買房時(shí)申請貸款合算嗎

這個(gè)問題的答案是因人而異的，關(guān)鍵要看個(gè)人的投資渠道與投資水平。很多市民有足夠的財(cái)力，可以一次性付清全部房款，但是他們?nèi)匀贿x擇住房按揭貸款。因?yàn)椋杩钊丝梢园炎约阂延匈Y金用作其他投資項(xiàng)目，只要能取得高于貸款利率的投資收益，就是合算的。您在買房時(shí)，最好先對自己的資產(chǎn)進(jìn)行一下衡量，對預(yù)期收支進(jìn)行測算。

一些市民因不愿承擔(dān)利息支出，不想負(fù)債，而將自己所有的積蓄一并取出，一次性付清了房款?？墒谴课萁桓妒褂脮r(shí)，又想申請貸款裝修新家或另有其他大額支出，這時(shí)再進(jìn)行融資就很不劃算。因?yàn)閭€(gè)人信用貸款要承擔(dān)期限貸款利率，其10年期的貸款利率為6.21%。若借款人在購房時(shí)就申請個(gè)人住房貸款，其10年期的貸款利率為5.58%，利率比期限利率低0.63%，以10萬元貸款為例，10年里將少支出利息3786元。

同時(shí)，買房是一個(gè)較復(fù)雜的商業(yè)行為，而通過申請貸款，銀行可以幫借款人對房地產(chǎn)項(xiàng)目作初步的調(diào)查和審查，這就為借款買房人把了一道房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)抵押的政策關(guān)、法律關(guān)，降低了購房人的風(fēng)險(xiǎn)。

哪一種個(gè)人住房貸款品種利率最低

目前個(gè)人金融產(chǎn)品中，個(gè)人住房公積金貸款的利率最低，1—5年的年利率為4.14%，6—30年的為4.59%。雖然公積金貸款利率最低，但并非人人可以申請，它要求　申請人在申請貸款前必須累計(jì)繳存住房公積金滿2年，連續(xù)繳存達(dá)6個(gè)月，并且公積金貸款　最高額度為10萬元，加上補(bǔ)充公積金的3萬元，最高只可申請貸款13萬元。

公積金貸款的額度是按借款人配偶或同戶成員住房公積金儲(chǔ)存余額的15倍，補(bǔ)充公積金余額的2倍計(jì)算的。因此，對于有補(bǔ)充公積金的個(gè)人來說，想申請補(bǔ)充公積金貸款額度的，在申請前千萬不要?jiǎng)佑茫坏┨崛∵^補(bǔ)充公積金的，就不再計(jì)算額度。除此之外，個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率是個(gè)人消費(fèi)貸款中最低的，其1—5年的年利率為5.31%，6—30年為5.58%。

借款時(shí)如何選擇還款方式

個(gè)人住房貸款還款方式目前基本上有兩種，一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。就拿等額還款方式來說，采用此還款方式，在整個(gè)還款期的每個(gè)月，還款額將保持不變遇調(diào)整利率除外，在還款初期，利息占每月還款總額的大部分。隨著時(shí)間的推移，還款額中利息的比重將不斷減少，而隨著本金的逐漸攤還，還款額中本金比重將不斷增加，此種還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的收支。

而采用等額本金還款方式，其本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)偅t按未還本金余額逐日計(jì)算，并與本金一起償還。對于借款人來說，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。應(yīng)該說，這種還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以此減少利息支出的個(gè)人。

房產(chǎn)已經(jīng)抵押，但仍需要資金、可否再抵押、再貸款可以。有的銀行如建行稱其為“加按”，有的銀行如工行稱其為個(gè)人家居組合貸款。向上海工行申請個(gè)人家居組合貸款，其個(gè)人家居組合貸款額與其未清償?shù)膫€(gè)人住房貸款本金之和最高不超過抵押物評估價(jià)的70%。

也就是說，只要借款人的貸款余額不足7成，就可以將原房產(chǎn)再抵押獲得家居組合貸款，而且家居組合貸款是以現(xiàn)金方式發(fā)放到借款人的存款賬戶，借款人可以將其用作裝修住房、購置家具、家用電器等家居支出。當(dāng)然申請個(gè)人家居組合貸款，必須是原工行的借款人，并且信用良好。借款人只需提供原抵押物的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》和有處分權(quán)人同意抵押的證明文件及原個(gè)人住房貸款的借款合同復(fù)印件，前往原貸款行即可申請貸款。

貸款未還清時(shí)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，貸款是否可以隨之轉(zhuǎn)讓可以。

目前本市工行、建行、農(nóng)行均有此業(yè)務(wù)，俗稱“轉(zhuǎn)按”、“轉(zhuǎn)貸款”。在借款期間，借款人可以在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的同時(shí)轉(zhuǎn)讓自己的貸款，即將全部的未還貸款本金余額轉(zhuǎn)讓給新的購房人，只要其能通過貸款銀行的審批。轉(zhuǎn)貸款業(yè)務(wù)，解決了房地產(chǎn)三級市場交易的難題，方便了借款人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也降低了其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成本，減輕了壓力，解決了借款人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的后顧之憂。

將房子抵押能否申請貸款工行近期擴(kuò)大了個(gè)人家居組合貸款品種的受理范圍，對于擁有產(chǎn)權(quán)住房的個(gè)人來說，可以采取將自有產(chǎn)權(quán)住房抵押給工商銀行的辦法，獲得貸款。貸款額度為抵押物評估價(jià)值的6成，期限最長為20年，利率為期限利率。個(gè)人家居組合貸款是以個(gè)人的自有房產(chǎn)作為抵押的個(gè)人融資新途徑，并且，貸款是以現(xiàn)金方式發(fā)放的。

退休職工可以申請貸款嗎

若向工行申請個(gè)人住房貸款，借款人的貸款期限可計(jì)算至70周歲，這就意味著退休職工可以申請期限為10年左右的貸款。工商銀行是剛放寬對貸款最高年齡的限制的原來是65周歲。此舉一方面擴(kuò)大了貸款對象，另一方面將貸款期限延長，降低了廣大工薪階層的還貸壓力，同時(shí)由此也增加了廣大退休職工的可貸額度。

下崗了，還可以申請貸款嗎

若借款人暫時(shí)下崗了，或認(rèn)為單位開具的收入證明不足以全面反映自己的償債能力時(shí)，只要借款人在工商銀行有定期存款，并且是在申請貸款前3個(gè)月存入的，就可去工行申請開列“存款證明書”，工行將其作為對借款人償債能力綜合考察的依據(jù)。

借款人可貸款的額度為不超過按家庭月收入測算的最高可貸額與存款金額之和。當(dāng)然，開列存款證明書的“存款起息日”需為證明開列日前3個(gè)月，存款資金凍結(jié)期也為3個(gè)月。對于那些在工行有存款的個(gè)人，由于在以前存入的資金辦理提前還款利息要損失，借款人可以先申請貸款，待存款到期后，再辦理部分提前還款或全部提前還款。

單位經(jīng)濟(jì)效益差，住房公積金繳存比例可否下調(diào)

在1999年7月1日之前，上海所有應(yīng)參加住房公積金制度的單位和職工的住房公積金繳存比例都是統(tǒng)一的。1999年3月，國務(wù)院頒布了《管理?xiàng)l例》，明確了住房公積金繳存比例實(shí)行分地區(qū)指導(dǎo)、分類指導(dǎo)的原則。《管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定：“職工和單位的住房公積金繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5%;有條件的城市可以適當(dāng)提高繳存比例。”

第二十條規(guī)定：“對于繳存住房公積金確有困難的單位，經(jīng)本單位職工代表大會(huì)或者工會(huì)討論通過，并經(jīng)住房公積金管理中心審核，報(bào)住房委員會(huì)批準(zhǔn)后，可以降低繳存比例或者緩繳;待單位經(jīng)濟(jì)效益好轉(zhuǎn)后，再提高繳存比例或者補(bǔ)繳緩繳?！鄙虾８鶕?jù)國務(wù)院《管理?xiàng)l件》的規(guī)定精神，結(jié)合上海企業(yè)的實(shí)際情況，在確定1999年度住房公積金繳存比例時(shí)，也實(shí)行了分類指導(dǎo)的原則，即：凡經(jīng)濟(jì)效益較差，職工本人和單位執(zhí)行各7%住房公積金繳存比例確有困難的企業(yè)，可以提出降低住房公積金繳存比例的申請。具體繳存比例原則上不低于各5%。企業(yè)申請降低住房公積金繳存比例的最長期限不得超過住房公積金的一個(gè)繳存年度。

申請降低住房公積金繳存比例的程序如下：

企業(yè)在提出降低住房公積金繳存比例申請時(shí)，應(yīng)向主管區(qū)、縣、局、控股集團(tuán)公司或者市公積金管理中心提供下列材料：

1企業(yè)申請降低住房公積金繳存比例的報(bào)告。

2由企業(yè)填寫的《申請降低住房公積金繳存比例審批表》。

3由同級財(cái)政財(cái)稅專管員審核同意的單位上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)表。

住房公積金月繳存額如何計(jì)算

職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比　例。職工住房公積金月繳存額計(jì)算到元，元以下四舍五入。

單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金月繳存額計(jì)算到元，元以下四舍五入。

職工住房公積金月繳存額和單位為職工繳存的住房公積金月繳存額相加，即為該職工的住房公積金月應(yīng)繳額。

　個(gè)人住房商業(yè)性貸款，又稱為個(gè)人住房按揭貸款，是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買、建造各種類型的個(gè)人居住房屋的貸款，即具有完全民事行為能力的自然人，購買符合一定要求的住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房為抵押(或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式)，在所購住房房屋產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由開發(fā)商(售房人)提供連帶責(zé)任保證，作為償還貸款的擔(dān)保而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。

　　個(gè)人住房商業(yè)性貸款操作流程包括樓盤審查和發(fā)放貸款兩部分。在借款人提出申請之前，貸款銀行需要對擬提供個(gè)人住房貸款的樓盤進(jìn)行審查，按照樓盤是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收，將樓盤分為現(xiàn)房(竣工驗(yàn)收合格的房屋)和期房(尚未通過竣工驗(yàn)收的房屋)，分別按相關(guān)流程辦理。

　　(一)現(xiàn)房樓盤的審查程序

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)公司提出申請。貸款銀行一般要求開發(fā)商提交下列資料：

　　(1)書面申請書。內(nèi)容包括開發(fā)商概況、項(xiàng)目情況、擬申請貸款金額等。

　　(2)公司資料。主要包括：a．企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、法定代表人或授權(quán)代理人證明書。b．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷(貸款銀行不得對有欺詐經(jīng)營行為或業(yè)績不佳的開發(fā)商開發(fā)的樓盤提供個(gè)人住房貸款)。c．企業(yè)的公司章程。企業(yè)根據(jù)公司章程的規(guī)定，以公司股東大會(huì)或董事會(huì)決議同意就該樓盤為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾。

　　(3)項(xiàng)目資料。包括：a．項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及政府有關(guān)部門立項(xiàng)批復(fù)；b．建設(shè)用地規(guī)劃許可證；c．建設(shè)_T程規(guī)劃許可證；d．建設(shè)工程施工許可證；e．國有土地使用證；f．竣工驗(yàn)收合格證明。

　　2．項(xiàng)目調(diào)查。貸款銀行收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，安排調(diào)查部門進(jìn)行調(diào)查，并在規(guī)定期限內(nèi)完成調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容：

　　(1)手續(xù)的合法性。核實(shí)上述項(xiàng)目資料是否完整、有效、合法，內(nèi)容是否前后一致。

　　(2)項(xiàng)目基本情況。調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理情況等，了解和掌握項(xiàng)目占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、樓寧結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)等。

　　(3)項(xiàng)目市場前景。調(diào)查項(xiàng)目的市場定位和銷售情況，進(jìn)行簡單的項(xiàng)目評估、同等位置項(xiàng)目的比較分析與市場預(yù)測，判斷項(xiàng)目的銷售前景及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　(4)項(xiàng)目效益。調(diào)查開發(fā)商與銀行的合作誠意和對銀行產(chǎn)生的效益，如存款、代收代付、中間業(yè)務(wù)的代理等。

　　(5)銀行同業(yè)競爭。調(diào)查其他銀行為該樓盤提供個(gè)人住房貸款情況和服務(wù)手段等。

　　經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)該樓盤符合個(gè)人住房貸款條件后，貸款銀行認(rèn)為有必要的，可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對擬提供貸款的樓盤分樓層、分朝向進(jìn)行價(jià)格評估或自行評估。

　　3．簽訂合作協(xié)議書。經(jīng)審批同意的，貸款銀行與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議書。

　　(二)期房樓盤審查程序

　　1．開發(fā)商申清。貸款銀行要求開發(fā)商提交下列資料：

　　(1)書面申請書。內(nèi)容包括開發(fā)商概況(含經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況)、項(xiàng)目情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬申請貸款金額等。

　　(2)公司資料。主要包括：a．企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、法定代表人或授權(quán)代理人證明書。b．公司章程、成立批文。c．經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的前一年度財(cái)務(wù)報(bào)表(資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表)。d．房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書。e．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷(貸款銀行不得對有欺詐經(jīng)營行為或業(yè)績不佳的開發(fā)商開發(fā)的樓盤提供個(gè)人住房貸款)。f．企業(yè)的公司章程。企業(yè)根據(jù)公司章程的規(guī)定，以公司股東大會(huì)或董事會(huì)決議同意就該樓盤為借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的承諾。

　　(3)項(xiàng)目資料。主要包括：a．項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及政府有關(guān)部門立項(xiàng)批復(fù)；b．建設(shè)用地規(guī)劃許口T證；c．建沒工程規(guī)劃許可證；d．建設(shè)工程施工許可讓；e．國有土地使用證；f．工程概預(yù)算資料；g．項(xiàng)目資金來源及落實(shí)情況、房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況；h．項(xiàng)目投資完成情況；i．商品房預(yù)售許可證。

　　2．項(xiàng)目調(diào)查。貸款銀行主要調(diào)查以下內(nèi)容：

　　(1)開發(fā)商基本情況。調(diào)企開發(fā)商注冊資本、法定代表人素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營管理機(jī)制、財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度、業(yè)務(wù)范圍、開發(fā)經(jīng)歷、完成項(xiàng)目建設(shè)的能力及其自身具備的優(yōu)勢等；分析財(cái)務(wù)報(bào)表，估測其營運(yùn)能力及盈利狀況。

　　(2)手續(xù)的合法性。核實(shí)上述項(xiàng)目資料是否完整、有效、合法，內(nèi)容是含前后一致。

　　(3)項(xiàng)目投資情況。調(diào)查項(xiàng)目投資構(gòu)成與各項(xiàng)費(fèi)用支出明絀，并與工程概預(yù)算報(bào)告中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對。分析資金投入時(shí)間與工程進(jìn)度是否一致，工程后續(xù)資金來源是否已經(jīng)落實(shí)，如果后續(xù)資金是通過預(yù)售房款再投入，在未能按訓(xùn)‘劃回籠資金的情況下，是否有應(yīng)變措施。

　　(4)項(xiàng)目情況。調(diào)查地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等，了解和掌握項(xiàng)目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)及工程進(jìn)展情況。

　　(5)項(xiàng)目市場前景和銷售情況。調(diào)查項(xiàng)目的市場定位和銷售情況，進(jìn)行簡單的項(xiàng)目評估、同等位置項(xiàng)目的比較分析與市場預(yù)測，判斷項(xiàng)目的銷售前景及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　(6)項(xiàng)目效益。調(diào)查開發(fā)商與銀行的合作誠意和對銀行產(chǎn)生的效益，如存款、代收代付、中間業(yè)務(wù)的代理等。

　　(7)開發(fā)商負(fù)債狀況。特別是其他銀行為該樓盤提供開發(fā)貸款的情況，準(zhǔn)確掌握其貸款的到期日，以免在工程建設(shè)中出現(xiàn)新的資金缺口。

　　(8)銀行同業(yè)競爭情況。調(diào)查其他銀行為該樓盤提供個(gè)人住房貸款情況和服務(wù)手段等。

　　經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)該樓盤符合個(gè)人住房貸款條件后，貸款銀行認(rèn)為有必要的，可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對擬提供貸款的樓盤分樓層、分朝向進(jìn)行價(jià)格評估或自行評估。

　　一般而言，對由銀行發(fā)放開發(fā)貸款的樓盤，調(diào)查、審查環(huán)節(jié)可以視情況適當(dāng)簡化。

　　3．簽訂合作協(xié)議書。經(jīng)審批同意的，貸款銀行與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議書。

　　貸款銀行還必須與開發(fā)商簽訂預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議，由貸款銀行監(jiān)督預(yù)售房款的使用，確保預(yù)售房款不被挪用，專項(xiàng)用于該項(xiàng)目。

　　(三)發(fā)放個(gè)人住房貸款流程

　　1．借款人申請。借款人申請個(gè)人住房貸款，所購住房必須為現(xiàn)房或符合一定標(biāo)準(zhǔn)或要求的期房。，借款申請人必須是具有完全民事行為能力的自然人，并應(yīng)具備以下條件：

　　(1)具有貸款銀行營業(yè)所在地常住戶口或有效居留證件；

　　(2)提出借款申請時(shí)，在貸款銀行有全部購房價(jià)款的一定比例的存款，并以此作為購買住房的首期付款；

　　(3)具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；

　　(4)有貸款銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人作為歸還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

　　(5)貸款銀行規(guī)定的其他條件。

　　在借款人申請個(gè)人住房貸款時(shí)，貸款銀行一般要求申請人填寫個(gè)人住房借款申請表，并提供下列資料：

　　(1)借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)；

　　(2)婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書，未婚的提供未婚證明)；

　　(3)貸款銀行認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明(如借款人收入證明、納稅證明或職業(yè)證明等)；

　　(4)不低于房價(jià)一定比例的首付款的付款憑證；

　　(5)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；

　　(6)抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；

　　(7)保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

　　(8)借款人與開發(fā)商簽訂的購買商品房合同意向書或商品房銷(預(yù))售合同；

　　(9)開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票或收據(jù)復(fù)印件；

　　(10)以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

　　(11)以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明；

　　(12)銀行要求提供的其他文件或資料。

　　有些貸款銀行還規(guī)定，如果由第三方企業(yè)法人為借款人提供保證擔(dān)保，則該保證人應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　　(1)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)；

　　(2)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧；

　　(3)有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度；

　　(4)較好的企業(yè)信用等級；

　　(5)在貸款銀行開立存款賬戶；

　　(6)無重大債權(quán)債務(wù)糾紛。

　　2．借款申請人資信的等級評定。銀行根據(jù)有關(guān)流程和標(biāo)準(zhǔn)，對借款人資信等級進(jìn)行評定。依據(jù)評定結(jié)果確定是否貸款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。

　　3．貸款申請的受理、調(diào)查。貸款銀行收到借款申請人提交的資料后，進(jìn)行貸前調(diào)查。調(diào)查的主要內(nèi)容包括：

　　(1)借款申請人是否已支付符合法定要求的首付款，并存入開發(fā)商在貸款銀行開立的售房款專用賬戶上；

　　(2)貸款年限加上借款人年齡是否超過65年；

　　(3)借款中請人償還貸款本息的能力；

　　(4)借款申請人所購房屋的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價(jià)格水平是否相符；

　　(5)抵押捐保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。

　　4．個(gè)人住房貸款的審查、審批。銀行一般從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：

　　(1)購房行為的真實(shí)性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀行貸款；

　　(2)所購住房價(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價(jià)格是否相當(dāng)，必要時(shí)可委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估；

　　(3)如有共有人，共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；

　　(4)借款人還款能力。

　　5．簽訂住房按揭合同。經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個(gè)人住房按揭合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)根據(jù)貸款擔(dān)保方式簽訂抵押合同、權(quán)利質(zhì)押合同或保證合同。申請抵押貸款的需要依法辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，還需購買貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司承保的個(gè)人住房擔(dān)保貸款保證保險(xiǎn)及房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。申請權(quán)利質(zhì)押貸款的需將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證交貸款銀行收押。住房按揭合同一般還就貸款金額、貸款期限及貸款利息等事項(xiàng)作出明確約定：

　　(1)貸款金額。銀行發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的80％(以二者低者為準(zhǔn))。

　　(2)貸款期限。貸款期限最長不超過30年。

　　(3)貸款利率。按中國人民銀行規(guī)定，最低按相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率0．85倍的下浮利率執(zhí)行。

　　6．辦理房屋保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保手續(xù)。

　　(1)保險(xiǎn)。目前，許多貸款銀行要求借款人必須辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并明確約定貸款銀行享有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)項(xiàng)下的有關(guān)權(quán)益。有些貸款銀行規(guī)定：保險(xiǎn)金額不得低于貸款金額，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人支付，可以采用一次性或分次投保兩種方式，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，貸款未清償之前不得中斷或撤銷保險(xiǎn)，可由貸款銀行代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

　　(2)公證。貸款銀行認(rèn)為有必要的，可以要求對借款合同進(jìn)行公證，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。

　　(3)抵押(預(yù))登記。以所購住房為抵押物的，貸款銀行和借款人憑借款合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)登記。

　　7．貸款發(fā)放。以所購住房作為抵押物的，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證和抵押預(yù)登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款；若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門尚未開辦抵押預(yù)登記業(yè)務(wù)，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證并將購房合同、首付款的付款憑證等辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明必需的資料移交貸款銀行后，方可發(fā)放貸款。

　　發(fā)放貸款時(shí)，一股由貸款銀行工作人員填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認(rèn)定，同時(shí)借款人簽署劃款扣款授權(quán)書，貸款銀行將款項(xiàng)直接劃入開發(fā)商在貸款銀行開立的售房專戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開發(fā)商出具收款證明。

　　8．貸款償還。在住房按揭貸款實(shí)踐中，貸款銀行一般約定借款人自合同生效后次月的約定時(shí)間開始按月還款。借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息；貸款期限1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行到期一次性還本付息；貸款期限1年以上的，實(shí)行按月分期還款；還款方式可以采用等額本息、等額本金、等額遞增(減)、等比遞增(減)、等償還貸款本息的方式。

　　9．貸款的償還。貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。

　　(1)正常結(jié)清。在貸款到期日(一次性還本付息類)或貸款最后一期(分期償還類)結(jié)清貸款。

　　(2)提前結(jié)清。在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定柜臺(tái)進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。