• 作者：梁云風(fēng) ／ 秦朔朋友圈ID：qspyq2015

“房貸荒”來了嗎？

在防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿的主基調(diào)下，宏觀調(diào)控的大手正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。

這一波調(diào)控先從1月份“三會(huì)”限制房地產(chǎn)融資開始。1月26日，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)在同一天相繼發(fā)聲，房地產(chǎn)成了調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”。

在1月25日-26日銀監(jiān)會(huì)組織召開2018年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議后，銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布了全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議情況，明確2018年10大重點(diǎn)監(jiān)管舉措，涉及房地產(chǎn)的包括——將嚴(yán)查各類違規(guī)房地產(chǎn)融資；嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市；遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

同日，證監(jiān)會(huì)宣布將對(duì)9家機(jī)構(gòu)采取相關(guān)措施，2018年將全面從嚴(yán)監(jiān)管。保監(jiān)會(huì)則強(qiáng)調(diào)，險(xiǎn)資運(yùn)用新規(guī)4月施行，加強(qiáng)去嵌套、去杠桿和去通道工作。

在控制宏觀杠桿率的大棒指揮下，不少房企面臨著資金緊張的局面，不得不到境外融資，用“遠(yuǎn)水解近渴”，紛紛發(fā)行境外債。

對(duì)房企的限貸不是終點(diǎn)。2月份以來，對(duì)個(gè)人貸款也不斷有新規(guī)出臺(tái)，提高房貸利率。個(gè)人住房貸款享受利率“折扣”似乎已然成為歷史。根據(jù)融360發(fā)布的報(bào)告顯示，今年2月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%，同比上升22.15%。目前，北京多家銀行首套房貸款利率上浮15%-30%，武漢多家銀行首套房貸利率上浮20%；南京首套房貸利率普遍上浮15%；重慶部分銀行也在緊隨上浮步伐，上浮15%-30%不等。

除了住房按揭貸款成本提高，難度也在不斷加大。盡管官方表態(tài)，公積金貸款沒有收緊，但不少城市的購(gòu)房者明顯感受到了審批的難度加大，速度放緩。

這一波調(diào)控政策下來，同時(shí)從資金的供給端和需求端左右其手，一方面使得房企融資成本和難度提高，另一方面卡住個(gè)人貸款出口，遏制購(gòu)房需求和沖動(dòng)。“房貸荒”目的只有一個(gè)，給目前仍過熱的房地產(chǎn)降溫。

剛需“船票”上漲

在這一波的調(diào)控政策過程中，市場(chǎng)給出的解釋是希望通過提高住房個(gè)貸利率，引導(dǎo)理性消費(fèi)，打擊炒房。證券日?qǐng)?bào)認(rèn)為，那些炒房投資的行為，會(huì)受到監(jiān)管層的嚴(yán)厲打擊，銀行必然會(huì)拒絕向他們提供任何形式的信貸支持。

但理想與現(xiàn)實(shí)有時(shí)候并不相同，提高利率會(huì)不會(huì)影響購(gòu)房需求還要看實(shí)際情況。

一方面，貸款利率上浮會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本增加。比如按照貸款200萬、首套房利率上浮20%、貸款期限30年、還款方式為等額本息計(jì)算，還款總額約為426萬元，月供約為11837元。相比以基準(zhǔn)利率貸款，利率上浮20%后的購(gòu)房總成本會(huì)增加44萬元，月供增加約1223元。如果以組合貸款來計(jì)算，目前公積金利率為3.25%，月供則為9500元左右。如果停掉公積金貸款，購(gòu)房者的壓力更加沉重。

利率的提升在某種程度上對(duì)投機(jī)行為產(chǎn)生一定的擠壓作用，但對(duì)于剛需則是雞肋。不少房企業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)剛需群體來說，首要的目標(biāo)是“上船”，因此他們首先會(huì)考慮如何將房子買下來，之后的月供總有辦法解決，很多剛需買房主要是為了結(jié)婚，他們并不會(huì)因?yàn)槲磥聿淮_定因素就選擇不買房子。因此對(duì)他們來說，最大的門檻其實(shí)是首付和購(gòu)房資格。

渤海證券分析師認(rèn)為，房貸利率的抬升速度遠(yuǎn)超想象，對(duì)于剛需者來說，接下來一段時(shí)間買房就是賽跑。“目前海外加息形勢(shì)嚴(yán)峻，就連歐洲央行都朝著退出寬松邁進(jìn)了一步，國(guó)內(nèi)貸款基準(zhǔn)利率將面臨現(xiàn)實(shí)性上行壓力。未來一旦基準(zhǔn)利率上調(diào)，銀根縮減將令購(gòu)房成本變得更高?！?/span>

或許對(duì)于購(gòu)房者來說，今天的政策行情起到的作用是，要買房，還得趁早。

區(qū)分投資和投機(jī)

不管市場(chǎng)接不接受，無論是對(duì)房企的融資還是對(duì)個(gè)人的房貸，利率繼續(xù)上浮已經(jīng)是大概率事件。

從監(jiān)管層的表態(tài)來看，房貸利率的上升仍有空間，未來繼續(xù)上浮可期。央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，房貸利率確實(shí)在上升，但從長(zhǎng)周期來看仍然處于較低水平。商業(yè)銀行對(duì)房貸進(jìn)行自主定價(jià)，擴(kuò)大利率浮動(dòng)區(qū)間符合利率市場(chǎng)化趨勢(shì)。央行會(huì)督促商業(yè)銀行落實(shí)差別化政策和定價(jià)，同時(shí)支持居民購(gòu)房剛需。

從市場(chǎng)價(jià)來看，目前的房貸利率確實(shí)有不小的上浮空間。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示：“連理財(cái)產(chǎn)品收益率都超過5%，銀行給購(gòu)房者發(fā)放利率4.9%或以下的房貸變成了虧本買賣。至于二套房貸利率，上浮空間就更大?！?/span>

對(duì)銀行來說，提高利率即意味著做大利潤(rùn)，如果政策允許或者鼓勵(lì)，在市場(chǎng)需求仍能保持整體不變的情況下，能夠利潤(rùn)最大化何樂而不為呢？畢竟現(xiàn)在對(duì)于手握資金的金融機(jī)構(gòu)來說，是實(shí)打?qū)嵉馁u方市場(chǎng)，享有議價(jià)權(quán)。

最大的問題仍然是普通剛需或者改善型購(gòu)房者如何不被“誤傷”。應(yīng)理性看待房貸政策及利率變化，在一攬子上浮政策下，對(duì)去杠桿和打擊投資肯定是有積極作用的，但另一方面，剛性住房需求、投資與炒房，這三者該如何區(qū)分呢？

從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，一方面，剛需必須支持，監(jiān)管部門也要求銀行落實(shí)差別化的住房信貸政策，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化定價(jià)，積極支持居民特別是新市民購(gòu)買住房的合理需求。但在實(shí)際操作中，銀行很容易一刀切，從目前深圳、廣州等城市的政策中已初露端倪。

另一方面，要區(qū)分合理的房產(chǎn)投資和炒房之間的界限。房產(chǎn)投資切實(shí)存在，愿意投資房地產(chǎn)，也是相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)堅(jiān)挺的表現(xiàn)。中央的政策也非常明顯，“房子是用來住的，不是用來炒的”，區(qū)分炒房還是投資，與保障剛需一樣重要，畢竟房貸是目前普通百姓能享受到的唯一的金融優(yōu)惠。