房地產(chǎn)企業(yè)是高杠桿行業(yè)，我對(duì)房產(chǎn)負(fù)債印象最深的就是綠城了，我投資房產(chǎn)企業(yè)也是比較擔(dān)心現(xiàn)金流不足以應(yīng)付到期的流動(dòng)負(fù)債，學(xué)習(xí)綠城的教訓(xùn)對(duì)照融創(chuàng)觀察一下

以下是綠城當(dāng)年的信息：

1、截至2011年年底，綠城負(fù)債率達(dá)148.7%，同比上升16.7%。集團(tuán)銀行結(jié)余及現(xiàn)金、抵押銀行存款共58.8億元，僅為上年三分之一。公司董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表示，去年最慘的時(shí)候，公司賬面上只有幾千萬的資金。

2、致力于開發(fā)精品高端物業(yè)的綠城集團(tuán)，旗下產(chǎn)品因?yàn)橹饕嫦蚋纳菩托枨?，所以遭受“限?gòu)限貸”的雙重桎梏，今年銷售曾經(jīng)一度舉步維艱，綠城第一季度合同銷售額約67億元，僅占其全年目標(biāo)的17%。

3、未來12個(gè)月綠城有接近30億美元的債務(wù)需要償還，但從最新監(jiān)管備案資料來看，該公司截至6月底的現(xiàn)金和銀行存款只有12億美元。為避免破產(chǎn)，綠城希望銀行能讓貸款展期。

4、公司董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表示，以前很喜歡出去看地，去土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)在我再也不去了，也不買地了。2008年和2009年拿了300多億的高價(jià)地，綠城差點(diǎn)死在買地上。等到市場(chǎng)恢復(fù)到基本屬性再說。

綠城簡(jiǎn)單總結(jié)

1、公司現(xiàn)金不足，銷售周轉(zhuǎn)慢，貸款和信托到期但是現(xiàn)金不足以覆蓋

2、改善性需求被調(diào)控導(dǎo)致銷售大跌，這個(gè)其實(shí)也是高價(jià)地導(dǎo)致的不良后果，降價(jià)空間幾乎沒有，還是導(dǎo)致現(xiàn)金不足償還短期債務(wù)

融創(chuàng)的情況（2017中報(bào)）

長(zhǎng)期負(fù)債 實(shí)際1564億 

扣除劃歸流動(dòng)負(fù)債部分446億 還剩余1118億，這部分暫時(shí)算安全

（披露細(xì)節(jié)的公司債100億、定向發(fā)行公司債148億以及優(yōu)先票據(jù)27億最快到期時(shí)間是2019年，只有1筆，其他基本在2020年之后，不過國(guó)內(nèi)給融創(chuàng)的評(píng)級(jí)才是AA+）

短期負(fù)債695億

這里是6月30日的短期負(fù)債數(shù)據(jù)，7月之后還要支付收購(gòu)萬達(dá)流出500億（收購(gòu)款和萬達(dá)債務(wù)，以及萬達(dá)賬上現(xiàn)金）  ，總加起來短期要負(fù)擔(dān)1200億。融創(chuàng)6.30賬上不受限的現(xiàn)金是700億（其他200億是抵押或凍結(jié)的），根據(jù)融創(chuàng)下半年拿地情況和管理層宣稱，按照回款率60%左右（業(yè)內(nèi)正常水平，這里保守一點(diǎn)已經(jīng)按照權(quán)益算了），應(yīng)該回款600億左右（不含萬達(dá)）。而到期的446億長(zhǎng)期貸款，其實(shí)有72億是未到期的，管理層根據(jù)銷售預(yù)測(cè)提前轉(zhuǎn)到流動(dòng)負(fù)債科目的，也就是現(xiàn)金流實(shí)在不好，這部分還可以扣除出來不還了。算下來11月初這個(gè)節(jié)點(diǎn)，不亂投資和買地的話，如果有事要還完欠款應(yīng)該還可以平衡。

那么看起來到今天為止，債務(wù)還是安全。

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