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一項(xiàng)關(guān)乎二手房買賣重要變化的新政策今天發(fā)布了。

這項(xiàng)政策并不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，而是對(duì)二手房買賣的中介服務(wù)流程更加規(guī)范，保障二手房買賣雙方的安全交易和合法利益。

《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》、《北京市存量房屋承購(gòu)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本正式公布，并將于4月15日起實(shí)施。

這是北京在二手房交易的環(huán)節(jié)，中介需要提供哪些服務(wù)，怎樣才算是完成了服務(wù)，首次有了標(biāo)準(zhǔn)化的合同示范文本。而且據(jù)【京房字】了解，這在全國(guó)其他地方也并不多見(jiàn)。

今后在二手房交易中，將是買賣雙方各自和中介公司簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確中介公司提供的中介服務(wù)，而不像以前中介服務(wù)和房屋買賣合同混在一起。

詳情接著往下看。

01

目前的二手房交易中，并沒(méi)有一個(gè)單獨(dú)的中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，而是把中介的經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容放在了房屋交易的合同中。

但其實(shí)，中介應(yīng)該是對(duì)買賣雙方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，也就是中介要向賣方提供房屋出售的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，向買方提供購(gòu)買房屋的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

既然中介提供的是一項(xiàng)服務(wù)，那服務(wù)就應(yīng)該有一個(gè)服務(wù)合同，任何服務(wù)都是這樣的。

而且，從提供服務(wù)的角度上說(shuō)，應(yīng)該是兩個(gè)服務(wù)，即中介向賣方提供的服務(wù)，和向買方提供的服務(wù)。

也就是中介應(yīng)該是買、賣雙方各自的服務(wù)提供商，應(yīng)該分別簽訂服務(wù)的委托協(xié)議。而不能將房屋的買賣合同和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同混在一起，成了“一鍋燴”，使得中介和買賣雙方的經(jīng)紀(jì)服務(wù)關(guān)系與買賣雙方之間的買賣關(guān)系糾纏不清。

此次北京單獨(dú)制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，分別針對(duì)二手房出售和二手房承購(gòu)，細(xì)化了中介機(jī)構(gòu)與買方或買方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

專家說(shuō)，這是北京首次出臺(tái)針對(duì)中介提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的合同示范文本?！斑^(guò)去對(duì)于中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容，是揉在了房屋買賣的合同中。而這次是單獨(dú)把經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容提出來(lái)，就是要明確中介應(yīng)該為賣方或賣方提供哪些服務(wù)，怎樣服務(wù)才算是達(dá)到完成標(biāo)準(zhǔn)等?！?/strong>

02

那么，中介提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，包括哪些內(nèi)容，完成的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？

在賣方與中介簽訂的《北京市存量房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》中是這樣規(guī)定的：

也就是說(shuō)，其中的房源信息核驗(yàn)、編制房屋狀況說(shuō)明書、協(xié)助甲方完成《北京市存量房屋買賣合同》網(wǎng)上簽約這三項(xiàng)是必選項(xiàng)，其它項(xiàng)可以中介與賣方協(xié)商選入。

在買方與中介簽訂的《北京市存量房屋承購(gòu)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》中是這樣規(guī)定的：

這其中，初步核查購(gòu)房資格和完成網(wǎng)簽這兩項(xiàng)也是必選項(xiàng)。

也就是說(shuō)，無(wú)論是賣方還是買方，中介提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的完成標(biāo)準(zhǔn)，都要是完成了網(wǎng)簽。

03

下面就來(lái)說(shuō)一下大家關(guān)心的中介費(fèi)。

先看一下這次合同中關(guān)于中介費(fèi)的條款。

有人可能會(huì)聯(lián)想，這次北京將經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同分開兩份，中介和買方和賣方分別簽，合同里也都有中介費(fèi)的條款，是不是要分別向買方和賣方收取中介費(fèi)？

首先，合同示范文本的目的是為了規(guī)范中介的經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范中介行為，和中介費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)關(guān)。政府也無(wú)意通過(guò)一份經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本來(lái)修改中介費(fèi)的規(guī)則。

其次，大家也都知道，無(wú)論是中介費(fèi)還是二手房交易稅費(fèi)，實(shí)際上是誰(shuí)來(lái)支付，其實(shí)是市場(chǎng)指導(dǎo)，房屋買賣的當(dāng)事人協(xié)商確定的。

當(dāng)前在北京，行業(yè)慣例是買方承擔(dān)。全國(guó)大部分城市也都是這樣的。

當(dāng)然，也有較少的地方實(shí)行了雙方的收費(fèi)。

比如前些天，我愛(ài)我家在天津?qū)⒅薪橘M(fèi)率從2%提高至2.5%，并規(guī)定所漲的0.5%由賣方承擔(dān)。

但最終能否實(shí)現(xiàn)雙方收費(fèi)，抑或是被解讀為“變相漲價(jià)”，這都不是中介所能決定的。決定的因素在市場(chǎng)。

買過(guò)房的人可能有經(jīng)驗(yàn)，中介費(fèi)都是有“講價(jià)”的空間。在市場(chǎng)火熱的時(shí)候，中介費(fèi)很難談下來(lái)；而市場(chǎng)不好的時(shí)候，中介為了促成成交賺取中介費(fèi)，中介費(fèi)可能會(huì)給予更大的折扣。

而至于誰(shuí)來(lái)交中介費(fèi)，也是看市場(chǎng)，以及買賣雙方的協(xié)商。

就拿稅費(fèi)來(lái)說(shuō)。其實(shí)二手房交易的稅費(fèi)不僅僅是合同，而是法律上明確規(guī)定，應(yīng)該由賣方繳納。但由于實(shí)際上賣方在房屋買賣中的強(qiáng)勢(shì)地位，最終仍然是由買方來(lái)承擔(dān)稅費(fèi)。

所以，一紙經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的示范文本，也無(wú)法改變市場(chǎng)情況和約定俗成的現(xiàn)實(shí)。

即便是政府強(qiáng)制性要求改變中介費(fèi)支付的主體，最終中介費(fèi)也會(huì)通過(guò)增加到房?jī)r(jià)里等方式，轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。

所以，這次出臺(tái)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，關(guān)于中介費(fèi)方面，沒(méi)有什么新變化。最終誰(shuí)來(lái)交中介費(fèi)，還是有二手房交易的各方協(xié)商確定。

04

此外，今天北京市住建委還發(fā)布了加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示管理的通知，從4月15日起實(shí)施。

其中規(guī)定，凡在北京從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)（含通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)）的，應(yīng)當(dāng)在機(jī)構(gòu)成立之日起30日內(nèi)到所在區(qū)房屋行政管理部門辦理初始備案。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)要在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目、便于公眾翻閱的位置公示下列內(nèi)容：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明原件，分支機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)公示其所屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明復(fù)印件。

（二）服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)務(wù)流程，收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，本市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管有關(guān)文件，政府主管部門制定的房屋交易合同等示范文本。

（三）本經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員姓名、照片、信息卡號(hào)。

（四）本機(jī)構(gòu)有效投訴電話、12358價(jià)格舉報(bào)電話。

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。

05

這里還要多分析幾句。

大家還記得，去年“317”之后，北京對(duì)于中介行業(yè)的違法違規(guī)問(wèn)題，采用了雷霆萬(wàn)鈞的嚴(yán)厲手段，包括關(guān)停了數(shù)量不菲的中介門店。

對(duì)于中介行為的整治，也起到了良好的效果。虛假房源、散布虛假消息等中介違法違規(guī)行為得到了有效的遏制。

不過(guò)從根本上說(shuō)，這還是屬于“治標(biāo)”的手段。

而從今年開始，可以明顯看到一個(gè)變化，就是一些“治本”的措施逐漸推了出來(lái)。

比如前段時(shí)間的二手房買賣合同示范文本，再加上今天出臺(tái)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案和管理的通知，都是在從另一個(gè)方面，規(guī)范中介行為，明確告訴中介機(jī)構(gòu)，如何才是規(guī)范的管理和服務(wù)。

例如，在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案和管理的通知中，明確正規(guī)的中介應(yīng)該要怎樣進(jìn)行備案，要在門店公示哪些材料。而在經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本中，要約定好中介應(yīng)該提供哪些服務(wù)，怎樣才能算是按照標(biāo)準(zhǔn)完成了服務(wù)。

這些都是在給中介從正向“劃圈”，規(guī)范中介如何去做一個(gè)守法守規(guī)的“好人”。

當(dāng)然，去年在執(zhí)法上的那些高壓手段，今天也不會(huì)舍棄，如果中介有違法違規(guī)行為，一樣會(huì)受到嚴(yán)厲的懲處。

“治本”和“治標(biāo)”相結(jié)合，為的就是創(chuàng)造一個(gè)規(guī)范、健康的二手房市場(chǎng)。