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前情提示 2015年，潘某購(gòu)買了一棟位于普陀區(qū)某高檔小區(qū)的別墅，由于暫無(wú)自住打算，便對(duì)外出租。后經(jīng)中介介紹，遇到一對(duì)想長(zhǎng)期租房又有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的青年男女梁某和曉曼…… 雙方簽訂合同時(shí)，梁某因一些私人原因，希望由其女友曉曼負(fù)責(zé)具體合同的簽訂。但由于曉曼是非上海戶籍，為保障合同能夠安全履行，潘某要求梁某聯(lián)系了一位上海戶籍的親屬?gòu)埮孔鳛楣餐灱s人。 最后，潘某與曉曼和張女士二人簽訂了房屋租賃合同，合同約定租期為 2015年11月20日至2017年11月19日止，合同中約定未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得將房屋轉(zhuǎn)租或分租給他人。 起初，房屋由梁某和曉曼一同居住，不久后二人分手，曉曼搬離后由梁某一人居住。一段時(shí)間后，梁某因患抑郁癥，在該房屋內(nèi)自殺死亡。 事后，經(jīng)潘某與梁某親屬溝通，雙方均同意解除租賃合同。潘某向普陀區(qū)人民法院提起訴訟，要求曉曼和張女士二人連帶賠償房屋貶值損失人民幣265萬(wàn)5千元。 原告潘某 簽訂租賃合同后，曉曼、張女士將房屋轉(zhuǎn)租給梁某居住的行為屬于未經(jīng)本人同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人，侵犯了自己的知情權(quán)。 同時(shí)對(duì)房屋實(shí)際居住人未盡到合理注意義務(wù)，因房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，讓房屋成為“兇宅”，導(dǎo)致房屋的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生貶損，至今無(wú)法出租亦無(wú)法出售。 因此，根據(jù)《民法通則》公序良俗和公平原則的規(guī)定，潘某主張二被告按照房屋購(gòu)買價(jià)格的30%承擔(dān)連帶損害賠償責(zé)任，即265.5萬(wàn)。 被告曉曼、張女士 二被告并非房屋租賃合同的實(shí)際當(dāng)事人，只是實(shí)際居住人梁某的簽約代理人，潘某在出租時(shí)亦知曉這一情形。 實(shí)際居住人梁某因抑郁癥自殺屬于意外事件，并非被告所能控制，且即使存在不良影響，伴隨時(shí)間推移，該事件影響將逐漸減弱，故二被告對(duì)此并無(wú)過錯(cuò)。 另潘某要求賠償金額的計(jì)算方式也不夠客觀，該事件發(fā)生后，原被告雙方已協(xié)商解除合同，租賃期內(nèi)提前支付的租金及押金尚未退還，該款可用于彌補(bǔ)潘某的經(jīng)濟(jì)損失。 因此，不同意潘某提出的全部訴請(qǐng)。 雙方各執(zhí)一詞，互不相讓 那到底誰(shuí)有理，誰(shuí)合法呢 法官會(huì)如何判決呢？ 1曉曼、張女士二被告在該起事件中是否存在過錯(cuò)？ 首先，二被告讓非簽約人梁某實(shí)際居住的行為并非法律意義上的“轉(zhuǎn)租”。 通常意義上的“轉(zhuǎn)租”是指承租人將房屋交由他人使用并收取一定費(fèi)用的行為，未經(jīng)出租人同意，禁止轉(zhuǎn)租、分租，除了保障出租人選擇權(quán)之外，還有著不讓承租人轉(zhuǎn)手牟利的含義。 該案中，潘某并無(wú)證據(jù)證明梁某向曉曼支付租金這一事實(shí)。且現(xiàn)實(shí)生活中，在沒有特殊規(guī)定的情況下，承租人可以自己居住，也可以邀請(qǐng)家人或其他有特定親密關(guān)系的人一同居住，該案中，曉曼同曾為男朋友的梁某一同居住也并無(wú)不妥。其次，該案證據(jù)足以證明潘某知曉梁某為房屋的實(shí)際承租人或?qū)嶋H居住人。再次，梁某作為完全民事行為能力人，因身患抑郁癥選擇以自殺方式結(jié)束自己的生命，是其主觀意識(shí)造成的，這并非二被告所能控制，該行為大大超出了被告所應(yīng)承擔(dān)的合理注意義務(wù)的限度范圍。 因此，曉曼、張女士二被告在該起事件中不存在過錯(cuò)。 2梁某的自殺行為是否造成了系爭(zhēng)房屋的價(jià)值貶損？ 法院認(rèn)為，對(duì)于房屋貶值損失的認(rèn)定，應(yīng)考慮“損失”是否實(shí)際發(fā)生？損失金額是否確定？ 潘某購(gòu)置房屋是為今后居住及生活所用，自殺事件發(fā)生后，房屋的結(jié)構(gòu)及設(shè)施等并未發(fā)生任何損害，其使用價(jià)值亦未降低，最重要的是，潘某也未將該房屋實(shí)際出售，其所稱的“損失”僅僅體現(xiàn)為一種主觀上的可能性，目前并未實(shí)際發(fā)生。 其次，潘某提供一份中介人員對(duì)該房屋價(jià)格的錄音內(nèi)容。從形式上看，電話咨詢的內(nèi)容并不具有確定性，以電話咨詢調(diào)查來確定“損失”金額并不客觀。潘某也表示，訴請(qǐng)中以房?jī)r(jià)30%的標(biāo)準(zhǔn)作為損失是其個(gè)人內(nèi)心的評(píng)估，不能構(gòu)成法律上認(rèn)定損失的基礎(chǔ)。 因此，該案中并無(wú)證據(jù)證明自殺行為對(duì)系爭(zhēng)房屋造成實(shí)際價(jià)值貶損。 3被告的行為及梁某的自殺與潘某所稱的“損失”之 間是否存在因果關(guān)系？ 因果關(guān)系是加害行為與損害之間必不可少的鏈條。 從大前提看，潘某提供的電話咨詢記錄表明，中介人員對(duì)于房屋是否會(huì)發(fā)生價(jià)值貶損也并非絕對(duì)肯定。從小前提上看，潘某并未將該房屋實(shí)際出售，這種“損害后果”只是一種主觀可能性，并未實(shí)際發(fā)生。 故從相當(dāng)因果關(guān)系的兩個(gè)組成部分來看，潘某所稱的房屋貶值損失與梁某的自殺行為間并不存在侵權(quán)法要件中的因果關(guān)系。 最后普陀法院審理判決，駁回原告潘某的訴訟請(qǐng)求。 編輯：葉曉婷 來源：普陀區(qū)人民法院 |
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