取得跨年度的租金收入 咋繳稅

2018.1.16中國稅務(wù)報 李金蓮

企業(yè)年終一次性取得跨年度的不動產(chǎn)租金收入在實際工作中比較常見。需要關(guān)注的問題是：其會計處理應(yīng)計入預(yù)收賬款還是一次性確認(rèn)收入？企業(yè)所得稅處理與會計處理是否一致？增值稅何時繳納？按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，還是以一次性收取的租金為計稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅？本文對上述問題一一梳理，供讀者參考。

跨年度的租金收入 如何記賬

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第三條規(guī)定，已出租的土地使用權(quán)、長期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和企業(yè)擁有并已出租的建筑物為本準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)。同時，第五條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的租金收入和售后租回，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》，該準(zhǔn)則第二十六條規(guī)定，對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。

根據(jù)上述規(guī)定，對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。通常情況下企業(yè)取得出租不動產(chǎn)的收入應(yīng)在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入。

例：A公司出租辦公樓，2016年11月一次性收取全年租金120000元，月租金10000元，租賃期從2016年11月起。會計處理如下：

2016年11月收取款項時：

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

或應(yīng)交稅費——簡易計稅

2016年11月和12月從預(yù)收賬款分別轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入：

借：預(yù)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

2017年1月～10月按月分別轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入：

借：預(yù)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

企業(yè)所得稅如何處理

《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條第二款規(guī)定，租金收入按照合同約定承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入實現(xiàn)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，其中如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

綜上所述，按合同約定一次性取得跨年租金收入，會計處理時應(yīng)分期均勻計入相關(guān)年度收入，企業(yè)所得稅處理時，按收入與費用配比原則，可在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入，也可一次性確認(rèn)收入，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

提示：為避免稅會差異之不便，采取分期確認(rèn)收入的方式，對企業(yè)比較有利。

增值稅何時繳納

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第二條規(guī)定，《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條第（二）項修改為“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。

由此可見，租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。也就是說一次性收取跨年租金收入，按收付實現(xiàn)制原則，收到時就要繳納增值稅。

房產(chǎn)稅計稅依據(jù)如何確認(rèn)

對于一次性預(yù)收取的房屋租金收入，按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅還是以一次性收取的全額租金為計稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅？目前，國家稅務(wù)總局還未出臺相關(guān)法規(guī)明確，但有些省（市）的稅務(wù)機(jī)關(guān)制定了地方性政策，且各地規(guī)定不一，納稅人執(zhí)行時應(yīng)咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。

印花稅計稅金額如何確定

《印花稅暫行條例》第七條、《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第十四條和《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的規(guī)定》（國稅地字〔1988〕25號）要求，有些合同在簽訂時無法確定計稅金額，如技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或是按實現(xiàn)利潤分成的；財產(chǎn)租賃合同，只是規(guī)定了月（天）租金標(biāo)準(zhǔn)而卻無租賃期限。對于這類合同，可在簽訂時先按定額5元貼花，以后結(jié)算時再按實際金額計稅，補(bǔ)貼印花。因此，對于合同金額確定的，無論收取多少款項，何時收取，均按合同金額在合同簽訂時計算貼花，合同金額不確定的，在簽訂時先按定額5元貼花，結(jié)算時再按實際結(jié)算金額補(bǔ)貼印花。

（作者單位：北京國瑞稅通稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）