美國地產(chǎn)火熱，要搶房成功，能否貸款順利是一大關(guān)鍵。今天，就來聽聽專業(yè)貸款經(jīng)紀(jì)人給大家分享16個在美國貸款方面的小建議吧。

　　首先跟大家分享兩個真實的故事：

　　一、從信用卡借錢，幾乎毀了客戶的灣區(qū)地產(chǎn)交易

　　上個星期，我的一個客戶在最後一刻幾乎毀了他的購房交易。他簽署了最後的貸款文件後，從信用卡借了4萬美元準(zhǔn)備裝修房子。他以為在簽署最終貸款文件後這就是一個“Done Deal”（完成一切）了。他沒有意識到，貸款行在放款前最後一刻會查他的買房終款的資金來源，從而幾經(jīng)周折。

　　二、貸款時辭掉工作，導(dǎo)致灣區(qū)購房前功盡棄

　　鑑於最近發(fā)生的事例，故願與各位分享我為我客戶撰寫的“申請購房貸款時16個重要事項”，以供大家參考，讓您的購房貸款更順利！

　　這些都是我在過去十幾年，房屋貸款業(yè)務(wù)中遇到過的問題。並不是每項都是致命的錯誤，通常我們會盡力補救。但是它們無疑會增加阻礙，從而拖延房屋的成交。這個清單並沒有面面俱到，因為我們不斷發(fā)現(xiàn)新的交易障礙。但是至少能提醒您在採取某些行動之前，先和您的貸款經(jīng)紀(jì)商量。

　　1.不要在申請貸款期間，從信用卡借大筆金額。 它不僅會增加您的負(fù)債率，還會降低您的信用打分，導(dǎo)致您原來已被批準(zhǔn)的貸款申請被拒。

　　2. 不要在申請貸款期間辭職。 即使你簽了最後的文件。如果貸款銀行是根據(jù)您的收入狀況作為貸款審核的條件，您必須在貸款行最後放款時，仍在原公司就職。要知道貸款行會在放款之前再次打電話給您的雇主來確認(rèn)。

　　3. 不要在申請貸款期間換工作。 即便新工作的薪水與前工作薪水相同，甚至更多，它還是會增加您完成房屋貸款交易的複雜性。一些貸款行會在你開始新工作30天之後才提供貸款，這會拖延您購房成交的時間，也可能使您支付昂貴的罰金，來延長你鎖定利率的有效期。

　　4.不要在申請貸款期間改變你的薪酬。 如果你減少工作時間，或者降低基薪從而換取更高的傭金或獎金，貸款行只會以低的基薪計算，因為傭金或獎金必須有兩年曆史才能被考慮。再有，如果您從W2僱員轉(zhuǎn)為獨立承包商，即使是同類的工作，而且收入比原來高，貸款行會認(rèn)為您沒有任何底薪。因為承包商被認(rèn)為是自僱( Self-Employed)，需要有兩年的納稅申報收入，方可算其收入。

　　5.不要在申請貸款期間去買新車。 即使貸款行已經(jīng)有了您的信用報告，他們通常還是會在放款之前，再次更新您的信用報告，查看您是否有新的債務(wù)，並重新計算你的負(fù)債率，來確定你是否仍然符合貸款標(biāo)準(zhǔn)。如果您用現(xiàn)金買車，他們會確認(rèn)你是否還有足夠的現(xiàn)金來完成購房交易。另外，車行查詢你的信用，也可能會導(dǎo)致你的信用分?jǐn)?shù)下降。如果你新的信用分?jǐn)?shù)低於貸款銀行的要求，你的貸款申請會被拒絕。

　　6.在您最後拿到貸款之前，請不要急著購買新的家電設(shè)備 （如冰箱、洗衣機、烘乾機）、家具或是其他高價物品（如新的訂婚戒指、結(jié)婚禮服、名表等）。理由同上。

　　7.不要忘了及時支付賬單。 最近的逾期付款會對您的信用分?jǐn)?shù)產(chǎn)生重大的負(fù)面影響。

　　8.不要以為你設(shè)置了自動付款系統(tǒng)，便可高枕無憂了。 請務(wù)必及時核對您的銀行賬戶，確定賬單已按時支付，以免造成逾期付款。這種事確實發(fā)生過！一年之內(nèi)的逾期付款會嚴(yán)重降低您購買房屋或重新貸款的能力。

　　9.不要在你的資產(chǎn)賬戶間頻繁轉(zhuǎn)錢。 不管是從現(xiàn)金賬號轉(zhuǎn)入儲蓄賬戶，還是從股票賬號轉(zhuǎn)到現(xiàn)金賬號，都需要解釋原因和提供轉(zhuǎn)賬記錄。

　　10.不要存入工資以外的大筆存款。 特別是如果您不能（或無法）提供大筆存款資金的來源（如大筆現(xiàn)金存款），這一點尤為重要。為了查尋洗錢嫌疑人士，貸款行將要求對任何“大筆”存款進(jìn)行充分的解釋和文件追蹤。什麼是“大筆”？取決於貸款行，許多人認(rèn)為，超過25%的月收入就是大額款項，需要做出解釋。

　　11.不要郵寄你的報稅單。 如果您在報稅截止日期前後，購買房產(chǎn)或做重新貸款，您應(yīng)該使用電子申報。貸款行有可能在放款之前，要求從國稅局獲得當(dāng)年申報的稅務(wù)單( Tax Transcript )，郵局郵寄會拖延稅務(wù)單的處理。

　　12.不要同時進(jìn)行另一個貸款交易。 如果您同時申請房屋Home Equity Line貸款，或購買租賃物業(yè)或度假房產(chǎn)，貸款行會要求知道新物業(yè)的所有細(xì)節(jié)（本金、利息、稅金、保險、市場租金等）以確定你是否仍然符合貸款條件。他們甚至可能會堅持要您先完成所有其他交易之後，再向您提供貸款。如果您在同一財產(chǎn)上申請多個貸款，則將停止處理您的貸款，直到您取消其它貸款申請。

　　13.如果想申請重新貸款，請不要出售你將做抵押貸款的房屋。 大多數(shù)貸款行不會為上市的房屋提供貸款。

　　14.如果您的信用評估分?jǐn)?shù)在符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的邊緣狀態(tài)，請勿使用超過10%的信用卡限額。 否則將損害您的信用評估，可能會使您失去貸款資格，或提高您的貸款利率。

　　15.當(dāng)重新貸款時，不要同時進(jìn)行一個大的裝修項目。 貸款銀行在您的裝修項目完成之前是不會給您貸款的。為什麼？他們擔(dān)心施工留置權(quán)，而且萬一您的房屋成為法拍屋，他們將無法出售裝修未完工的房產(chǎn)。

　　16.申請期間不要沒通知貸款經(jīng)紀(jì)人，就離城。 在申請貸款期間，請不要在未通知您的貸款經(jīng)紀(jì)人的情況下，因公或因私離城。

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