，則去法院申請調(diào)查令，調(diào)取對方的房產(chǎn)信息以及享受過福利房屋的相關(guān)材料，如果他們作為“同住人”的資格有問題，可能會(huì)影響法院的判決走向。

最后，在開庭之后和法官進(jìn)行溝通，分析案件的關(guān)鍵點(diǎn)和法官在庭審中關(guān)注的案件重要信息。向法官進(jìn)行解釋說明，并在庭審之后的3個(gè)工作內(nèi)提供書面的代理意見。

1、拆遷租賃房屋內(nèi)所有的戶籍人口，明確案件的原被告。

2、被拆遷房屋的權(quán)屬證明，例如房屋租賃卡，相關(guān)租賃公房的調(diào)配單等。

3、動(dòng)拆遷協(xié)議，明確房屋拆遷，以及相關(guān)拆遷利益。

4、調(diào)配房屋的權(quán)屬情況，是否已經(jīng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記（具備大產(chǎn)證）。 

5、其他當(dāng)事人是否具有同住人資格的相關(guān)證據(jù)材料。

6、動(dòng)遷公司有關(guān)經(jīng)辦人的證人證言 。

7、該基地動(dòng)遷政策（征收補(bǔ)償方案等） 。

8、居委會(huì)等基層組織出具的有關(guān)居住情況的證明。

9、其他實(shí)現(xiàn)權(quán)利主張所需要的證據(jù)。

4.2 大致需要的時(shí)間、經(jīng)歷的流程。

本案的處理大約需要4-5個(gè)月。 主要流程：

1、辦理委托手續(xù)。 

2、詳細(xì)了解案情，收集整理相關(guān)證據(jù)材料，例如租賃公房處戶籍人員情況、動(dòng)拆遷協(xié)議，調(diào)配安置房的權(quán)屬情況（具有大產(chǎn)證）。 

3、幫助您分析，明確訴求等。 

4、制作起訴狀、證據(jù)目錄等，至法院立案。此類案件，若您不采取訴前財(cái)產(chǎn)保全措施，則可能需要進(jìn)行訴前調(diào)解。訴前調(diào)解期限各個(gè)區(qū)根據(jù)實(shí)際情況有所不同，大約需要一個(gè)月時(shí)間30天，不超過60天。

5、若調(diào)解不成功，則轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)庭正式立案，繳納訴訟費(fèi)等。

6、一審階段，法院寄送傳票、舉證通知書等，此類案件一般適用簡易程序，審限3個(gè)月。 

7、根據(jù)法院傳票，參加庭審： （1）核實(shí)原被告身份，宣讀法庭紀(jì)律，告知原被告所享有是訴訟權(quán)利； （2）原告陳述訴求以及事實(shí)和理由，被告答辯； （3）法庭調(diào)查階段，說明承租人同住人情況，房屋動(dòng)拆遷利益等，要求依法予分割，我方要求分得兩室一廳一套。（4）同時(shí)根據(jù)對方的抗辯情況進(jìn)行說明并提供證據(jù)。 （4）法庭辯論階段即說明我方作為同住人，有權(quán)要求分割動(dòng)拆遷利益，請求法院支持訴請 。 

8、判決，根據(jù)判決結(jié)果履行。 

9、若對方不履行，申請法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。