預(yù)收款項(xiàng)是在企業(yè)銷售交易成立以前，根據(jù)合同約定，預(yù)先收取的部分貨款，貨款雖然收到，但不滿足相關(guān)資產(chǎn)或損益的確認(rèn)條件，所以表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上，它是一項(xiàng)負(fù)債。簡(jiǎn)單的說(shuō)，它有以下特征：

（1） 根據(jù)銷售合同，錢款已經(jīng)到賬戶

（2） 不滿足相關(guān)資產(chǎn)或損益的確認(rèn)條件

（3） 它是流動(dòng)負(fù)債

（4） 不必償還利息

（5） 當(dāng)銷售未能達(dá)成時(shí)，需退還給購(gòu)買方，不必作出相應(yīng)賠償

在會(huì)計(jì)分錄上，做如下處理：

a、收到預(yù)收賬款：

借：銀行存款 （或應(yīng)收票據(jù)）

貸：預(yù)收賬款

b、確認(rèn)銷售收入：

借：預(yù)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

c、收到補(bǔ)付貨款

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

簡(jiǎn)單翻譯過(guò)來(lái)就是：當(dāng)企業(yè)收到購(gòu)買方的預(yù)付款項(xiàng)時(shí)，在企業(yè)上表現(xiàn)為預(yù)收賬款。在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上，該筆款項(xiàng)記錄在負(fù)債的預(yù)收賬款上，同時(shí)在資產(chǎn)的貨幣資金或者應(yīng)收票據(jù)上記上相等的數(shù)額。當(dāng)完成該筆合同交易時(shí)，在貸方的賬戶上增加相應(yīng)的數(shù)額（也就是在主營(yíng)業(yè)收入上錄入相應(yīng)的數(shù)額），同時(shí)預(yù)收賬款上減少等額的款項(xiàng)（在借記上錄入）。在購(gòu)買方補(bǔ)交貨款時(shí)，該筆款項(xiàng)記在預(yù)收賬款的分錄上（在會(huì)計(jì)處理上，等同于增加預(yù)收賬款），同時(shí)在銀行存款上錄入相應(yīng)的數(shù)額。

總思路就是如此，中間有個(gè)確定收入的過(guò)程（錄入主營(yíng)業(yè)收入），但在具體行業(yè)或者具體公司的分錄上，可能要復(fù)雜的多，其中最典型的就是房地產(chǎn)，因?yàn)轭A(yù)售制的存在，房地產(chǎn)的預(yù)收賬款體量極大，在確定收入上各個(gè)公司時(shí)間不同，所以該科目在房地產(chǎn)行業(yè)的分錄上相對(duì)復(fù)雜。對(duì)于房地產(chǎn)公司，有兩個(gè)科目是重點(diǎn)關(guān)注的，一個(gè)是存貨，還有就是預(yù)收款項(xiàng)。預(yù)售制的存在，導(dǎo)致預(yù)收款項(xiàng)科目巨量，夸大了房企的資產(chǎn)負(fù)債率，后面舉例說(shuō)明。

雖然預(yù)收賬款是負(fù)債，但通常情況下預(yù)收賬款大幅度增加，往往說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活躍、競(jìng)爭(zhēng)地位提高、議價(jià)能力提高，預(yù)示著企業(yè)下一年有更好的收益，反之亦然。預(yù)收款項(xiàng)最多的一類公司是房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)采用預(yù)售制，房地產(chǎn)公司可以在交房之前收到購(gòu)房款，這些預(yù)收的購(gòu)房款一般會(huì)在1-3年之內(nèi)確認(rèn)為銷售收入。（對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、銷售金額、營(yíng)業(yè)收入、預(yù)收款、已售未結(jié)金額的勾稽相對(duì)復(fù)雜，相當(dāng)費(fèi)腦筋。）

萬(wàn)科A2007年至2016預(yù)收款項(xiàng)占營(yíng)業(yè)收入的比例在0.58-1.55之間。可以說(shuō)次年至少一半的營(yíng)業(yè)收入是由預(yù)收款項(xiàng)轉(zhuǎn)來(lái)的。如下圖所示，萬(wàn)科A的預(yù)收款項(xiàng)與收入的變化如下：

                                                                      圖（1）

圖（1）中，萬(wàn)科A的預(yù)收賬款在2010年大幅增長(zhǎng)，收入在2011年也隨著大量增長(zhǎng)，也就是2010年的部分與預(yù)收款項(xiàng)在2011年確定為營(yíng)業(yè)收入，這點(diǎn)說(shuō)明了預(yù)收款項(xiàng)的大幅增長(zhǎng)，相應(yīng)地會(huì)帶收入的大幅增長(zhǎng)。

對(duì)于當(dāng)年的銷售金額，如果是現(xiàn)房賣出可交房則結(jié)算為當(dāng)年?duì)I業(yè)收入；如果未建成要以后交房，則算進(jìn)“已售出未結(jié)算金額”，銷售回款不可能達(dá)到100%，實(shí)際收到的回款則記進(jìn)“預(yù)收款項(xiàng)”， 未能回款的記在“應(yīng)收賬款”科目下，簡(jiǎn)單地說(shuō)：房企當(dāng)年的銷售金額大部分記在“預(yù)收賬款”科目上，預(yù)收款項(xiàng)、已售未結(jié)算金額、營(yíng)業(yè)收入、銷售金額存在著極大的正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)轭A(yù)售制的緣故，只有在交房、轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的時(shí)候才確定營(yíng)業(yè)收入，實(shí)際上，預(yù)收款項(xiàng)、已售未結(jié)算金額是之前銷售金額的過(guò)度階段，而確定營(yíng)業(yè)收入，則是對(duì)之前銷售收入的最終確定。當(dāng)然如果去細(xì)究其中的科目關(guān)系和具體數(shù)量關(guān)系，是相當(dāng)復(fù)雜的 。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)營(yíng)業(yè)收入的結(jié)算總是延后的，預(yù)收款項(xiàng)（簡(jiǎn)單粗暴看作“銷售款”）則是當(dāng)期的，所以可通過(guò)觀察預(yù)收款項(xiàng)和營(yíng)業(yè)收入之間的配比關(guān)系，來(lái)判斷房企的經(jīng)營(yíng)情況。從圖（1）中，可以看出，在2010年后，萬(wàn)科每年的預(yù)收款項(xiàng)顯著大于營(yíng)業(yè)收入，這側(cè)面說(shuō)明2010年萬(wàn)科在進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張。并且這兩者的差額可以看作萬(wàn)科進(jìn)行融資的一種方式，就是使用客戶的預(yù)交款（無(wú)息負(fù)債），進(jìn)行再開(kāi)發(fā)（從這點(diǎn)上講，快周轉(zhuǎn)對(duì)房企極為重要，能夠最大程度占用客戶的款項(xiàng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速成長(zhǎng)）！

巨量預(yù)收款項(xiàng)的存在，在某種程度上夸大了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。以陽(yáng)光城為例，初看陽(yáng)光城的資產(chǎn)負(fù)債率，高的驚人：

                                                                  圖（2）

圖（2）中，陽(yáng)光城的資產(chǎn)負(fù)債率逐步升高，幾乎接近90%，單看指標(biāo)的確嚇人，但仔細(xì)分析其負(fù)債結(jié)構(gòu)，預(yù)收款占有很大比例并且有上升趨勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)的當(dāng)期銷售情況還算不錯(cuò)。簡(jiǎn)單粗暴地把預(yù)收賬款剔除后，負(fù)債率要小得多（這里為簡(jiǎn)化計(jì)算，直接把預(yù)收賬款剔除，要計(jì)算真實(shí)的負(fù)債率要復(fù)雜些。巨量預(yù)收賬款的意義在于大量白花花的銀子極大的減少了房企的資金壓力，極大的改善了現(xiàn)金流，降低了企業(yè)的融資成本。）陽(yáng)光城是不是機(jī)會(huì)，還需分析它的運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)是否提高、負(fù)債成本是否降低，在這里不作討論（這里不作為薦股！切記！?。?。

            上市的房企中，許多企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，并且那些銷售速度越快的企業(yè)，其負(fù)債率反而越高，甚至可以高達(dá)90%以上。房企之所以如此高的負(fù)債率，一個(gè)是大量銀行貸款，還有就是銷售方式造成的（預(yù)收制）。房企在預(yù)售房子時(shí)收到的銷售收入不計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入，而是計(jì)入預(yù)收賬款，等到交房后才結(jié)算進(jìn)營(yíng)業(yè)收入。這就會(huì)出現(xiàn)預(yù)售收入越多，負(fù)債率越高的奇怪現(xiàn)象。如果高負(fù)債的原因是由預(yù)收賬款導(dǎo)致的，從側(cè)面說(shuō)明了企業(yè)銷售漸好，業(yè)績(jī)可能大好，該原因?qū)е碌母哓?fù)債不必驚恐。在此基礎(chǔ)上，尚需分析公司的運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)情況和負(fù)債成本。

          預(yù)售而形成的大量預(yù)收賬款實(shí)際上并不需要企業(yè)以現(xiàn)金進(jìn)行到期償還，同時(shí)也不產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用。相反，預(yù)收賬款越多代表著企業(yè)未來(lái)可結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)收入越多，未來(lái)會(huì)計(jì)期的利潤(rùn)越高。相反那些因?yàn)闆](méi)有預(yù)收賬款，所以資產(chǎn)負(fù)債率較低的企業(yè)反而沒(méi)有投資價(jià)值。上市公司有時(shí)候會(huì)披露一個(gè)“扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率”，這更能反映房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債情況。所以我們?cè)诜治鲆患移髽I(yè)的負(fù)債情況時(shí)一定要逐項(xiàng)分析負(fù)債的構(gòu)成，而不能采用資產(chǎn)負(fù)債率這樣籠統(tǒng)的指標(biāo)。