一、車位符合登記單元

1、由于該案件在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施之前，因此應(yīng)根據(jù)《房屋登記辦法》第10條以及《房屋登記技術(shù)規(guī)程》2.1.3之規(guī)定來(lái)判斷，根據(jù)以上兩條規(guī)定，車位符合能夠區(qū)分相鄰房屋登記基本單元或共用部分，由固定的圍護(hù)物或明確的界址點(diǎn)閉合形成的界線的特定空間，因此屬于合法的可以登記的房屋登記基本單元。

因此法院在審理中將地上車位認(rèn)定為土地使用權(quán)而隨房屋專有部分的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主是不正確的。

二、不計(jì)容面積也可以登記

在該案二審判決（2016）渝民終7號(hào)民事判決書中，法院認(rèn)為“本案中，雖然帝景豪苑小區(qū)的地面停車位確系建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，但地面停車位并未計(jì)入建筑面積，也未納入容積率計(jì)算；已建成的地面停車位不屬于能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和能夠通過(guò)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體范疇，當(dāng)然也不屬于開(kāi)發(fā)商可以取得產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)。”在法院認(rèn)為，不計(jì)容的面積就不屬于可以登記的面積，這是對(duì)登記規(guī)則的誤解。

是否計(jì)容和不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)關(guān)，這是由于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)則與規(guī)劃許可的規(guī)則本身不同，規(guī)劃是要控制具體建設(shè)需滿足規(guī)劃要求的各自技術(shù)指標(biāo)，如綠化率、容積率、控高等等，其計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)適用的是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。而不動(dòng)產(chǎn)登記所適用的建筑面積計(jì)算規(guī)則《房屋測(cè)量規(guī)范》中并無(wú)容積率，也無(wú)需考慮容積率，即是否計(jì)容不是登記依據(jù)，只需要是規(guī)劃合法審批建設(shè)的即可進(jìn)行登記。

《房屋登記簿填寫說(shuō)明》《不動(dòng)產(chǎn)登記簿填寫說(shuō)明》中也明確規(guī)定建筑面積需按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等技術(shù)規(guī)定測(cè)量的房屋建筑面積填寫，區(qū)分所有建筑物的建筑面積包括專有建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e。

三、沒(méi)有登記不代表不能登記

對(duì)于地上停車位的登記問(wèn)題，其實(shí)是國(guó)內(nèi)大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所忽視的一個(gè)地方，甚至很多地方連地下車位都沒(méi)登記，因此簡(jiǎn)單的用是否取得登記來(lái)判斷是不妥的。

并且根據(jù)《房屋登記辦法》第31條、《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》第40條直至現(xiàn)在適用的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第36條均有需將“建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有?！钡囊?guī)定，如此車位屬于全體業(yè)主共有的部分，則依法就應(yīng)該登記了，沒(méi)有登記，只是當(dāng)事人的申請(qǐng)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記出現(xiàn)問(wèn)題，而不能就簡(jiǎn)單推定為不能登記，而《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”就屬于不能登記的車位類型，因?yàn)榇祟愜囄徊⑽赐ㄟ^(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)，是竣工后改造并占用了業(yè)主共有的土地使用權(quán)部分，因此自然應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

地上車位登記的困難當(dāng)然也不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的不作為，因?yàn)閺囊?guī)則上來(lái)說(shuō)，車位只有劃線而無(wú)墻體、頂蓋等圍護(hù)結(jié)構(gòu)，確實(shí)不符合不動(dòng)產(chǎn)登記的建造面積計(jì)算規(guī)則，因而無(wú)法填寫建筑面積，這是登記規(guī)則制定的時(shí)候的一個(gè)缺失。

四、空余土地使用權(quán)并不必然屬于全體業(yè)主

法院認(rèn)為“開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)經(jīng)驗(yàn)收合格，是開(kāi)發(fā)商的基本義務(wù)，且綠化是否超過(guò)規(guī)劃面積對(duì)認(rèn)定停車位是否占用業(yè)主共有場(chǎng)地沒(méi)有必然聯(lián)系。故豪運(yùn)公司關(guān)于原判決認(rèn)定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的車位，缺乏事實(shí)依據(jù)的申請(qǐng)?jiān)賹徥掠刹荒艹闪ⅰ！狈ㄔ浩鋵?shí)混淆了一個(gè)問(wèn)題，即滿足了綠地率、容積率等指標(biāo)以后空閑的土地使用權(quán)并不必然屬于全體業(yè)主，因而推理出來(lái)的結(jié)論自然也占不住腳，在實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)超過(guò)綠地率的，底層部分綠地在銷售時(shí)，約定給商品房小區(qū)中的底層業(yè)主。更何況有些小區(qū)既有高層建筑，又有別墅型單體建筑，單體建筑往往都有單獨(dú)的綠地。因此法院的這種推論是不成立的。

五、法院的認(rèn)定不符合立法本意

根據(jù)《物權(quán)法釋義》中關(guān)于第74條的條文解讀中敘述“立法部門認(rèn)為，屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場(chǎng)所。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，一般來(lái)說(shuō)，專門用來(lái)停放汽車的車庫(kù)、車位的歸屬，是由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果規(guī)定車庫(kù)、車位歸業(yè)主共有，由于車庫(kù)、車位和住宅的配套比例不同、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，歸業(yè)主共有很難操作?！?/p>

六、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的警示

如果此案例的影響擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)企業(yè)由于車位未登記而無(wú)法取得既得利益而起訴登記機(jī)構(gòu)，則登記機(jī)構(gòu)很難逃脫敗訴的結(jié)局，而在實(shí)務(wù)中，一些地方登記機(jī)構(gòu)往往喜歡選擇性的進(jìn)行登記，除了地上車位以外，架空層、地下空間、人防設(shè)施等都是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)習(xí)慣性忽略的應(yīng)登記的空間。

建議登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該吸取本案例的警示，不能選擇性登記，應(yīng)對(duì)規(guī)劃合法審批的可登記空間均予以明確歸屬，避免類似的糾紛發(fā)生，對(duì)于地上車位的登記，可采用記載面積而非建筑面積的方法來(lái)處理。建議國(guó)土部需盡快制定對(duì)特定空間的記載規(guī)則，因?yàn)榻ㄖ娣e并不適用于所有的可登記空間，除車位外還有很多構(gòu)筑物的登記也無(wú)法簡(jiǎn)單的用建筑面積來(lái)進(jìn)行記載。