【摘 要】隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進，為了城市、工業(yè)發(fā)展需要，各地都將面臨著對舊城及城郊村莊進行拆遷的問題，拆遷過程中也必將涉及到提前收回國有出讓土地使用權(quán)的補償問題。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對提前收回國有出讓土地使用權(quán)的補償問題雖有所涉及，但是未能對如何補償、補償標準作出明確的規(guī)定。本文通過對城市拆遷中提前國有出讓土地使用權(quán)補償?shù)南嚓P(guān)法律法規(guī)及現(xiàn)行城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權(quán)補償出現(xiàn)問題的深入分析，提出提前收回國有出讓土地使用權(quán)補償一些初步設想。 
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　　【關(guān)鍵詞】城市；拆遷；國有出讓、土地使用權(quán)；補償 
　　 
　　隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進，為了城市、工業(yè)發(fā)展需要，各地都將面臨著對舊城及城郊村莊進行拆遷的問題，拆遷過程中也必將涉及到提前收回國有出讓土地使用權(quán)的補償問題。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對提前收回國有出讓土地使用權(quán)的補償問題雖有所涉及，但是未能對如何補償、補償標準作出明確的規(guī)定。各地在城市拆遷中對提前收回國有出讓土地使用權(quán)的補償問題由于缺少明確法律法規(guī)依據(jù)，在實際城市拆遷實施過程中不可避免的出現(xiàn)各種各樣的問題。 
　　1 國有出讓土地使用權(quán)概念 
　　國有土出讓地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。簡單說來，就是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 
　　2 國有出讓土地使用權(quán)補償?shù)睦碚撘罁?jù) 
　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國有土地使用權(quán)可以依法出讓、劃撥，依法取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出資、作價入股?！薄段餀?quán)法》第一百三十五條規(guī)定：“建設用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施?！边@樣以立法的形式確立了國有土地使用權(quán)全新的涵義：依法取得的從國有土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)，成為一種新的不動產(chǎn)物權(quán)形式，成為了用益物權(quán)。[1]明確了土地使用權(quán)是一項用益物權(quán)――財產(chǎn)權(quán)的法律屬性，也就確立了城市拆遷中收回國有土地使用權(quán)補償?shù)睦碚摶A。 
　　3 對現(xiàn)行法律法規(guī)對城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權(quán)補償問題的規(guī)定的分析 
　　《土地管理法》第二條、第五十八條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！薄盀楣怖嫘枰褂猛恋氐?；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。”《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！币陨戏煞ㄒ?guī)對收回國有出讓土地使用權(quán)的表述有很大差異，反映在“給予補償”、“給予相應的補償”和“給予適當?shù)难a償”的文字表述的內(nèi)涵上，這對城市房屋拆遷管理的實踐必然產(chǎn)生疑義，在拆遷人與被拆遷人之間引發(fā)權(quán)益爭議，產(chǎn)生利益糾紛。[1]我國唯一一部關(guān)于城市房屋拆遷的法規(guī)《國有土地上房屋征收與補償條例》對國有出讓土地使用權(quán)的補償沒有明確的規(guī)定，僅將土地使用權(quán)的價值隱含在房屋價值當中，土地資產(chǎn)價值未能得到顯現(xiàn)。 
　　另外，對于土地使用權(quán)的具體補償規(guī)定僅在《物權(quán)法》第一百四十八條規(guī)定：“建設用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金?！焙唵蔚耐诉€剩余年限的土地出讓金，未能考慮土地使用權(quán)人已有的土地開發(fā)投資對土地資產(chǎn)增值效應的影響，也未考慮地價上漲的因素，如果僅僅退還剩余年限的出讓金讓土地使用權(quán)人喪失了未來一定的土地收益，恐有失公允。因此加快提前收回國有土地使用權(quán)補償?shù)牧⒎?，?guī)定收回國有土地使用權(quán)補償標準迫在眉睫。 
　　4 對城市拆遷中提前收回國有出讓土地使用權(quán)補償問題的幾點建設性建議 
　　為維護國有土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，避免城市拆遷中因提前收回國有土地使用權(quán)引發(fā)糾紛的發(fā)生，筆者結(jié)合自己多年工作實際，對于收回國有土地使用權(quán)補償問題提一下幾點建設性建議： 
　　4.1 嚴格區(qū)分“公益性拆遷”、“非公益性拆遷”（商業(yè)拆遷） 
　　根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為了社會公共利益的需要可以提前收回國有土地使用權(quán)。但是什么是“公共利益”卻沒有明確的界定，實際也很難界定。實際當中，很多明明是非公益性拆遷（商業(yè)拆遷），卻被冠以公益性拆遷的名銜，因此應嚴格界定公益性拆遷的范疇。對于非公益性拆遷（商業(yè)拆遷），應由開發(fā)商與土地使用權(quán)人通過民事流轉(zhuǎn)來實現(xiàn)土地使用權(quán)的變更，并由雙方基于誠實信用、公平合理的原則進行補償。[2] 
　　4.2 實行房屋與土地使用權(quán)的分離評估 
　　新頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅僅規(guī)定了對房屋的補償，將土地使用權(quán)的補償隱含于房屋補償中，土地資產(chǎn)未能得到體現(xiàn)。另外沒有考慮到房屋面積與占地面積比率的差異。實行房屋與土地使用權(quán)分離評估，分開補償，有利于真實顯示土地使用權(quán)的市場價值。 
　　4.3 國有出讓土地使用權(quán)的補償應按照市場價值進行補償 
　　依據(jù)土地級別、基準地價和土地用途建立國有出讓土地使用權(quán)價格評估體現(xiàn)和評估標準，從市場價格出發(fā)，實行以市場為導向的國有出讓土地使用權(quán)價格浮動機制。還應根據(jù)國有出讓土地使用權(quán)剩余年限、拆遷后土地級差等因素的影響，設置調(diào)整系數(shù)。[1] 
　　4.4 完善和規(guī)范有關(guān)收回國有出讓土地使用權(quán)補償?shù)牧⒎?SPAN> 
　　有關(guān)機關(guān)對有關(guān)拆遷的行政法規(guī)、地方性立法進行全面的審核，對相關(guān)法律法規(guī)進行進一步的規(guī)范和完善，使收回國有出讓土地使用權(quán)的補償有統(tǒng)一的法律依據(jù)。 
　　只有在城市拆遷中對國有出讓使用權(quán)采取科學合理的補償，才能有效避免因提前收回國有出讓土地使用權(quán)引發(fā)糾紛的發(fā)生，土地使用權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效的保障和維護。 
　　 
　　 
　　參考文獻： 
　　[1]張春媚，劉海林.城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補償問題淺析[J]．法制與經(jīng)濟，2010（6）：65-66. 
　　[2]曾文革，楊宇靜，謝甫成.城市房屋拆遷中的土地使用權(quán)問題探析[J].重慶建筑大學學報，2005-6，27(3)：126-129.