來(lái)源||  最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用  第407頁(yè)

受讓人如果尚未取得建設(shè)工程的所有權(quán)，而是對(duì)建設(shè)工程主張應(yīng)向其交付的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的，交付標(biāo)的物的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)通常情況下不能阻止執(zhí)行，也不能對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。但是，司法解釋對(duì)一些特殊情形作了例外規(guī)定，執(zhí)行實(shí)踐中應(yīng)予注意。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。據(jù)此，以建設(shè)工程為執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行案件中，案外人對(duì)建設(shè)工程主張消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的，需滿足以下條件，其異議請(qǐng)求才能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)：（1）建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)是商品房，非商品房的建設(shè)工程不在此列。（2）案外人必須是購(gòu)買商品房的消費(fèi)者。根據(jù)我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條的規(guī)定，消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用或者接受服務(wù)，其權(quán)益受消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法保護(hù)。因此，購(gòu)買商品房的人必須是為生活消費(fèi)，才能稱之為上述《批復(fù)》中的消費(fèi)者，才享有比建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)更優(yōu)先的權(quán)利。如果不是為了生活消費(fèi)而購(gòu)買商品房，例如為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)購(gòu)置房屋的，就不屬消費(fèi)者，也就不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。（3）消費(fèi)者必須交付了購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)。如果只交付了小部分款項(xiàng)，甚至未交購(gòu)房款，其物權(quán)期待權(quán)也不能對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)上述《批復(fù)》，既然消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，就能對(duì)抗承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，那么消費(fèi)者在完成房屋所有權(quán)過(guò)戶登記，已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的情況下，亦能對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。