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看到心儀的店鋪，餐飲老板們在與房東或招商經(jīng)理談店鋪時，需要考慮哪些問題？怎樣才能躲開最基本的選址大坑？ 為此，關于商場店之外的餐飲簽鋪，小青總結(jié)了以下六個要點，供我們餐飲人學習參考： 租期的年限 租金的高低 租金遞增陷阱 免租期的長短 門店改造成本 政策和法律注意事項 1 租期不能低于五年，爭取接近十年的租期 對于大多數(shù)中小餐飲品牌，小青建議老板們要堅守住五年租期這個紅線，兩年或三年租期的店鋪堅決不要拿。 因為對于大多數(shù)新開的門店而言，即使拿鋪前估算精準，可以持續(xù)掙錢，按照一般投資規(guī)律，基本上要有一年半左右的時間才能回本。 換言之，兩年之內(nèi)是在「養(yǎng)店」。簽兩年租期，等于白折騰，而三年租期，掙一年錢，等于瞎折騰。 而且，兩三年短租期，生意好的話，到期重新簽的時候租金必定會翻倍，如果生意不好，也是要漲的，哪個房東會管你到底掙到錢了沒？ 五年租期，可謂是中小餐飲老板選址的生存紅線。 在此基礎上，能爭取到更長的租期，比如八年十年，對餐飲企業(yè)更為有利，因為談選址合同，涉及更多的層面。 2 租金不要超過10元/㎡/天 簽長租期的好處，除了保證自己「養(yǎng)店」的投資心血不會打水漂之外，還有一點好處，就是可以與房東們在租金問題上討價還價。 據(jù)小青觀察，大多數(shù)中小餐飲品牌能夠賺錢的租金標尺，最好是不要高于5元/㎡/天，即使是生意做得極好的門店，也不能超過10元/㎡/天。 這可能涉及到一個營業(yè)額極限的計算，尤其是現(xiàn)階段大多數(shù)中餐品牌，如果超過10元/㎡/天的租金，掙錢就會變得很困難，餐飲老板們都算是人精或準人精，可以自己仔細算算。 另外，租金標準切記不要跟麥肯比，不要跟大品牌比，那是另一種商業(yè)模式或餐飲玩法，不適合求生存謀發(fā)展的中小餐飲品牌。
3 租金每兩年遞增5%，前兩年不能漲租 其次，就是租金的遞增問題，對于很多餐飲老板而言，這可能是個大坑。 因為租金的遞增不是計算㎡/天的增長幅度，而是計算整體門店每天每月的租金增長幅度。 更為重要的是，所謂遞增不是永遠在原有租金的標準上遞增百分之幾，而是每漲一次租金，都是在增長后的基數(shù)上同百分比遞增。 這樣算下來，如果老板們同意每年都漲租金，或同意高于5%甚至10%的遞增，等于默認每年租金翻倍或翻數(shù)倍增長……咱們餐飲人這辛苦錢，還賺不賺啦？ 上面已經(jīng)談到，前兩年基本上是「養(yǎng)店」期，所以餐飲老板們一定要爭取前兩三年不要漲租，保二爭四。 4 想方設法爭取更多時間的免租期 這個世界上，沒有任何一個店鋪房東愿意給商家免租期，但免租期對于餐飲企業(yè)而言，則必須是標配。 一般來說，餐飲老板們要爭取到至少兩三個月的免租期。 這涉及到店面初期的設計、裝修、改造，以及食藥監(jiān)審核和證照申辦等問題。 一般來講，從裝修到拿到餐飲服務許可證大概需要兩個月的時間，而如果房東沒有房產(chǎn)證，這個免租期的時間則要再延長。 對于選址而言，現(xiàn)階段除了更漫長的裝修改造期，辦證照和符合食藥監(jiān)環(huán)評要求是個關鍵問題，而在北京地區(qū)，還需要符合諸如「陽光餐飲工程」等標準要求…… 5 門店改造成本要盡量攤薄找補 很多店鋪在作為餐飲經(jīng)營時，都要面臨或多或少的改造，比如上下水改造、動力電增容等。這方面的硬成本，餐飲老板們可以與房東有戰(zhàn)術策略的「叫苦」，以求得選址合同上的些許政策優(yōu)勢。 比如租金的讓利，比如免租期的加長等方面，都有討價還價的可能性，甚至在談租期方面，也可以顯示出打算長期經(jīng)營的決心。 最重要的是，改造是永久性設施，屬于店鋪拿不走的財產(chǎn)，有利于房東進行下一個餐飲商戶的招商，這部分成本，應該讓房東給予變相的「補償」。 6 簽約前要注意的政策和法律問題 最后，在與房東們商談簽選址合同時，也要注意一些政策和法律問題，這些需要餐飲人不斷自我總結(jié)和梳理，小青只舉幾個要點： 比如，樓上是純居民樓的一層店鋪，餐飲老板千萬不要拿，因為環(huán)評方面無法通過，如果樓上的房產(chǎn)證顯示是辦公或商用，則可以放心拿鋪。 又比如，店鋪如果離居民樓9米之內(nèi)，也不允許做餐飲，這一點選址時我們餐飲人經(jīng)常會忽視忘記。
再比如，店鋪簽約時要注意合同中關于違約問題的具體條款，先看乙方違約的條款作為商戶是否接受，再看甲方違約的條款，這點非常關鍵： 一般合同都是甲方擬定，都會不同程度上對房東自己有利。這時餐飲老板們要留個心眼，擬定一個保護自我的合同補充條款，比如甲方如果違約，必須支付乙方的裝修改造門店的所有費用，讓房東付出最大的違約成本，以保障自我的權利。 最后小青要強調(diào)一點的是，二房東N房東的店鋪不要拿，這里面的坑，一篇文章都說不完…… 而轉(zhuǎn)讓店鋪坑也很多，所以小青一般不建議選轉(zhuǎn)讓店鋪。如果一定要租轉(zhuǎn)讓的店鋪，要多留幾個心眼： 轉(zhuǎn)讓的店鋪不要聽轉(zhuǎn)讓人的理由，花時間考察這家店是否值得拿下；
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