最近，國土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，

發(fā)了一個通知：

《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無望

啥叫“小產(chǎn)權(quán)房”？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”被單獨(dú)地列為一個條目，雖然沒有更多細(xì)則，但足見兩部委的重視程度。

此前，網(wǎng)上一直有人發(fā)布似是而非的消息，說小產(chǎn)權(quán)房可以通過繳納部分“差價款”，而納入不動產(chǎn)登記范圍，以“洗白”其尷尬身份。

現(xiàn)在國家已經(jīng)明確表態(tài)：不可能！

其實(shí)，這不是國家第一次表態(tài)。

早在2015年，《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施前夕，國土資源部就給出過明確回復(fù)，小產(chǎn)權(quán)房本就是非法，不動產(chǎn)登記不可能改變憲法規(guī)定的土地所有制，也不會將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。

而在2013年，湖北省國土資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就聯(lián)合發(fā)出過通知，要求堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。

當(dāng)時通知就提出，對違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅追責(zé)；對監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴(yán)厲問責(zé)。

還要提醒你們：

集體用地租賃房試點(diǎn)不是“小產(chǎn)權(quán)房”！

今年8月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，在北京、上海、廣州、武漢、肇慶等13個城市開展全國首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

有人認(rèn)為，試點(diǎn)或意味著小產(chǎn)權(quán)房可以合法地參與到住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)當(dāng)中。由此便被一些人視為“幫助小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的信號。

不過，從試點(diǎn)方案中看到，集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，需要履行項(xiàng)目報批程序，健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。這意味著整套手續(xù)辦齊，幾乎跟商品房開發(fā)建設(shè)無異。

為此，有專家認(rèn)為，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)和已建成的“小產(chǎn)權(quán)房”事實(shí)上是兩個概念。對于想通過購買小產(chǎn)權(quán)房發(fā)財(cái)?shù)耐稒C(jī)者，寄望其可以轉(zhuǎn)正的想法可以打消了，還要提防由此帶來的巨大法律風(fēng)險。

誰在買賣小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)沒名沒分，可購買的人卻是趨之若鶩。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

到底誰在買賣？

2015年，中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政曾指出：

購買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉(zhuǎn)賣。

屢禁不止，原因何在？

巨額利益誘惑

即使國家有相關(guān)法律條約明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易,還是有很多小產(chǎn)權(quán)房掛出牌來公開出售。很多小產(chǎn)權(quán)房都是基于占用耕地,而村集體用地的公章主要掌握在村干部手中,這種交易并不麻煩?；诶娴年P(guān)系,大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對交易采取默認(rèn)的態(tài)度。

商品房價格昂貴

即使知道交易有風(fēng)險,但是面對無力承受的高昂房價,還是有很多低收入者選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。

村民利益可觀

村民可以通過小產(chǎn)權(quán)房買賣獲取利益可觀的分紅,或者可以通過出售的自住房得到數(shù)目不菲的金額,這對于人均收入不高的村民來說無疑是誘惑極大的。

交易面臨很大風(fēng)險

無法取得房產(chǎn)證

房產(chǎn)權(quán)是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的憑證,但是由于小產(chǎn)權(quán)房買賣并不合法,所以無法獲取房產(chǎn)證。這也是意味著購房者并沒有房屋產(chǎn)權(quán),法律也不會保護(hù)購房者的權(quán)益。

無法再出售

由于房產(chǎn)證無法合理取得,所以小產(chǎn)權(quán)房也就無法合理上市,無法轉(zhuǎn)賣。

質(zhì)量參差不齊

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并不需要經(jīng)過相關(guān)部門的審核,不排除一些開放商為增加利潤而偷工減料的情況發(fā)生,房屋質(zhì)量并不能保證。如果房屋質(zhì)量出了問題,責(zé)任也很難追究。

如遇拆遷沒有補(bǔ)償

這些建筑其實(shí)算是違章建筑,如果真的遇到拆遷,購房者并不會有任何補(bǔ)償,如果有補(bǔ)償也會全部歸原業(yè)主。

如今，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成了一個非常龐大的市場，雖然無法轉(zhuǎn)正，但也不能一拆了之。

正如中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)張東教授所說，小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動產(chǎn)，制度無法繞開。