[ 導讀 ]

優(yōu)秀歷史建筑（區(qū)）的改造與更新

最近，上海一家即將開業(yè)的酒店引起了行業(yè)內(nèi)外的廣泛關注。這家酒店是——嘉佩樂酒店。對于大多數(shù)人來說，這個名字還比較陌生，但其奢華卻不遜于洲際、半島、麗思卡爾頓?？芍^一家「小眾頂奢酒店品牌」。孫燕姿、姚晨等都曾在其旗下酒店舉辦婚禮。

嘉佩樂是新加坡國寶級酒店品牌，成立于 2002 年，其創(chuàng)始人為麗思卡爾頓集團前總裁霍斯特·舒爾茨。旗下共有四個品牌：嘉佩樂酒店及度假村、 SOLíS 酒店、獨立酒店以及 Auriga 水療。目前，嘉佩樂酒店在全球的數(shù)量并不多，但其布局卻橫跨亞洲、歐洲、美洲。

我們來看看嘉佩樂在世界其他地方的酒店。

新加坡：酒店建筑前身是英國政府高官位于圣淘沙島嶼的會議場地，始建于 1880 年代。

德國：酒店建筑已超過 200 多年，從 19 世紀開始就是王權貴族下榻之地。

墨西哥：直面大海，西班牙式的設計充滿了殖民主義時代的風格。

從這些酒店可以看出，嘉佩樂選址有一個很大特點：鐘愛老建筑。相信這也是其選擇建業(yè)里開設酒店的重要原因。

建業(yè)里改造的前世今生

| 建業(yè)里背景

建業(yè)里由法國建業(yè)地產(chǎn)公司建于 20 世紀 30 年代，是徐匯區(qū)衡復歷史文化風貌保護區(qū)的一部分，也是上海市第二批優(yōu)秀歷史建筑。該石庫門群分為西弄，以及東弄、中弄兩個部分，總占地面積約 1.8 萬平方米，前后共有 22 排連體石庫門住宅建筑 260 套，規(guī)模比新天地、思南公館、田子坊、步高里都要大得多，是上海最大的里弄式石庫門住宅建筑群。

| 格局與建筑特色

建業(yè)里由東、中、西三段里弄組成，基本都是東西向展開，四條南北向主弄串聯(lián)起東西向支弄。建筑為磚木結構，立面鋸齒狀造型，設轉角窗，每戶均有朝南窗戶，每單元均有較大花園。但由于建造年代久，違章搭建多，東弄、中弄不少石庫門破損嚴重，結構老化，且瀕臨失效。

建業(yè)里最為特色的地標建筑物為「水塔」，曾是當?shù)鼐用袢∷牡胤健?/span>

| 外觀改造

在外觀上，建業(yè)里恢復了「外鋪內(nèi)里」的歷史格局，保留了「馬頭山墻」、「清水紅磚」、「半圓拱券門洞」等經(jīng)典石庫門元素。水塔現(xiàn)已是酒店的最高建筑物，被用作照明與信號服務設施。

建業(yè)里改造前后對比

| 內(nèi)部改造及業(yè)態(tài)布局

建業(yè)里西弄和中弄將改造為由 95 套酒店式公寓組成的酒店，東、中弄區(qū)域增加二層地下室，滿足停車需求，最南側靠建國西路將改造為 4000 平方米的沿街商鋪。內(nèi)部起居室、衛(wèi)生間、臥室等功能區(qū)劃以及排水設施、用電負荷、中央空調等已大多就位。

建業(yè)里改造一覽

嘉佩樂酒店在建業(yè)里建有 55 棟石庫門別墅以及 40 棟豪華公寓，其中石庫門別墅分為一房、兩房、三房三種戶型，面積在 111 至 251 平方米之間。作為上海唯一一處全別墅城市度假地以及全新的酒店地標，嘉佩樂還對建業(yè)里展開了頂奢式的裝修，并引入了一些獨有的業(yè)態(tài)。

建業(yè)里嘉佩樂酒店logo

嘉佩樂酒店的入口與大堂嵌于一個石庫門內(nèi)，給人一種別有洞天之感。

別墅底樓已改造為客廳，也就是上海老底子的「客堂間」。設計中融入了很多中式元素，尤其是海派文化中流行的淡孔雀藍。

別墅二樓已改造為酒店臥室，配色較為淡雅，裝幀也都是嘉佩樂酒店的代表風格。

酒店內(nèi)引入了全新概念餐廳 Comptoir Pierre Gagnaire ，風格為 30 年代的復古風，并將與明星主廚 Pierre Gagnaire 展開合作。

酒店內(nèi)還設有 Auriga Spa （御夫座水療中心），該品牌曾連續(xù)三年蟬聯(lián)福布斯榜單。

嘉佩樂酒店標志性的 Capella Library 也在其中，并藏有不少上海藝術家的畫作。

酒店內(nèi)還開設有酒吧，現(xiàn)場會有樂隊演奏音樂。

建業(yè)里改造：一種有爭議的更新模式

從 2008 年改造伊始，建業(yè)里這座上海市中心最大的石庫門建筑群就一直備受關注，其改造過程也是爭議頗多。

這些爭議大都圍繞一個焦點：是否需要推倒復建。

建業(yè)里動遷前后

產(chǎn)生這種爭論的原因，一方面是對歷史風貌文化區(qū)以及優(yōu)秀歷史建筑的保護，以及民眾對這一片區(qū)的深厚感情。但另一方面，則是建業(yè)里不太樂觀的建筑狀況：建業(yè)里在搬遷過程中建筑曾受到嚴重損壞，部分建筑只剩下外墻。并且，改造前的建業(yè)里一幢多戶情況十分普遍， 260 棟房屋內(nèi)居住了 3000 多人，長期超負荷使用。加上不同程度的修修補補，一些內(nèi)部木結構出現(xiàn)了開裂與霉爛，這在東弄與中弄尤為嚴重。

鑒于建業(yè)里的這種建筑狀況，在改造時整體保留了三分之一的歷史建筑，也就是西弄；東弄和中弄因為損壞嚴重，無法直接修復，只能進行復建，在復建中盡量使用原始建材，對無法使用原始建材的，也盡量使用類似的替代材料，以此保持整個片區(qū)建筑格局與風格的統(tǒng)一與延續(xù)。

另外，建業(yè)里改造的一個最大變動是對地下的開掘。每棟石庫門都開展了地下開挖工作，共分為兩層，一層用作客廳，一層用作車庫。由此，我們可以看出，雖然建業(yè)里的格局以及外立面、門窗、石庫門、天井等保留了原貌，但其內(nèi)部實際上已經(jīng)完全改頭換面。也正是這一點，引起了一些專家的反對。

同濟大學建筑系主任常青教授曾在《舊改中的上海建筑及其都市歷史語境》一文中，曾將里弄石庫門的改造歸納為四種模式：新天地模式、田子坊模式、建業(yè)里模式、文保模式（如步高里）。但后來他又表示，建業(yè)里的改造只能算是一個特例，算不上一種模式。著名建筑保護專家、同濟大學阮儀三教授也曾表示，建業(yè)里的開發(fā)模式是不可取的。

上海里弄石庫門改造模式

《上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》對優(yōu)秀歷史建筑的最高要求是：建筑的立面、結構體系、平面布局和內(nèi)部裝飾不得改變。從這一點來看，將東弄、中弄推倒重建的建業(yè)里顯然不符合規(guī)定。

另一個讓外界比較關注的問題是，改造為酒店的建業(yè)里是否還會對公眾開放？

建業(yè)里預留的公共區(qū)域效果圖

對此，徐房集團表示，建業(yè)里作為 100% 國有資產(chǎn)，未來不會作為私人用地使用。改造過程中會辟出專門的公眾區(qū)域，公眾可以自由進出建業(yè)里露天區(qū)域，欣賞石庫門建筑。但考慮到酒店管理和顧客隱私，酒店客房及長租公寓的露天區(qū)域將不對外開放。

如何尋求歷史建筑更新中的平衡點？

城市更新重在「新」，也就是「再生」。不僅僅要關注對原有建筑物的拆除與改造，更重要的是拆除后的可持續(xù)性，這在優(yōu)秀歷史文化風貌區(qū)以及優(yōu)秀歷史建筑的更新中，顯得尤為重要。如何在保護與開發(fā)，風貌與功能之間尋求最佳平衡點，是各開發(fā)商與更新參與方面臨的重要課題。

優(yōu)秀歷史文化風貌區(qū)或建筑物改造中主要的參與方有政府、開發(fā)者與運營者、原住業(yè)主等。其中，政府主要負責制定改造的重大政策，并具有決策權。但另一方面，政府也要為開發(fā)方、運營方提供一些政策利好及補償措施，比如提供地價的減免等等，通過城市更新政府可以實現(xiàn)改善民生的目的，并通過出讓土地來獲得一定收益，同時也可以起到繁榮房地產(chǎn)及相關市場的作用。

而改造的具體實施者，則是與政府合作的開發(fā)商或運營商，他們需要承擔城市更新帶來的拆遷、開發(fā)、運營等投入，在更新過程中也會面臨各種預知的或突發(fā)的風險，這就要求開發(fā)商或運營商具備一定的資金實力與抗風險能力。

而在改造中處于較被動地位的則是原住業(yè)主，他們需要為此付出原有住所的使用權，以此獲得拆遷所帶來的補償或其他收益，并可以通過改造提升原有居住品質。

優(yōu)秀歷史文化風貌區(qū)或建筑物的改造過程是各參與方通過更新資源的分配來實現(xiàn)各自目標的過程，涉及了資金、決策、運營、責權、利益分配等諸多因素，參與方應協(xié)調其中的最重要因素，構建利益平衡模式與機制，以此保障更新項目的推進與成功。

歷史建筑更新中主要參與方的利益平衡

以建業(yè)里為代表的里弄建筑是上海獨特的城市特征，寄予著公眾的深厚感情。里弄在整體格局、外觀以及室內(nèi)空間記錄著上海的城市印記，從此方面來說，這是這些里弄建筑最具價值之處。里弄改造涉及功能性與技術性，功能性改造是對原有建筑安全性與舒適度的提升，技術性則是對建筑保護措施的不斷探索與完善。

小結

對優(yōu)秀歷史文化風貌區(qū)中的里弄建筑需要功能性與技術性并重，有效協(xié)調保護與開發(fā)利益的立場性矛盾?？上驳氖?，隨著上海列入保護的風貌區(qū)與建筑的不斷增加，相關法規(guī)也在不斷完善，城市更新浪潮中對優(yōu)秀歷史建筑物的保護也會受到越來越多的重視。