我國(guó)的懲罰性賠償制度最早見于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)領(lǐng)域，商品房交易領(lǐng)域引入懲罰性賠償制度則是肇端于2003年《解釋》的出臺(tái)。一方面，源于開發(fā)商與購(gòu)房者在合同簽訂過程中存在嚴(yán)重的信息不對(duì)等，購(gòu)房者的利益容易收到侵害；另一方面，通過加重開發(fā)商的違約成本從而達(dá)到制約其違約行為的效果。

最高院在2003年出臺(tái)了《解釋》，第8條的規(guī)定引起了廣泛的關(guān)注，但該條文在理解與適用上卻并未達(dá)到統(tǒng)一，裁判實(shí)踐中也存在著不同的觀點(diǎn)，小編試著就當(dāng)中的一些問題進(jìn)行探討。

• 適用條件。主體上，出賣一方必須為具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；標(biāo)的物則僅限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋（包括期房與現(xiàn)房）。商業(yè)用房是否適用該解釋？這在實(shí)踐中存在爭(zhēng)議，有觀點(diǎn)認(rèn)為《解釋》僅適用于住宅用房。小編以為，該種觀點(diǎn)雖有一定合理之處，但僅停留在立法上的應(yīng)然狀態(tài)，從《解釋》本身的文義上考量并無法解讀出該種含義，對(duì)其適用范圍進(jìn)行限縮似有過度解讀之嫌。

• 以惡意違約或存在欺詐為前提？在最高院審理的“鄭國(guó)安與青海萬通物業(yè)發(fā)展有限公司其他買賣合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為萬通公司不存在欺詐或者惡意的情形，駁回了鄭國(guó)安主張的賠償一倍已付購(gòu)房款的請(qǐng)求。有觀點(diǎn)即認(rèn)為“存在惡意違約或欺詐”是適用《解釋》第8條的前提條件。小編對(duì)此有不同的看法，該案中未支持懲罰性賠償本身有著其他的因素考慮（下文詳述），并不能完全得出上述結(jié)論。我們先看一下一個(gè)最高院的再審案例：

《解釋》第8條中的“賠償損失”不應(yīng)包括賠償可得利益損失

• 可得利益是在合同完全履行的情況下才會(huì)發(fā)生，其取得以合同雙方繼續(xù)履行合同為前提，而在適用《解釋》第8條時(shí)，當(dāng)事人是主張解除合同，故該規(guī)定中的“賠償損失”范圍不應(yīng)包括可得利益。

• 《解釋》對(duì)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，本身是基于開發(fā)商因房?jī)r(jià)上漲過快而可能出現(xiàn)一房數(shù)賣等嚴(yán)重違約事件，但按照原有的規(guī)定，購(gòu)房者的損失難以得到充分彌補(bǔ)，開發(fā)商違約成本過低，故規(guī)定了懲罰性賠償。小編認(rèn)為：若購(gòu)房者可得利益損失的請(qǐng)求得到滿足（如支持房屋差價(jià)損失），其損失基本得到了彌補(bǔ)，這在是否支持懲罰性賠償問題上是一個(gè)重要的考量因素。

• 《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第10條：人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。故在該案中，青海高院一審支持了鄭國(guó)安要求賠償房屋差價(jià)損失的請(qǐng)求，最高院二審亦支持了，但依據(jù)可預(yù)見規(guī)則調(diào)整了該項(xiàng)損失（不超過已付購(gòu)房款的1倍），也未再支持其要求懲罰性賠償?shù)恼?qǐng)求。