|
——第5屆西南峰會(huì)“重慶購(gòu)物中心二十年”系列報(bào)道 目前，在全國(guó)乃至世界范圍內(nèi)還沒有一個(gè)公認(rèn)的商圈概念。一般人們認(rèn)為，商圈是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以大型商場(chǎng)或中心商業(yè)區(qū)為核心，向周圍擴(kuò)散，形成商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，具有相當(dāng)知名度和認(rèn)可度，具有較強(qiáng)的輻射力，對(duì)顧客吸引而形成一定范圍的商業(yè)商務(wù)區(qū)域。商圈是城市商業(yè)商務(wù)要素集聚區(qū)，一般包括大型零售設(shè)施、中心廣場(chǎng)或步行街區(qū)、大型商務(wù)樓宇、星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)。 商圈,已經(jīng)成為當(dāng)代都市的集大成者,對(duì)于多年來都以“五大商圈”所津津樂道的重慶來說,商圈建設(shè)的重要性更是不言而喻。 重慶商圈是因重慶多中心、組團(tuán)式的城市布局結(jié)構(gòu)而逐漸形成的，從一定意義上來說，屬于全國(guó)范圍內(nèi)所稱的“商業(yè)街”范疇。 重慶商圈商業(yè)文明歷史悠久 商業(yè)文化積淀豐厚 重慶歷史悠久，巴渝文化古樸厚重，商業(yè)文明源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，商貿(mào)興起于秦漢，發(fā)展于明清，繁榮于民國(guó)，鼎盛于直轄，自古為西南地區(qū)工商業(yè)重鎮(zhèn)。重慶商圈植根于深厚的商業(yè)文化土壤。豐厚的商業(yè)文化積淀是重慶商圈產(chǎn)生和創(chuàng)新的動(dòng)力源泉。 1997年，重慶成為中國(guó)第四個(gè)直轄市，商貿(mào)發(fā)展翻開了新篇章，商圈建設(shè)也迎來輝煌時(shí)期。直轄之初，重慶作為老工業(yè)中心城市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，商貿(mào)設(shè)施落后。市委、市政府將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市改造的突破口，放在了商圈建設(shè)上，就此拉開了新興直轄市建設(shè)的大幕。 1997年，市政府和渝中區(qū)投入3000多萬(wàn)元，以解放碑為中心，改造建成中國(guó)最早的商業(yè)街之一——解放碑中心購(gòu)物廣場(chǎng)。2003年，沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng)建成，成為繼解放碑之后重慶的第二個(gè)城市商圈。江北區(qū)政府以7.5億的基礎(chǔ)設(shè)施投入，吸引30多家企業(yè)投資200多億元，建成觀音橋商圈，成功處置十余棟“爛尾樓”，盤活商業(yè)設(shè)施50萬(wàn)平方米，成為商圈建設(shè)的經(jīng)典案例。之后楊家坪和南坪商圈相繼建成，形成了主城區(qū)五大商圈發(fā)展、五朵金花綻放的格局。萬(wàn)州、涪陵、永川等城市也建成區(qū)域特色商圈。 多年來，重慶商業(yè)市場(chǎng)一直保持著五大傳統(tǒng)商圈各雄踞一方的局面。但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、軌道交通建設(shè)、政府彈性規(guī)劃、居民消費(fèi)升級(jí)等一列因素的推動(dòng)，原有的商圈格局逐漸被打破，新興商圈如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，重慶商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多核心發(fā)展趨勢(shì)。一方面五大傳統(tǒng)商圈不斷擴(kuò)容，增強(qiáng)自身影響力；另一方面，新興商圈逐步崛起，對(duì)傳統(tǒng)商圈消費(fèi)人群進(jìn)行了分流，與傳統(tǒng)商圈形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 截止到2015年，重慶全市100億級(jí)商圈達(dá)到10個(gè)，其中400億級(jí)商圈1個(gè)，300億級(jí)商圈2個(gè)，200億級(jí)商圈3個(gè)，100億級(jí)商圈4個(gè)。按照規(guī)劃，到2020年，我市將建成50個(gè)城市核心商圈、1000個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)便民商圈。 商圈的興衰代表了一座城市商業(yè)的發(fā)展歷程，1997年解放碑商圈建設(shè)正式拉開大幕，時(shí)至今日，重慶商圈已有20年的發(fā)展歷史。2017年6月18日，重慶也迎來直轄20周年盛典。借此契機(jī)，贏商網(wǎng)啟動(dòng)了“重慶購(gòu)物中心二十年——重慶商圈觀察”系列報(bào)道，贏商網(wǎng)將結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)，對(duì)重慶現(xiàn)有商圈的形成和發(fā)展進(jìn)行回顧，總結(jié)商圈發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，把握新常態(tài)下商圈發(fā)展趨勢(shì)，為行業(yè)發(fā)展提供參考，旨在推動(dòng)重慶商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)健康發(fā)展。 五大傳統(tǒng)商圈把脈重慶經(jīng)濟(jì) 過去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪、沙坪壩，五大商圈撐起了重慶主城區(qū)的商貿(mào)需求，被稱為重慶“五大傳統(tǒng)商圈”。截止到2015年，重慶主城區(qū)五大核心商圈實(shí)現(xiàn)社零1625億元，增長(zhǎng)8.7%，占全市社零總額的25.3%，五大核心商圈每天人流量超過120萬(wàn)人。 1 解放碑商圈 3000年江州城、800年重慶府、100年解放碑。解放碑地區(qū)沿循著“城市發(fā)祥地——商業(yè)步行街——商貿(mào)中心區(qū)——中央商務(wù)區(qū)——中央活力區(qū)”這樣一個(gè)發(fā)展軌跡，逐漸演變發(fā)展成為長(zhǎng)江上游的總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、高端商業(yè)承載區(qū)、以金融業(yè)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地、商旅文融合發(fā)展示范區(qū)。作為重慶歷史最悠久的商業(yè)中心，解放碑商圈擁有的知名項(xiàng)目最多，商業(yè)總體量最大。解放碑商圈建設(shè)總規(guī)模達(dá)780萬(wàn)平方米，其中商業(yè)設(shè)施面積為256萬(wàn)平方米，商務(wù)面積為205萬(wàn)平方米，住宅、酒店及酒店式公寓面積達(dá)249萬(wàn)平方米?，F(xiàn)有商業(yè)、商務(wù)建筑面積比例為1.25:1，二者發(fā)展相對(duì)均衡，但仍以商業(yè)為主。 2 觀音橋商圈 2003年，江北區(qū)政府以7.5億的基礎(chǔ)設(shè)施投入，吸引30多家企業(yè)投資200多億元，建成觀音橋商圈，成功處置十余棟“爛尾樓”，盤活商業(yè)設(shè)施50萬(wàn)平方米。2005年，以北城天街商業(yè)為主力的觀音橋商圈正式開街，到2013年觀音橋成為重慶千億級(jí)商圈，觀音橋商圈的快速崛起，被稱為“深圳速度”。目前觀音橋商圈的日均人流量已達(dá)46萬(wàn)人。10余年間，它逐漸和解放碑商圈形成“雙雄爭(zhēng)霸”的局面，自上世紀(jì)90年代中期起一度被評(píng)為重慶第二大商圈。商圈擁有商業(yè)商務(wù)面積185萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積達(dá)129萬(wàn)平方米。2015年，平均每平方米營(yíng)業(yè)額達(dá)25281元。 3 沙坪壩商圈 沙坪壩商圈起源于三峽移民文化，坐擁巴渝文化、沙磁文化、紅巖文化、抗戰(zhàn)文化四大文化為根基的沙區(qū)文化腹地，文化底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)凸顯。沙坪壩商圈是重慶市主城區(qū)建設(shè)比較成熟的商業(yè)步行街區(qū)之一，1997年，沙坪壩商圈因?yàn)槿龒{廣場(chǎng)的興建逐步成型。轄區(qū)面積0.27平方公里。其中，步行街區(qū)面積8萬(wàn)平方米、綠化覆蓋率達(dá)37%，總建筑面積128萬(wàn)平方米（商業(yè)面積64萬(wàn)平方米、住宅面積54萬(wàn)平方米、商務(wù)建筑面積10萬(wàn)平方米），商圈內(nèi)百貨店、超市業(yè)態(tài)占比達(dá)到53%，與主城其他商圈相比，沙坪壩的消費(fèi)水平相對(duì)較低，商圈商業(yè)以中低端為主導(dǎo)。 4 南坪商圈 南坪商圈是重慶市主城區(qū)五大核心商圈之一。1989年南坪商業(yè)大樓營(yíng)業(yè)，拉開了南坪商圈建設(shè)的序幕。改革開放30多年來，南坪商圈發(fā)生了翻天覆地的變化，從以前辦公、購(gòu)物完全依靠解放碑商圈而存活的生活組團(tuán)，發(fā)展為融商業(yè)、金融、物流、會(huì)展、旅游等功能為一體的綜合型商貿(mào)片區(qū)，成為輻射巴南、九龍坡、兩路口等地屈指可數(shù)的一流商圈。商圈占地面積2.89平方公里。商業(yè)商務(wù)設(shè)施建筑面積319.3萬(wàn)平方米，其中商業(yè)設(shè)施建筑面積179.3萬(wàn)平方米，寫字樓建筑面積140萬(wàn)平方米，居住建筑面積為93萬(wàn)平方米，現(xiàn)有商務(wù)、商業(yè)建筑面積比例為1:1.28，二者發(fā)展相對(duì)均衡，但仍以商業(yè)為主。 5 楊家坪商圈 楊家坪商圈作為重慶老牌商圈，位于素有工業(yè)老區(qū)之稱的九龍坡區(qū)，作為九龍坡區(qū)的城市中心，楊家坪商圈板塊承擔(dān)著建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū)，打造政務(wù)商務(wù)和服務(wù)高地，引領(lǐng)重慶西部消費(fèi)市場(chǎng)的歷史使命。楊家坪商圈面積12.8平方公里，常住人口29.4萬(wàn)人。其擁有龐大的居住人群，整個(gè)商圈的消費(fèi)能力不容小覷。板塊區(qū)域存量商業(yè)面積200余萬(wàn)平方米，線上商貿(mào)企業(yè)81家。相比解放碑、觀音橋商圈，楊家坪商圈的起步還是比較晚的，設(shè)施設(shè)備較為缺乏，目前正處于發(fā)展階段。 商圈發(fā)展問題凸顯 亟需轉(zhuǎn)型升級(jí) 直轄以來，重慶商圈取得較快發(fā)展，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市品質(zhì)提升作出了主要貢獻(xiàn)。重慶商圈作為重慶打造長(zhǎng)江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心的一張名片，對(duì)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了舉足輕重的作用。 但是，隨著人們消費(fèi)需求及消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，商圈發(fā)展中的一些問題也逐漸暴露出來，各商圈品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)檔次不高；商圈規(guī)劃上普遍缺乏統(tǒng)一管理和超前意識(shí)；商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后；高端消費(fèi)外流嚴(yán)重；商圈轉(zhuǎn)型緩慢；商圈商務(wù)功能不強(qiáng)等都阻礙了商圈的進(jìn)一步發(fā)展，商圈轉(zhuǎn)型升級(jí)急需創(chuàng)新思維和系統(tǒng)思維。 “1+18”商圈建設(shè) 助力重慶商業(yè)發(fā)展 為了促進(jìn)商圈健康合理的發(fā)展，進(jìn)一步加快商圈建設(shè)，形成中央商務(wù)區(qū)、城市核心商圈、社區(qū)便民商圈（鄉(xiāng)鎮(zhèn)商圈）三級(jí)現(xiàn)代商圈體系，重慶市委在2012年、2013年先后出臺(tái)《重慶市人民政府關(guān)于加快商圈建設(shè)的意見》 和 《重慶市人民政府關(guān)于加快中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的意見》 ，按照層次分明、結(jié)構(gòu)合理、布局科學(xué)功能互補(bǔ)的要求，著力構(gòu)建以中央商務(wù)區(qū)為龍頭，主城區(qū)核心商圈和遠(yuǎn)郊區(qū)縣核心商圈為骨干商圈布局體系。 商圈建設(shè)的第一層級(jí)是中央商務(wù)區(qū)，《重慶市人民政府關(guān)于加快中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的意見》明確重慶中央商務(wù)區(qū)“規(guī)劃總面積10平方公里，其中解放碑地區(qū)約3.5平方公里、江北嘴地區(qū)約3.5平方公里、彈子石地區(qū)約3平方公里。規(guī)劃范圍內(nèi)商務(wù)商業(yè)用地2.4平方公里，商務(wù)商業(yè)建筑量1500萬(wàn)平方米；居住用地約2平方公里，居住建筑量約1100萬(wàn)平方米。”商圈建設(shè)第二個(gè)層級(jí)是城市核心商圈，包括建成、續(xù)建和新建的16個(gè)主城核心商圈和遠(yuǎn)郊區(qū)縣城市核心商圈。16個(gè)核心商圈包括：沙坪壩西永、北部新區(qū)禮嘉、南岸茶園、兩江新區(qū)龍盛、九龍坡陶家、巴南區(qū)龍洲灣、觀音橋、南坪、三峽廣場(chǎng)、楊家坪、渝中區(qū)大坪、大渡口九宮廟、北碚縉云、渝北兩路空港、渝北嘉州、巴南李家沱。商圈建設(shè)第三個(gè)層級(jí)是社區(qū)便民商圈，要求在半徑1平方公里以內(nèi)范圍內(nèi)，服務(wù)人口1萬(wàn)人以上，最大限度滿足消費(fèi)者需要。 隨后，針對(duì)近年來大型商業(yè)設(shè)施過熱傾向和商圈布局分散導(dǎo)致商業(yè)資源流失的傾向，重慶市委及時(shí)調(diào)整商圈規(guī)劃布局思路，在三級(jí)商圈體系的基礎(chǔ)上按照中央商務(wù)區(qū)、城市核心商圈、城市次級(jí)商圈、社區(qū)商圈（鄉(xiāng)鎮(zhèn)商圈）四個(gè)層級(jí)推進(jìn)商圈建設(shè)，確立了主城區(qū)“1+18”商圈布局規(guī)劃，新增蔡家和金州兩個(gè)市級(jí)商圈。 . 在構(gòu)建商圈體系的同時(shí)，重慶市委、市政府高度重視智慧商圈建設(shè)工作，于2015年出臺(tái)了《重慶市智慧商圈建設(shè)實(shí)施方案》，提出建設(shè)全市智慧商圈信息服務(wù)平臺(tái)，利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)，增強(qiáng)智能化服務(wù)功能，提升商圈服務(wù)體驗(yàn)，促進(jìn)商圈線上線下融合發(fā)展。從2013年3月開始，政府首先在觀音橋和南坪商圈進(jìn)行試點(diǎn)建設(shè)，目前，兩個(gè)商圈已完成智慧商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 商圈是城市商業(yè)不斷發(fā)展演變的結(jié)果，是現(xiàn)代城市的商業(yè)文化符號(hào)，是城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要一環(huán)。重慶商圈在其起源和發(fā)展過程中，在功能上完成了由單一的滿足消費(fèi)者購(gòu)物的基本需求向集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、健身、運(yùn)動(dòng)等多元化需求的轉(zhuǎn)變；在商圈規(guī)劃建設(shè)上經(jīng)歷了由雜亂無(wú)章的自由發(fā)展階段到由政府主導(dǎo)、逐步完善、整體布局協(xié)調(diào)的成熟階段；在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)造上，逐步實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)點(diǎn)布局、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)形態(tài)、門市鋪面等配置的合理化與高級(jí)化。 馳聯(lián)地產(chǎn)商場(chǎng)購(gòu)物為購(gòu)物中心、街區(qū)集中式商業(yè)、特色小鎮(zhèn)、文化綜合體、產(chǎn)業(yè)城、田園綜合體等行業(yè)提供拿地前咨詢、定位研策、概念性方案、財(cái)務(wù)資金流預(yù)判、工程設(shè)計(jì)咨詢、營(yíng)銷招商策劃執(zhí)行、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理等。旨在創(chuàng)新，創(chuàng)意未來高品質(zhì)、專業(yè)化、全方位的資產(chǎn)增值服務(wù)。 |
|
|
