一、正文

● 管理原則

1、以市場和項(xiàng)目定位為導(dǎo)向：根據(jù)項(xiàng)目的定位并結(jié)合市場的變化，在不同階段制定不同的管理策略，在不同的管理階段需要靈活應(yīng)變；

2、確保品質(zhì)，塑造市場價(jià)值、樹立企業(yè)標(biāo)桿：營造良好的商業(yè)氛圍為第一要?jiǎng)?wù)，同時(shí)項(xiàng)目的良好市場形象也是形成品牌戰(zhàn)略發(fā)展的根基；

3、追求租金收益的遞增和整體水平：為了項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升難免犧牲局部的利益，從項(xiàng)目整體的角度進(jìn)行平衡，往往需要對主力商鋪進(jìn)行一定程度的讓步；

4、長期經(jīng)營，追求品牌價(jià)值的提升：后續(xù)經(jīng)營對于項(xiàng)目成功而言至關(guān)重要，良好的經(jīng)營可以獲取穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)培養(yǎng)品牌價(jià)值。

● 物業(yè)管理

一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面。

A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。

B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”,多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少， 百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)，其運(yùn)營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的'街坊'消費(fèi)群。

● 租賃管理

○模式一：純租金模式

優(yōu)勢：以租金形式達(dá)成租賃，對于租戶來說前期經(jīng)營存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但是對于業(yè)主的穩(wěn)定收益較有保障，而且容易控制租金收取的固定性；財(cái)務(wù)結(jié)算方面，租金模式相對較為簡單，結(jié)算有固定標(biāo)準(zhǔn)，有利于財(cái)務(wù)控制。

劣勢：租金模式對于大型或主力商戶來說是談判的焦點(diǎn)之一，前期為了引入重點(diǎn)品牌商戶，在租金方面會出現(xiàn)讓利的可能性，對業(yè)主來說存在一定的收益損失。

○模式二：保底租金與營業(yè)扣點(diǎn)兩者取高值

優(yōu)勢：對于部分客戶，如電玩、知名服裝品牌等，保底租金 營業(yè)扣點(diǎn)的模式較為容易被其所接受，有利于縮短談判周期，促進(jìn)合作成功；同客戶共同分擔(dān)營業(yè)收益，尤其在物業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟高峰期后，有利于獲得高額度的分成收益。 

劣勢：前期將會同商戶共同分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增加了前期商業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)控制上較為復(fù)雜，需要設(shè)立特別的財(cái)務(wù)監(jiān)控以保證營業(yè)分成的取得，避免商戶通過財(cái)務(wù)方法規(guī)避營業(yè)賬面收益。

○關(guān)注重點(diǎn)

開業(yè)期

服務(wù)型業(yè)態(tài)商家重關(guān)注要素為保持安全整潔的經(jīng)營環(huán)境、多做活動和媒體宣傳；

零售型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注要素為多做活動和媒體宣傳、積極引入優(yōu)質(zhì)品牌商家。

1、關(guān)注品牌效應(yīng)。引入好的品牌，會提升項(xiàng)目的商業(yè)氛圍、吸引客戶到訪。

2、關(guān)注硬件規(guī)劃。增加公共區(qū)域的導(dǎo)視、導(dǎo)購系統(tǒng)。

3、一是保持安全整潔的經(jīng)營環(huán)境；二是處理好水、電、氣及設(shè)備等硬件設(shè)計(jì)、維護(hù)問題。

4、關(guān)注客戶關(guān)系。定期做活動,為客戶提供更開放、更有附加值的空間和服務(wù)。

調(diào)整期

社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營調(diào)整期主要涉及3大模塊：推廣活動、品牌升級、業(yè)態(tài)調(diào)整，且調(diào)整要與用戶需求相匹配。

推廣活動：車展、親子活動、兒童娛樂等，可以聚集人氣、提高品牌影響力。

業(yè)態(tài)調(diào)整：主要分為自然調(diào)整和運(yùn)營調(diào)整，自然調(diào)整表現(xiàn)為建材家居撤場等自發(fā)性調(diào)整，運(yùn)營調(diào)整體現(xiàn)為業(yè)態(tài)互補(bǔ)調(diào)整、業(yè)態(tài)比例調(diào)整以及客戶需求業(yè)態(tài)補(bǔ)充。

品牌升級：主要體現(xiàn)為低端品牌向高端品牌過度，提升客單價(jià)、消費(fèi)金額以及商家的利潤率。

成熟期

是運(yùn)營溢價(jià)的檢驗(yàn)期。用戶的重復(fù)消費(fèi)特征明顯，用戶維護(hù)拓展是增值服務(wù)最應(yīng)關(guān)注的問題，也是運(yùn)營溢價(jià)超越資產(chǎn)金融溢價(jià)、構(gòu)建競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。

受城市發(fā)展的影響，用戶重復(fù)消費(fèi)成本隨消費(fèi)距離的增加而增加，為了滿足用戶就近消費(fèi)的潛在需求，品牌與業(yè)態(tài)在此階段也會小幅度調(diào)整，調(diào)整比例控制在10%以內(nèi)。