導讀：隨著征收維權的持續(xù)深入，“打程序，不打實體”的維權戰(zhàn)略也在漸漸發(fā)生調(diào)整。對征收補償計算實體層面的不斷了解、深入，是對征收維權律師和被征收人所提出的新要求。而就征收補償糾紛而言，核心矛盾就在于那份專業(yè)評估機構所做出的房屋評估報告上。如果被征收人對報告的結論不服，究竟都有哪些可能有效的救濟途徑呢？這些途徑的選用又各有怎樣的注意事項呢？如果用盡招數(shù)都不管用，補償數(shù)額真的無法提升了嗎？

招數(shù)一：申請復核評估

《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。《國有土地上房屋征收評估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。申請時應當向原房地產(chǎn)價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

原房地產(chǎn)價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

在明律師認為，申請復核評估在本質上程序意義大于實際意義，主要作用在于走程序、拖戰(zhàn)線，而難以改變評估的結果。不過這一程序也能從客觀上引導被征收人了解、審視涉案評估行為的具體程序、選用方法等細節(jié)事實，對于日后對補償決定的復議、訴訟會產(chǎn)生間接的幫助。復核評估的費用由原評估機構承擔。

招數(shù)二：申請專家委員會鑒定

《條例》第19條規(guī)定，對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。《辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

關于鑒定程序申請與否的利弊權衡，在《房屋評估價為何這么低？聽專業(yè)估價師怎么說！（下）》一文中在明律師已做了詳盡論述，這里不再重復。只強調(diào)兩個問題：其一，專家委員會系由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成，具有較評估機構更高的專業(yè)性與權威性，通常能夠獨立、客觀地進行鑒定；其二，實踐中一些地方干脆沒有成立專家委員會，這是不符合《辦法》規(guī)定的?！掇k法》第23條規(guī)定，各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門和設區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應當組織成立評估專家委員會，對復核結果進行鑒定。

招數(shù)三：自行委托評估機構對涉案房屋進行評估

在明律師指出，這是一種維權的思路，但尚不成熟，若無專業(yè)律師建議則不要輕易嘗試。新的評估結果若能反映出較原有報告的較大幅度提升，則可能作為否定原有報告的證據(jù)。但這么干的風險是巨大的，法律上的弱點也是很多的：其一，自行委托評估機構，評估機構未必會接受委托，且結果的效力存疑。因為法律規(guī)定的征收評估必須由房屋征收部門來委托，老百姓或許能夠自己委托，但評估結果則可能僅是“咨詢性結果”，而非“法定評估結論”，且評估機構有可能會拒絕接受委托；其二，自行委托就意味著要自付費用，而這筆費用將可能是高昂的，被征收人未必能夠承受；其三，即便作出了新的評估結果，也不能直接證明原評估報告違法。若在訴征收補償決定時法官對新報告的證明力不采信，則被征收人很可能會白忙活一場。據(jù)此，這是一個積極的解決問題的思路，但還需要再考慮其中的問題，這個任務是在明律師需要去研究、攻克的。

招數(shù)四：訴征收補償決定

這是對評估報告不服的最終救濟渠道，也幾乎是唯一可行性較高的辦法?！掇k法》第22條規(guī)定，被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理，即反映為被征收人對補償決定不服，可提起行政復議或者行政訴訟?？紤]到維權力度和阻滯強拆，實踐中一般建議被征收人提訴訟。

訴訟提了，如何就評估報告做文章呢？兩方面思路：一是程序，二是實體。

程序層面，譬如評估機構的選定程序違法，未按規(guī)定組織搖號、抽簽、投票，而是直接由政府指定；評估機構不具備評估資質，或作出評估報告的估價師自身的資質存在問題；評估中沒有進行入戶實地查勘，查勘記錄上的簽字、蓋章存在作假；評估報告未依法送達被征收人，簽章存在作假等等，都是實踐中可以著重審查的程序性事項；

實體層面，則要重點關注評估報告所選用的評估方法是否適當，及在評估過程中比較對象的選擇是否合理、相關影響因素的系數(shù)修正是否在行業(yè)規(guī)范規(guī)定的幅度范圍內(nèi)等等。就征地拆遷領域的評估而言，市場比較法通常是優(yōu)先選用和必須選用的評估方法，收益還原法和成本法也有適用空間，而實踐中一些地方熱衷于適用的基準地價修正法則可能存在不合適的問題。再比如評估時點的選擇和估價報告的使用期限等問題，均是從實體層面審查評估報告所需關注的點?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》2015版指出，估價報告使用期限應自估價報告出具之日起計算，根據(jù)估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度確定，不宜超過一年。但需要理解的是，這里的“不宜”僅表示在條件許可時首先應當這樣，不是強行性規(guī)定。

需要補充的是，在實踐中有一種“預評估”，即在房屋征收決定作出前所進行的評估，應為編制征收補償方案、確定征收補償費用等服務，不得替代國有土地上房屋征收評估。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，即便窮盡辦法，當前對評估報告不服的救濟仍然是較為困難的事情。更多的情況下，訴征收補償決定是從政府征收的程序不合法上尋找突破口，進而通過撤掉補償決定來爭取進一步協(xié)商、談判的空間。很多時候，博弈到了后期，報告本身已不是決定被征收人補償數(shù)額多少的最重要事項，協(xié)商、談判的籌碼已發(fā)生了變化。那么即使評估報告最終未被推翻，提升補償數(shù)額也仍然是大有希望的。