文：吳取彬   隆安（上海）律師事務所合伙人、律師

【導讀】：火災事故是人們不愿意看到的，那么一旦發(fā)生火災后高額的損失該由房屋的最終使用人獨自承擔嗎？還是可以依法追究出租人、轉(zhuǎn)租人的法律責任、或者是對房屋負有管理的物業(yè)責任。

 本文今天通過近期法院判決的案例，看看房屋，租賃中出租人、轉(zhuǎn)租人、承租人在類似火災案件中所承擔的責任。

案號：（2014）閔民一（民）初字第21341號

案情簡介

1、租賃關(guān)系

上海市閔行區(qū)某村民委員將自有倉庫出租給某公司、某公司將倉庫出租給宋某等人，宋某在承租該倉庫后認為面積過大，又將部分倉庫轉(zhuǎn)租給沈某。

2、火災及損失

2014年3月12日凌晨2點45分左右，宋某承租倉庫（由宋某實際使用部分）西側(cè)卷簾門外發(fā)生火災，并殃及沈某承租的部分，導致沈某存放的貨物全損，損失經(jīng)鑒定評估為90萬余元。因損失賠償問題，經(jīng)各方協(xié)商不能達成一致意見后，沈某委托律師訴至法院要求倉庫的所有人某村民委員會、轉(zhuǎn)租方某公司、宋某共同承擔賠償責任。

3、火災原因不明

根據(jù)上海市閔行區(qū)公安局消防支隊出具的《火災事故認定書》，起火原因排除雷擊、遺留火種、用火不慎、電器故障、放火等，但無法排除倉庫外垃圾堆燃燒引起周圍可燃物起火并擴大成災的可能。

該案歷經(jīng)近一年的審理后，法院最終做出了判決。

法院最終判決：出租方村民委員會承擔30%的責任、轉(zhuǎn)租方某公司承擔30%的責任、轉(zhuǎn)租方宋某承擔10%的責任、承租方沈某自行承擔30%的責任.

以下為法院判決主文：

本院認為

本院認為，公民的合法財產(chǎn)權(quán)益應受法律保護。原告沈顯陽因火災的發(fā)生遭受損失，雙方并無異議，但雙方就本起事故中民事?lián)p害賠償責任的承擔存在爭議。本起火災具有一定的特殊性，根據(jù)原、被告雙方提供的現(xiàn)有證據(jù)，無法查明引起火災發(fā)生的具體侵權(quán)人，故無法認定三被告系造成原告財產(chǎn)損失的直接侵權(quán)人。

本案中，被告紅明村委會將倉庫租賃于絲路貿(mào)易公司，以及絲路貿(mào)易公司將承租的倉庫分租于他人，該出租行為具有盈利性，雖然上述兩被告與承租者簽訂租賃合同中，均明確由承租者承擔防火、防爆、防盜等責任，但并不能以此免除紅明村委會作為倉庫所有人、絲路貿(mào)易公司作為轉(zhuǎn)租人就倉庫負有的管理責任，享有租賃收益的同時應承擔相應的出租風險，故由承租人自行承擔全部火災風險有失公平。

關(guān)于被告宋士毅的責任，應當有別于被告紅明村委會與絲路貿(mào)易公司，根據(jù)宋士毅分別與絲路貿(mào)易公司、沈顯陽簽訂的租賃合同中約定的租金及承租的面積，宋士毅將自己承租的倉庫中的一部分空間轉(zhuǎn)租于沈顯陽，并非以賺取租金收益為目的，且其存放于倉庫中的物品亦因本次火災受損，但考慮到其在與絲路貿(mào)易公司簽訂租賃合同后，擅自與他人簽訂租賃合同，一定程度上復雜了倉庫的實際使用情況，增加了管理難度，故亦應當分擔部分責任。

對于原告而言，其作為完全民事行為能力人，對其所承租的倉庫所在場地的保潔、保安、設(shè)施設(shè)備的整體環(huán)境應當有所了解以及判斷，且其自身亦負有妥善存放、保管物品之責任，故就本起事故，應自行承擔部分責任。

綜上，從公平原則出發(fā)，本院認定本案中針對原告的損失，被告宋士毅承擔10%的責任比例，剩余90%的責任比例由原告與被告絲路貿(mào)易公司、紅明村委會平均分擔。關(guān)于原告因本起火災所遭受的損失問題，銀信資產(chǎn)評估有限公司對此已給予書面的評估意見，被告亦未提供充分證據(jù)證明上述評估咨詢報告之不合理性，故根據(jù)評估咨詢報告的評估結(jié)論，扣除原告出售廢品所獲收入后，本院確認原告因本起火災所受損失為919，280元。關(guān)于評估咨詢費，亦按上述比例由各方當事人分擔。

從上述法院判決，可以清楚的看出，房屋租賃中發(fā)生火災，造成承租人損失時，作為出租人、轉(zhuǎn)租人可能要面臨巨額的賠償責任，當然具體的案件也需要具體對待。

因此，作為房屋的租賃各方應在租賃合同中明確約定各方的義務及責任，約定遇到火災時不同情形各方應承擔的法律責任，尤其是對這種經(jīng)營性倉庫而言，租賃各方更要注意意外因素造成倉庫及物品毀損時各方的法律責任。

為避免損失，建議各方應盡量參加商業(yè)保險，來轉(zhuǎn)嫁風險。