微信公眾號：朱羅紀（newjurassic）

最近更新少了點，一直在做復盤和房企的研究，把去年3月調(diào)控以來的觀點梳理了一遍，看看哪里做錯了。所幸的是，大的判斷沒有鬧笑話。

記得這輪調(diào)整最艱難的時期是去年10-11月，一是史上最嚴厲的調(diào)控，打擊了大家對市場的信心。二是特朗普上臺前后的人民幣匯率大貶值，加劇了人們關于資本外逃的擔憂。那段時間里，我還是堅持“這依然只是一次調(diào)整，并且高點到低點的調(diào)整幅度不會超過2008年的判斷”。在今年年中的一次論壇上，有觀眾問，今年的房價會如何，我的回答是：下跌的可能性很低，實際價格依然會上漲。這些到年底就會有數(shù)據(jù)出來驗證。

從市場運行來看，感覺要比我想象得還要好一點。一方面，這1年的深圳房價，基本穩(wěn)定。而另一方面，部分優(yōu)質區(qū)域的價格還是在上升。比如深圳灣，在這樣的調(diào)整市，豪宅的價格還是錄得了20%左右的上漲。而在距離深圳灣最近的科技園區(qū)域，有個即將入市的樓盤，它的預期價格，相比2015年底調(diào)控前夕，依然升了25%-30%，這是在限價的情況下。

復盤梳理最大的感受是：人要首先學會做長周期的判斷，然后學會逆周期的思維。這兩者，不但需要邏輯，更需要堅定。

今天說的重點是2018年該怎么操作。申明一點，從開號到現(xiàn)在，我在朱羅紀號上所談到的每一個觀點，都是自己最真實的想法，不存在看多做空或者看空做多。

關于明年，很多券商投行有自己的判斷，主流判斷是：2018年會調(diào)整。

宏觀面上的判斷我不會比券商投行更好，從全國范圍內(nèi)來看，2018年的確更大概率會是個小年，一個大年之后往往會伴隨著1-2個小年。這個小年的意思是：銷售量會降低，大部分城市不漲價，開發(fā)商的去化率會下降，回款速度會減慢，房地產(chǎn)投資會下滑……

但我想提醒的一點是：房地產(chǎn)是有區(qū)域周期性的。說它在全國范圍內(nèi)是小年，是因為三四線城市所占的銷售量，常年達到了總銷量的一半。所以，只要三四線陷入調(diào)整，那么全國范圍的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都不會太好看。但如果落到具體的區(qū)域上，就未必如此。如果你回查歷史，就會發(fā)現(xiàn)：一線城市的波動規(guī)律，整體上是要比三四線城市超前1年的，就像板塊輪動一樣，所以不可以一概而論。（我在上一篇推文里也已經(jīng)談到了這一點）。

比如以滬深為例，2015年3·30政策之后，這兩座城市就拉開了上漲的序幕，但當時三四線城市還都處在庫存高積、房價眼看要崩盤的水深火熱之中。

而到了2016年第一季度，滬深開始進入政策調(diào)整期。但彼時，三四線城市剛剛展開力度超過2008·4萬億的“去庫存”時代。

再到2017年，一線城市、強二線城市、環(huán)一線城市普遍進入深度調(diào)整期，但弱二線城市、三四線城市普遍進入了最為火熱的繁榮期。

這種轉換——一線城市從繁榮到蕭條，三四線城市從蕭條到繁榮，不同類型的城市都各自持續(xù)了1年半以上的時間。

到目前為止，我們看到了一個景象：三四線城市的去庫存任務已經(jīng)完成（我在之前的文章里已經(jīng)兩次提到，再鼓勵去庫存，就會造成過熱），而一二線城市的高房價也基本穩(wěn)定了。這意味著：三四線城市的寬松政策會走向結束，而一二線城市的緊縮政策不會再持續(xù)加碼。

所以，我對2018年的判斷是：房地產(chǎn)在全國性范圍內(nèi)會步入調(diào)整，但一線城市會溫和復蘇。

1、在政策面，三四線城市的政策會走向緊縮，而一二線城市環(huán)一線城市的緊縮政策可能會有所松動，但幅度也會很小。

前者比較好理解，重點在后者，比較多的環(huán)一線城市，在去年賣了很多面粉超過面包的土地，這些地按照現(xiàn)在的價格賣房子都要虧錢。比如在東莞黃江，去年的地價最高達到26000，但是現(xiàn)在同類產(chǎn)品的房價才22000，以及周邊的新增地塊地價限制到11000-13000左右，任開發(fā)商怎么做都賺不到錢。所以，假如當?shù)卣A期緊縮政策適度放松房價也不會反彈的時候，就可能會在執(zhí)行中適度松動（否則會帶來市場的過度蕭條，依然不符合調(diào)控預期）。當然這種松動不會大面積的，而且更可能是“口頭松動”。這種情況在深圳之前出現(xiàn)過，像限價政策，執(zhí)行過緊時政府就會暗暗放松一段時間，發(fā)現(xiàn)房價有上漲苗頭就再度收緊。

2、在市場面，已經(jīng)調(diào)整超過18個月的一線城市的房地產(chǎn)，更有可能會提前復蘇。但這種復蘇會是溫和復蘇，沒什么大漲空間。而三四線城市，則更可能會基于新增需求的乏力而進入調(diào)整。

對三四線進入調(diào)整，現(xiàn)在也越來越有共識。當然，不是所有的三四線都會調(diào)整，比如在環(huán)一線范圍的三四線城市，要摘出來另看。這些城市從2017年第一季度就進入了調(diào)整期，比如我們還記得一季度環(huán)北京的超級限購圈的出現(xiàn)，以及環(huán)深圳的東莞在上半年連續(xù)四周出政策。這些城市可能會持續(xù)調(diào)整，但其它三四線城市則只是拐頭的開始。而對于一二線城市，尤其是滬深這樣的已經(jīng)調(diào)整了足夠長時間的核心城市，我判斷將會進入復蘇期。

以深圳為例，如我剛才所言，嚴厲政策下持續(xù)調(diào)整了1年半，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定，局部地區(qū)依然在上漲，整體庫存周期維持在14個月以上。說明了兩點，一是需求承接的力量依然很強，二是房價整體性反彈大漲的壓力不大。因此，政策繼續(xù)緊縮的可能性已經(jīng)很低了（從上次深圳未有跟進廣州出臺限售政策就可見一斑）。

進一步判斷，深圳的限價政策會有所松動。從最近觀察到的市場看，一二手房的價格倒掛現(xiàn)象很明顯，尤其是豪宅區(qū)域。開發(fā)商的拿證難度很大，這種情況持續(xù)，只有兩個可能，要么開發(fā)商繼續(xù)降價，要么政府政策松動。我認為雙方會互相妥協(xié)，因為任取其一，都會有很大副作用。讓開發(fā)商繼續(xù)降價，就會出現(xiàn)南京上周的情況——近萬人排隊搶房。我在9月份的文章里已經(jīng)提到了：南京的政策太變態(tài)了，河西區(qū)的二手房價格6萬，新房限價45000。價格管制只會造成需求量更大，而最終不會帶來價格的實質性下降。而政府大幅松動限價，顯然也不現(xiàn)實，那會造成房價在數(shù)據(jù)上大幅上升，會帶來巨大的政治壓力。

這是我對2018年房地產(chǎn)操作策略的判斷，尤其是一線城市。指望大幅上漲不現(xiàn)實，但是如果說我們認同一線城市未來的房價長期會持續(xù)上升的大判斷，那么2018年就是一個很好的攢錢買房的窗口期。

當然，如果買不起房子，我覺得可以買點好股票。誰也想不到，2017年的股市會有這么好。沒有進來的人還覺得現(xiàn)在的股市根本沒得玩，而已經(jīng)進來的人則覺得白馬股漲成這樣，還有得玩嗎。還是老話：好公司的股票從來不坑股東，就像好城市的房子從來不坑房東。

談一下短期內(nèi)的房地產(chǎn)操作，后臺的朋友知道，我一般不談短期，就是談短期也是基于長期來談。但現(xiàn)在有點例外，就是這樣的時間段，讓我想起了每一次歷史的低點，它們是那么的似曾相識。讓我強烈的感覺到，年底和明年初也許會有一些機會。

簡單說：市場調(diào)整+政策限價+房企沖量=抄底。

舉個例子，坂田的一個樓盤，上周末開盤了，毛坯4.9萬/平米，賣了6成。比我預期至少低了5000塊/平米，去化率也超過了近期的平均數(shù)。這個原因一是大環(huán)境，二是限價，三，更直接：那家房企今年還缺幾十億就可以完成銷售目標。

所以，我們不要只看碧萬恒融超額完成任務，也要看到，這種市場下，總會有那么一些上市房企，到年底會進行沖刺以價換量完成報表。這個時候，房價會出現(xiàn)比較大幅度的優(yōu)惠。

而到明年上半年，依然存在這種機會。房企過去兩年超越承受能力的瘋狂拿地，到明年上半年市場拐頭，一定會出現(xiàn)有房企現(xiàn)金流緊張，到時候也極可能會出現(xiàn)樓盤的降價促銷。

這就是我經(jīng)常提醒大家的：四季度一定要密切關注上市房企的財務數(shù)據(jù)（重點關注銷售金額和經(jīng)營性現(xiàn)金流兩個指標），那里存在著抄底的機會。

以上是我自己最近形成的一些觀察，對與不對，交給市場，盈虧自負。

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