|
picture from Internet 解析文章首發(fā)于唧唧堂網(wǎng)站www.jijitang.com 解析作者｜ 唧唧堂NBER研究小組 博觀；審校編輯｜Mingyue, Runsong 本文是針對論文《中國的農(nóng)村人口城鄉(xiāng)遷移、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)市場（Rural-Urban Migration, Structural Transformation, and Housing Markets in China）》的一篇解析，該論文于2017年4月發(fā)表于《美國國家經(jīng)濟(jì)研究局工作報(bào)告（NBER）》上。該研究作者包括Thomas Piketty, Li Yang, Gabriel Zucman。 研究背景和問題提出 過去三十年以來，世界上幾個(gè)主要的發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家都經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場的大繁榮，中國是其中之一。與此同時(shí)中國也在經(jīng)歷著快速從農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代社會的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，從事農(nóng)業(yè)的人口比例從1980年的近70%下降到2012年的33%，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對溫和，同一階段農(nóng)村人口占比從四分之三左右下降到一半以上。 但是這種溫和的城鎮(zhèn)化步伐伴隨著的卻是引人注目的持續(xù)繁榮的住房市場，本文試圖從城鄉(xiāng)遷移與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的角度研究其對房地產(chǎn)繁榮的影響，主要從三個(gè)路徑來探討：結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提升了制造業(yè)生產(chǎn)力，從而提高了城市居民收入；土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商入市的各種監(jiān)管與限制，導(dǎo)致房屋供應(yīng)相對不彈性；持續(xù)的農(nóng)村人口城鄉(xiāng)遷移增加了城市居住的需求。 理論模型 未研究上述問題，本文嘗試建立一個(gè)動態(tài)一般均衡模型，包括五大部門：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者、城市生產(chǎn)者、制造業(yè)部門、政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商，并構(gòu)建城鄉(xiāng)遷移決策方程。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者：包含一個(gè)不含資本（僅有勞動力與生產(chǎn)技術(shù)）的生產(chǎn)函數(shù)，以及跨期效用函數(shù)（在t+1期會提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者留在農(nóng)村或前往城市的兩種情景）和收入-消費(fèi)的預(yù)算約束。 城市生產(chǎn)者：城市生產(chǎn)者的模型與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者類似，也包括兩種情景（留在城市與回歸農(nóng)村）的跨期效用與預(yù)算約束，不同的是城市生產(chǎn)者效用函數(shù)包括房產(chǎn)h，且h<> 制造業(yè)部門：為簡化分析問題，設(shè)置為線性生產(chǎn)函數(shù)Ym=AmNm。 政府部門：構(gòu)建土地供應(yīng)方程，表明政府向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的土地是有限制的，同時(shí)政府還要收取一定費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)商：構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)函數(shù)以及利潤函數(shù)。 遷移決策：農(nóng)民最終向城市遷移必須要有一定的首付來購房，并且借貸來支付剩余房款，因此，農(nóng)民進(jìn)城的決策函數(shù)可以表示為兩種情景下的價(jià)值函數(shù)比較。 研究過程 將理論模型的各個(gè)方程求其最優(yōu)化函數(shù)或者一階條件，最終得到理論模型的競爭性空間均衡，在此基礎(chǔ)上將原有單個(gè)城市的模型推演至多個(gè)城市的情形，一方面加入農(nóng)民遷移某個(gè)城市i的概率，另一方面引入第i個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量M，對遷移決策方程稍作修改，形成多個(gè)城市的理論模型。 根據(jù)上述模型進(jìn)行實(shí)證分析，利用中國1998-2012年的農(nóng)村、城市人口與就業(yè)數(shù)據(jù)，以及房地產(chǎn)價(jià)格、庫存等等，進(jìn)行參數(shù)校準(zhǔn)，從而模擬與預(yù)測我國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、房價(jià)波動等相關(guān)情形。 模型擴(kuò)展 為評估模型的穩(wěn)健型，本文還對基準(zhǔn)模型進(jìn)行了擴(kuò)展，包括以下五點(diǎn)。 一、遷移流動性數(shù)據(jù)的平滑：采用遷移的5年移動平均數(shù)據(jù)來減少遷移波動性對制造業(yè)與農(nóng)業(yè)部門之間生產(chǎn)率的影響，該結(jié)果與基準(zhǔn)模型結(jié)果一致。 二、純出租模式：考慮到部分遷移居民不可能一開始就能購買房屋，在這里引入純出租模式，假設(shè)所有移民都以租房來代替購房，引入租金，該結(jié)果預(yù)測房價(jià)比基準(zhǔn)模型預(yù)測的高一些，這可能因?yàn)樽饨饻p輕了居民遷移的金融壁壘，導(dǎo)致更多居民遷移從而有較高的住房需求。 三、引入房屋質(zhì)量的效用kq，該結(jié)果對出租模型結(jié)果進(jìn)行了改善。 四、引入個(gè)人儲蓄以及個(gè)人持有多個(gè)房產(chǎn)的情形，通過跨期房價(jià)的波動，來比較房地產(chǎn)投資的收益率與儲蓄利率等，構(gòu)建相關(guān)方程進(jìn)行模擬與預(yù)測，該結(jié)果并不比純出租模式的結(jié)果好，說明這不是我國房價(jià)上漲的重要因素。 五、農(nóng)產(chǎn)品與制造品消費(fèi)的非同質(zhì)性：引入CES的消費(fèi)效用函數(shù)將農(nóng)產(chǎn)品與工業(yè)品消費(fèi)分別賦予不同的參數(shù)比例，對房價(jià)增幅的預(yù)測結(jié)果與基準(zhǔn)模型相差不大。 結(jié)論 經(jīng)過分析，本文發(fā)現(xiàn)在國家層面，1998-2012年間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型對房價(jià)上漲的影響效應(yīng)達(dá)到了80.5%，在08年金融危機(jī)之前這一效應(yīng)達(dá)到了86.1%，由于1998年是我國住房市場改革的開啟之年，這表明了房產(chǎn)供給因素對房價(jià)變動的影響意義巨大。生產(chǎn)率提升（收入因素）對房價(jià)上漲的影響達(dá)到了五分之一以上且隨著時(shí)間推移其影響效應(yīng)在加大，而信貸虎丘在整個(gè)樣本期間的影響效用有限。 具體城市方面，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型對北京和上海的房價(jià)影響達(dá)到了82.8％和60.2％。雖然供應(yīng)條件仍然至關(guān)重要，但在解釋上海的房價(jià)方面，生產(chǎn)率增長更為重要。且2008-2012年間生產(chǎn)率在兩個(gè)城市的作用在加強(qiáng)。上述結(jié)論表明，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型推動市場基本面的變化是房價(jià)變動的主要驅(qū)動力。 從這個(gè)角度而言，我們認(rèn)為在政策角度層面，為抑制我國房價(jià)過度上漲，在土地管制與開放商管控等供應(yīng)因素的控制比單純限制抵押貸款更有效。根據(jù)我們的模型預(yù)測，住房政策緊縮以及增長放緩導(dǎo)致近年來房地產(chǎn)市場疲軟。股市動蕩，以及對未來增長的預(yù)期下降等可能會導(dǎo)致農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的速度減慢。在沒有供應(yīng)變化的情況下，遷移減少可能對住房市場產(chǎn)生負(fù)面影響。另外，我們的模型有較強(qiáng)的適用性，比如對美國、日本、韓國、臺灣等等城鎮(zhèn)化，居民遷移所導(dǎo)致的房地產(chǎn)繁榮也有一定的應(yīng)用性。 Reference: Carlos Garriga, Aaron Hedlund, Yang Tang, Ping Wang. (2017). Rural-Urban Migration, Structural Transformation, and Housing Markets in China. No. w23891. National Bureau of Economic Research.
|
|
|
