近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，部分農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)有一份較穩(wěn)定工作并買房定居，原農(nóng)村住宅常年閑置空置，為獲取更多收益，他們將農(nóng)村住宅出售；對(duì)部分城鎮(zhèn)居民而言，農(nóng)村新鮮的空氣、良好的生態(tài)環(huán)境吸引著他們，他們希望在自己退休后能去農(nóng)村養(yǎng)老或周末閑暇去農(nóng)村度假，一些城鎮(zhèn)居民紛紛在農(nóng)村購(gòu)房；在城鄉(xiāng)結(jié)合部，一些“消息靈通人士”得知某地可能要拆遷，提前低價(jià)買進(jìn)房屋，然后獲取高價(jià)拆遷款。諸此種種，農(nóng)村房屋買賣情形增多，買賣合同糾紛也不斷涌現(xiàn)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，這類糾紛可能呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。那么，農(nóng)村房屋買賣合同在何種情況下有效？何種情況下可能面臨被法院判決無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)？法院在裁判此類案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握哪些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)？本文擬作一探討。限于文章篇幅，本文所稱農(nóng)村房屋僅限于集體經(jīng)濟(jì)組織村民在宅基地上所建住宅，不包括“小產(chǎn)權(quán)房”等其他農(nóng)村違建房屋。

一、司法實(shí)踐中對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的不同認(rèn)定

根據(jù)農(nóng)村房屋買賣不同情形，人民法院對(duì)合同效力作出不同的認(rèn)定，主要有：

（一）合同無(wú)效

在胡國(guó)聲訴強(qiáng)光明農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件中，法院判決買賣合同無(wú)效，理由是：農(nóng)村村民享有的宅基地使用權(quán)是和集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格緊密相連，因強(qiáng)光明非胡國(guó)聲所在村的村民，故不能取得該集體所有的宅基地使用權(quán)，雙方通過(guò)房屋的轉(zhuǎn)讓，也就將與房屋不可分離的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，協(xié)議因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定歸于無(wú)效。

法院裁判該案的規(guī)則是：買賣雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員系農(nóng)村房屋買賣合同有效的必要條件。

在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案中，一審法院判決房屋買賣合同無(wú)效，理由是：宅基地屬農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)人對(duì)其所有的宅基地只能享有占有、使用的權(quán)利，而沒(méi)有處分的權(quán)利，文翠蓮將宅基地上的房屋出賣給李加良的行為實(shí)質(zhì)上對(duì)房屋的宅基地進(jìn)行了處分，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故協(xié)議無(wú)效。

一審法院裁判該案的規(guī)則是：文翠蓮僅享有宅基地的使用權(quán)，其無(wú)權(quán)對(duì)宅基地所有權(quán)進(jìn)行處分，買賣農(nóng)村房屋的后果實(shí)際上是對(duì)宅基地權(quán)屬進(jìn)行處分，因而合同歸于無(wú)效。

雖然判決結(jié)果均為合同無(wú)效，但上述兩案法院的裁判思路卻迥然相異。在胡國(guó)聲訴強(qiáng)光明案件中，法院是從宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的角度論證合同效力；而在傅征兵訴李加良、文翠蓮案件中，一審法院是從宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的角度論證合同效力。

（二）合同有效

在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案中，二審法院判決合同有效，理由是：李加良與傅征兵、文翠蓮夫妻都是農(nóng)村村民，且是同一鎮(zhèn)的相鄰村，所買賣房屋處于兩村交界地段，房屋本身就是建造在農(nóng)村宅基地上，買賣時(shí)雙方所在村的村長(zhǎng)均參與并予以了見(jiàn)證，李加良購(gòu)買后亦確實(shí)是用于自住用途，雙方的買賣行為屬于農(nóng)村村民之間為了滿足自住需要，根據(jù)就近原則進(jìn)行的房屋買賣行為，該行為并不損害農(nóng)民集體土地的所有權(quán)，也沒(méi)有改變土地用途，不違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違反相關(guān)國(guó)家政策，該買賣行為有效。

二審法院裁判該案的思路是：買賣雙方都是農(nóng)村村民，排除城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民宅基地住房的可能；買賣雙方雖非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但兩集體經(jīng)濟(jì)組織天然相鄰且屬于同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)；雙方買賣房屋的行為經(jīng)過(guò)在一定程度上能夠代表所在鄉(xiāng)村的村長(zhǎng)見(jiàn)證；買賣房屋的用途系自住，而非商業(yè)或其他，符合宅基地所建房屋的用途。

二、政策考慮：宅基地的性質(zhì)和功能分析

有觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地分配的福利性，并不能否定宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性，已分配的宅基地構(gòu)成農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民自可依法加以處分。…若轉(zhuǎn)讓宅基地充分實(shí)現(xiàn)了宅基地市場(chǎng)價(jià)值，該農(nóng)民可以以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)性收入投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以此營(yíng)利，一定程度上提高了宅基地社會(huì)保障功能…即使經(jīng)營(yíng)失敗，該農(nóng)民亦可借助已覆蓋城鄉(xiāng)的基本生活保障得以生存。這本是自羅馬法以來(lái)“自己責(zé)任”的當(dāng)然之理。 筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)不能成立，理由是：第一，這種觀點(diǎn)對(duì)中國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障制度認(rèn)識(shí)不充分所致，當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)保障的主體是農(nóng)村土地、房屋，其他保障為補(bǔ)充，將補(bǔ)充當(dāng)作主體有混淆主次之分；第二，該觀點(diǎn)建立在在亞當(dāng)斯密所謂市場(chǎng)“理性人”理論基礎(chǔ)之上，很顯然，中國(guó)農(nóng)民并非羅馬市民，生產(chǎn)方式落后、技能缺失、社會(huì)保障體制不健全讓農(nóng)民難以抵御市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；第三，該觀點(diǎn)未考慮到中國(guó)農(nóng)民數(shù)量，若失去宅基地的農(nóng)民出現(xiàn)大規(guī)模的失業(yè)、破產(chǎn)，將引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

實(shí)際情況是，作為世界上最大的發(fā)展中國(guó)家，農(nóng)業(yè)收入及打工收入對(duì)農(nóng)民不可或缺，半工半農(nóng)的就業(yè)模式支撐起小農(nóng)家庭生活，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，絕大多數(shù)農(nóng)民仍要周期性地往返于城鄉(xiāng)之間。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)農(nóng)村人口數(shù)量為61866萬(wàn)。 農(nóng)村人口數(shù)占全國(guó)人口總數(shù)近一半。農(nóng)村是中國(guó)現(xiàn)代化的穩(wěn)定器與蓄水池。農(nóng)村土地及房屋要承擔(dān)居者有其屋、耕者有其田的生產(chǎn)生活功能，及應(yīng)付市場(chǎng)不穩(wěn)定的保障功能。 農(nóng)村土地（包括宅基地）制度的福利性，使幾億進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民沒(méi)有后顧之憂。可以說(shuō)，沒(méi)有農(nóng)村的穩(wěn)定就沒(méi)有國(guó)家的穩(wěn)定，農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定與農(nóng)村土地制度（包括宅基地）息息相關(guān)。因此應(yīng)當(dāng)從促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和保障國(guó)家安全的高度去認(rèn)識(shí)農(nóng)村土地（包括宅基地）制度。

三、認(rèn)定合同效力的司法考量因素

《土地管理法》第62條規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。該條規(guī)定表明《土地管理法》并不禁止農(nóng)村村民出售住房。法律雖不禁止農(nóng)村村民出售房屋，但并不等于農(nóng)村村民可以隨意買賣房屋，實(shí)際上，結(jié)合《土地管理法》及其他法律規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，法律對(duì)農(nóng)村房屋買賣設(shè)置較為嚴(yán)苛的條件，分析如下：

（一）房屋買賣合同有效的積極要件

1、買賣雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員

《土地管理法》第八條規(guī)定宅基地屬于農(nóng)民集體所有。該條規(guī)定表明宅基地所有權(quán)人并非農(nóng)戶，而是農(nóng)民集體，從理論上說(shuō)，只有農(nóng)民集體才有權(quán)對(duì)農(nóng)村村民的宅基地進(jìn)行處分，這點(diǎn)與城市土地屬國(guó)家所有的道理一樣，買賣城市房屋轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)。 也就是說(shuō)，農(nóng)村房屋買賣僅涉及宅基地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不會(huì)涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。在我國(guó)當(dāng)前的法律制度中，宅基地（農(nóng)村土地）所有權(quán)轉(zhuǎn)移僅發(fā)生在村民集體行政區(qū)劃調(diào)整時(shí)，因此，只要農(nóng)村村民集體行政區(qū)劃未發(fā)生調(diào)整，就不存在宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓不具有私法上的意義。在裁判房屋買賣合同糾紛案件中，法院論證說(shuō)理部分需要對(duì)此注意。

《土地管理法》第九條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。集體經(jīng)濟(jì)組織成員以戶為單位享有的宅基地使用權(quán)是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格無(wú)償取得的，農(nóng)戶對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織具有較強(qiáng)的依附性，也就是說(shuō)，只要是集體經(jīng)濟(jì)組織成員，每戶均可依據(jù)法律規(guī)定分配一定數(shù)量的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)也有義務(wù)依法分配土地包括宅基地（使用權(quán)）給農(nóng)戶。換言之，本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的農(nóng)戶無(wú)權(quán)獲得該集體經(jīng)濟(jì)組織的土地（使用權(quán)）。向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的農(nóng)戶出售農(nóng)村房屋，根據(jù)我國(guó)的房地一體主義，必然會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓承載該房屋的宅基地使用權(quán)的情形發(fā)生，這與《土地管理法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)分配系基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的人身屬性相悖。

無(wú)論如何，農(nóng)村房屋購(gòu)買方必須為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，唯有購(gòu)買方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格獲得集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地使用權(quán)，才能在獲批宅基地上自建房屋，或通過(guò)購(gòu)買其他成員的農(nóng)村房屋并同時(shí)獲取宅基地使用權(quán)。在胡國(guó)聲訴強(qiáng)光明農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件中，法院的論證思路便是如此。

2、需經(jīng)集體組織批準(zhǔn)或同意

《土地管理法》第十條規(guī)定村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理依法屬于農(nóng)民集體的土地。此處經(jīng)營(yíng)管理農(nóng)民集體土地的權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括對(duì)集體土地使用權(quán)人確定和變更的同意。誰(shuí)有權(quán)代表集體經(jīng)濟(jì)組織？理論及實(shí)務(wù)界主要有三種不同的看法：一是觀點(diǎn)是村民委員會(huì)；第二種觀點(diǎn)是村民會(huì)議或村民代表會(huì)議；第三種觀點(diǎn)是村長(zhǎng)或村支部書記。筆者認(rèn)為，能夠代表集體經(jīng)濟(jì)組織的應(yīng)當(dāng)是村民會(huì)議或村民代表會(huì)議，理由是：《村民委員會(huì)組織法》第二十四條明確規(guī)定除法律另有規(guī)定外，涉及村民利益的村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)需經(jīng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，在法律沒(méi)有另行規(guī)定村委會(huì)有上述權(quán)力時(shí)，村委會(huì)的決定不產(chǎn)生宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律后果，除非經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議的事后同意或追認(rèn)。由此可見(jiàn)，《村民委員會(huì)組織法》對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益立法較為謹(jǐn)慎，防止農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)被侵害。但考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，很多地方農(nóng)村村民會(huì)議及村民代表會(huì)議甚至幾年也難召開(kāi)一次的實(shí)際，建議全國(guó)人大在修訂《村委會(huì)組織法》時(shí)，可考慮作適當(dāng)變通。法律并未規(guī)定村長(zhǎng)或村支部書記有權(quán)對(duì)涉及村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)作出確認(rèn)或認(rèn)可。在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案中，買賣雙方所在村的村長(zhǎng)均參與并見(jiàn)證并不能表明該案的房屋買賣已經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)或同意。

3、買受人沒(méi)有房屋或所在戶房屋面積不夠居住

《土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。根據(jù)前面對(duì)農(nóng)村房屋買賣積極要件的分析，農(nóng)村房屋買賣主要發(fā)生在：一是農(nóng)戶分戶，如戶主兒子娶親分家導(dǎo)致戶數(shù)增加以及房屋面積不夠新增人口居?。欢菃踢w移民，如三峽大壩移民、“返漁歸岸”，移民落戶安置需要住房，等等。但即便在上述情形下，農(nóng)村房屋買賣也極少發(fā)生，主要原因是：在農(nóng)戶分戶前，農(nóng)戶往往已向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)擴(kuò)大宅基地面積，并新建住房以滿足子女分戶和新增人口住房的需要，未能新建住房往往由于經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，這在當(dāng)前農(nóng)村較為少見(jiàn)；在三峽大壩移民、“返漁歸岸”等情況下，部分居民通過(guò)在城鎮(zhèn)化方式無(wú)需在農(nóng)村購(gòu)買住房，部分需安置居民通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥分配方式取得宅基地并自建房屋，需要購(gòu)買農(nóng)村房屋的仍在少數(shù)。

4、購(gòu)買房屋需用于自住

這是對(duì)購(gòu)買農(nóng)村房屋后的用途規(guī)制?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。第六十五條規(guī)定不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)。農(nóng)村村民在宅基地上所建房屋原本用于本戶自住，買受人因原其他原因購(gòu)買本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員住宅，對(duì)其所購(gòu)房屋以及對(duì)宅基地的使用必須符合國(guó)家對(duì)土地用途管制的規(guī)定，不得在購(gòu)買房屋后用于出租或用作其他商業(yè)目的，任何單位或個(gè)人不得在非法租用、占用的農(nóng)民集體土地上搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，否則，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法收回土地使用權(quán)。

（二）合同有效的消極要件

1、買受人不得為其他集體經(jīng)濟(jì)成員

何謂同一集體經(jīng)濟(jì)組織？通常來(lái)說(shuō)，集體經(jīng)濟(jì)組織就是行政村，村民小組是集體經(jīng)濟(jì)組織的組成部分，自然村也不能簡(jiǎn)單與集體經(jīng)濟(jì)組織劃等號(hào)。在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案中，因買賣雙方并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故雙方買賣合同因欠缺形式要件導(dǎo)致合同未生效。但在實(shí)踐中，這一規(guī)定因過(guò)于嚴(yán)苛而備受詬病。以傅征兵訴李加良、文翠蓮，一審法院判決合同無(wú)效系嚴(yán)格依據(jù)法律規(guī)定作出，二審結(jié)合案件實(shí)際情況作出合同有效判決。很少有人對(duì)該案二審判決提出質(zhì)疑，二審判決的社會(huì)效果不錯(cuò)，也更符合普通老百姓的公平正義感，這表明經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亟需《土地管理法》相關(guān)規(guī)定作出適當(dāng)調(diào)整。

如上海高院在《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見(jiàn)》（2004年）中規(guī)定：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。但該規(guī)定并非司法解釋，不得作為裁判依據(jù)。這種處理方式將農(nóng)村房屋買賣合同有效范圍同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是司法能動(dòng)回應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的大膽嘗試。鑒于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際，也可考慮擴(kuò)大至同一縣、區(qū)（市）范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，但需由立法作出明確規(guī)定。

2、城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村房屋

《土地管理法》第六十二條規(guī)定允許農(nóng)村村民出賣、出租住房，但未對(duì)宅基地房屋買受人作出明確規(guī)定及限制。《物權(quán)法》也未對(duì)是否允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋作出明確規(guī)定。根據(jù)《民法通則》第六條規(guī)定，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。

國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)）第二條規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造或購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證。國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）第十條規(guī)定，改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)）第二條規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》（中發(fā)[2008]1號(hào)）第六條規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。由此可見(jiàn)，正是因?yàn)榭紤]到農(nóng)村土地（包括宅基地）的政治及社會(huì)功能，上述政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋或宅基地。

（3）購(gòu)房人已有農(nóng)村住房的，且住房面積滿足家庭居住的

《土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，且宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)購(gòu)房人已有農(nóng)村住房的，再次購(gòu)買農(nóng)村房屋，因違反《土地管理法》“一戶一宅”的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無(wú)效。如果購(gòu)房戶雖有住房，但因新增人口導(dǎo)致住房面積達(dá)不到省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)購(gòu)買本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員住房確有需求的，是否一概予以否定合同效力？我們認(rèn)為，不宜簡(jiǎn)單否定，如出賣方已在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定職業(yè)和住房，且買賣雙方房屋所占宅基地天然毗鄰，如對(duì)購(gòu)房有需求的農(nóng)村集體戶一概予以禁止，則會(huì)導(dǎo)致社會(huì)效益的減損。理由是：第一，從《土地管理法》的目的來(lái)看，主要防止土地兼并以及賣房賣地農(nóng)民失去安身立命場(chǎng)所而造成社會(huì)不穩(wěn)定，此種情形與土地管理法追求的立法目的并無(wú)相悖之處；第二，此類情形中，賣房人所有的農(nóng)村房屋對(duì)其已無(wú)必要，長(zhǎng)期閑置會(huì)造成不必要的社會(huì)資源浪費(fèi)，這也是“空心村”在廣大農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)的原因之一；第三，買受人有擴(kuò)大居住面積需求，即便禁止買受人購(gòu)買他人房屋，買受人也會(huì)向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)翻建、擴(kuò)建原有房屋，這將造成社會(huì)資源的再次浪費(fèi)。對(duì)某些特殊類型的農(nóng)村房屋買賣案件，雖于法并不完全符合，應(yīng)結(jié)合案件具體情況作出不同判決。

四、認(rèn)定合同效力的其他考慮因素

1、保護(hù)交易安全，維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定。如買房人系因征地拆遷而失地、失房人員，賣方已在城市買房并融入城鎮(zhèn)，雙方在買賣合同簽訂后，買方已將購(gòu)房款全部交清，賣方將所售房屋交付，并有雙方所在村村長(zhǎng)及其他村民見(jiàn)證，簽有“永不反悔”字樣，且購(gòu)買方已在當(dāng)?shù)厣疃嗄?，生產(chǎn)生活已經(jīng)融入所在鄉(xiāng)村的，如在傅征兵訴李加良、文翠蓮房屋買賣合同案，法院二審判決認(rèn)定的類似情形。在這種情形下，簡(jiǎn)單否定買賣合同效力可能造成購(gòu)房人無(wú)處可居，引發(fā)系列信訪風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定，也與農(nóng)村居民樸素的自然正義觀相悖，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮多種因素，結(jié)合個(gè)案情形裁判合同效力。

2、原房屋自然狀態(tài)發(fā)生較大變化，出賣人返還房屋訴求事實(shí)上成為不可能。如原購(gòu)房人購(gòu)買三間平房，經(jīng)過(guò)多年居住，隨著家庭人口增加，在將原三間平房推倒后重蓋兩層六間樓房，后賣房人起訴要求否定原買賣合同效力。因合同無(wú)效的法律后果是返還財(cái)產(chǎn)并賠償損失，現(xiàn)原標(biāo)的物已經(jīng)滅失，返還財(cái)產(chǎn)已經(jīng)變成事實(shí)上的不可能，故不宜簡(jiǎn)單否定買賣合同效力。如購(gòu)房人為城鎮(zhèn)居民，購(gòu)買農(nóng)村房屋目的就是為了改建、擴(kuò)建，以達(dá)到“改善生活”的目的，則另當(dāng)別論。

3、基于誠(chéng)實(shí)信用原則。如賣房人在城鎮(zhèn)已經(jīng)有住房和穩(wěn)定的工作，將原來(lái)在農(nóng)村的房屋賣給亟需房屋居住的村民，多年后所在村拆遷可能獲得高額補(bǔ)償，突然起訴要求否定原合同效力希望獲取高額拆遷補(bǔ)償。因出賣人僅因房屋拆遷可能獲取高額補(bǔ)償因而否定合同效力于誠(chéng)實(shí)信用原則不符，如一概否定此類合同效力，讓出賣人從自己不誠(chéng)信行為中獲益，等于助長(zhǎng)了社會(huì)上不誠(chéng)信的風(fēng)氣，不是立法者和司法者所愿意看到的，故對(duì)這類案件，不宜簡(jiǎn)單否定合同效力。（作者單位：安徽省高級(jí)人民法院）

（本期責(zé)編：焦沖）

注：文章不代表平臺(tái)觀點(diǎn)

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