首先說(shuō)說(shuō)為什么中建大公館這么著名一個(gè)樓盤，阿松現(xiàn)在才寫樓書？的確因?yàn)樵摌潜P太神了，之前大家一直都認(rèn)為買不到，而且還要全款，所以阿松幾乎沒有推薦過這個(gè)盤。但目前形勢(shì)發(fā)生了一些變化，神盤跌回了凡間，大家似乎都有機(jī)會(huì)買到了，阿松這會(huì)才應(yīng)廣大購(gòu)房者的呼聲寫這個(gè)樓書！

中建大公館基本信息：

中建大公館位于東湖高新區(qū)關(guān)山大道與南湖大道交匯處西北角，占地面積22.4萬(wàn)方，建筑面積137.3萬(wàn)方，整體容積率3.70 ，綠化率30%，停車位共10510個(gè)車位，樓棟總數(shù)24棟，總戶數(shù)6179戶。

中建大公館已于2017年12月首次開盤，推出一期A1、A2、A3、A5、A6、A7號(hào)樓房源，毛坯銷售，均價(jià)22000元/平。目前主推二期K4地塊B2、B6、B7號(hào)樓，共900多套房源，預(yù)計(jì)2018年4月開盤。

拿地情況回顧：

2012年底，普提金集團(tuán)在土拍中底價(jià)拿下東湖高新曙光村P(2012)211號(hào)地塊和P(2012)212號(hào)地塊，兩宗地塊總計(jì)31.5億元，樓面價(jià)分別為3000元/平和3175元/平。其中P(2012)198號(hào)地塊包含K1地塊，P(2012)211號(hào)地塊包含K2和K4地塊，P(2012)212號(hào)地塊包含K3和K5地塊。

該項(xiàng)目曾被命名為“普提金蓮華”，但后來(lái)因?yàn)槠仗峤鸺瘓F(tuán)出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂，普提金集團(tuán)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓光谷曙光村的項(xiàng)目給中建三局房地產(chǎn)公司，也就是現(xiàn)在的中建大公館項(xiàng)目。

從以前的衛(wèi)星圖中可以看到，中建大公館地塊曾經(jīng)為武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院及職工宿舍，關(guān)山街長(zhǎng)江社區(qū)等。

再說(shuō)說(shuō)這個(gè)盤為什么“神”：

1、關(guān)山村2012年拍地的保利時(shí)代、金地格林東郡、萬(wàn)科城花璟苑等都已售完，中建大公館才剛剛開盤，也算是趕上了好時(shí)機(jī)；

2、項(xiàng)目2015就說(shuō)要開盤，但因?yàn)椴疬w等種種原因一直推遲到2017年底才首開，太神秘；

3、一期要全款，毛坯，大家誤以為性價(jià)比超高，結(jié)果..

一、區(qū)位

中建大公館位于東湖高新區(qū)南湖大道與關(guān)山大道交匯處西北角，距離華科關(guān)山口約3公里，距離三環(huán)線約1.7公里，屬于東湖高新三環(huán)內(nèi)核心區(qū)。

小區(qū)位：

北臨紡織路、金地格林東郡；

西臨曙光星城、光谷十小、雄莊路

南臨南湖大道、光谷軟件園

東臨關(guān)山大道、融科天域、光谷天地

PS：項(xiàng)目地塊并非完整的長(zhǎng)方形，K5-2商業(yè)地塊南面北移動(dòng)通信機(jī)樓切割了一塊。

區(qū)位點(diǎn)評(píng)：

中建大公館身處光谷腹地，光谷從來(lái)就不能以環(huán)線價(jià)值來(lái)評(píng)判。關(guān)山大道目前已當(dāng)之無(wú)愧成為整個(gè)光谷的主軸，甚至被成為“宇宙大道”，這條大道上目前已有以光谷軟件園、光谷天地為代表的一系列辦公樓和商業(yè)，而且保利國(guó)際廣場(chǎng)、光谷新世界K11、聯(lián)想雙子塔、琨瑜府商業(yè)、泛悅城商業(yè)都已建成或正在建設(shè)，中建大公館自身也規(guī)劃了大量的商業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，人口密度極高。如果你在上下班時(shí)間再軟件園門口站一會(huì)兒，就知道這里有多么繁榮、多么擁堵。而且目前關(guān)山大道仍然處于快速發(fā)展期，還未達(dá)到頂峰。

所以，阿松對(duì)這個(gè)區(qū)位的評(píng)價(jià)是：

1、如果你在光谷上班，這里太適合你，因?yàn)楣夤饶氵M(jìn)不去出不來(lái)；

2、如果你不在光谷上班，這里太不適合你，因?yàn)楣夤饶氵M(jìn)不去出不來(lái)，人口密度太高；

3、適合投資，適合出租。

二、交通

1、地鐵：

地鐵一直都是光谷的痛，目前即將通車的2號(hào)線延長(zhǎng)線和11號(hào)線都沒有輻射到中建大公館的位置。與中建大公館最近的地鐵站是11號(hào)線雄楚大道站，距離約1.8公里，而2號(hào)線延長(zhǎng)線華科大站距離約3公里。

南湖大道上規(guī)劃有地鐵13號(hào)線，預(yù)計(jì)站點(diǎn)就在南湖大道與關(guān)山大道交匯處，不過該線路已不在武漢第四輪地鐵規(guī)劃中。

2、有軌電車：

光谷有軌電車已經(jīng)與2018年4月1日正式開通運(yùn)營(yíng)，大家是不是已經(jīng)被有軌電車與小汽車相撞的事情刷屏了？對(duì)的，這的確是人類的偉大發(fā)明，居然把和諧號(hào)動(dòng)車組開到了人口超密集的主干道上！

阿松親測(cè)從中建大公館附近坐有軌電車到珞雄路凈運(yùn)行時(shí)間大概需要20-25分鐘，還不算等車時(shí)間，全程龜速行駛，基本上每個(gè)紅燈都要停！真是淚看共享單車把車超！不知道以后有軌電車會(huì)不會(huì)讓關(guān)山大道房子跌價(jià)呢？

3、自駕：

民族大道、南湖大道、關(guān)山大道都是世界有名的堵點(diǎn)，關(guān)山大道現(xiàn)在500米一個(gè)紅綠燈，簡(jiǎn)直讓人崩潰！現(xiàn)在出門被堵著還是小事，記住千萬(wàn)不要被有軌電車給撞飛咯！就算把你撞飛你也是全責(zé)，有軌電車一列造價(jià)幾千萬(wàn)，你賠得起嗎？！

光谷三環(huán)內(nèi)目前可以指望的快速路就是光谷大道高架橋，但沿途匝道設(shè)置還不太清楚，可能未來(lái)對(duì)項(xiàng)目有所幫助吧。

門口南湖大道：

門口關(guān)山大道：

三、配套

1、教育配套：

中建大公館自帶光谷十?。ㄎ錆h小學(xué)光谷分校），這也是項(xiàng)目最大最大的賣點(diǎn)。有人朋友在知識(shí)星球問阿松，這個(gè)小學(xué)真的是武漢小學(xué)嗎，教學(xué)質(zhì)量有保證嗎？？

阿松是這么認(rèn)為的：

1、現(xiàn)在這些名校都喜歡在新區(qū)辦分校，收個(gè)掛牌費(fèi)，在教學(xué)管理上當(dāng)然還是與武漢小學(xué)有些關(guān)系的；

2、學(xué)校剛剛建立，2017年9月開學(xué)，剛剛開始招收一年級(jí)，其實(shí)就是個(gè)新建的學(xué)校，不管是師資力量還是各項(xiàng)制度，都有一個(gè)培育的過程；

3、小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量真的不是最重要的，關(guān)鍵是圈層如何，目前在光谷十小劃片范圍內(nèi)的小區(qū)有：中建大公館、曙光星城C區(qū)、江南家園，只能說(shuō)有點(diǎn)參差不齊。

4、對(duì)于買房投資來(lái)講，有一個(gè)名校掛牌這個(gè)概念已經(jīng)足夠了，如今大家已經(jīng)把光谷十小當(dāng)成與光谷一小和光谷二小并肩的光谷第一梯隊(duì)了不是嗎？

還有兩點(diǎn)要補(bǔ)充的：

1、據(jù)置業(yè)顧問透露，目前光谷十小由于生源并不是很滿，而且與中建開發(fā)商有密切的關(guān)系，因此中建大公館業(yè)主拿購(gòu)房合同無(wú)需落戶，子女便可就讀光谷十小。（不過這一政策沒有書面說(shuō)明，請(qǐng)大家以開發(fā)商說(shuō)法為準(zhǔn)，如果到時(shí)候讀不了不要來(lái)找阿松；而且只接受一年級(jí)入學(xué)，不接受插班生）

2、按照目前的教育局劃片，光谷十小的對(duì)口初中也是光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)（萬(wàn)科紅郡附近）。光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)是光谷比較好的初中，光谷一、二、五、六小都對(duì)口這個(gè)初中，真的擔(dān)心到時(shí)候裝不下要爆炸！

3、項(xiàng)目自帶一個(gè)18班雙語(yǔ)幼兒園

2、商業(yè)配套：

中建大公館自帶32萬(wàn)方超大商業(yè)，其中包括一棟262米高寫字樓。底下的商業(yè)盒子據(jù)說(shuō)已經(jīng)初步和銀泰集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，由銀泰集團(tuán)來(lái)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商業(yè)（目前還沒有確定），這對(duì)于項(xiàng)目的增值和居住配套都是利好（參照保利時(shí)代廣場(chǎng)）

2、有人的地方就有商業(yè)，項(xiàng)目斜對(duì)面是就是人見人愛的光谷天地，沃爾瑪超市總是人滿為患。關(guān)山大道上K11和保利廣場(chǎng)都已經(jīng)開業(yè)，還有光谷步行街，以后最大的難題就是選擇太多，周末究竟去哪里逛街？

項(xiàng)目西側(cè)為居然之家：

3、產(chǎn)業(yè)配套：

產(chǎn)業(yè)是區(qū)域發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力，阿松平時(shí)被問的最多的問題之一就是“在光谷軟件園上班買哪里的房子好？”仿佛所有的人都在光谷軟件園上班..等關(guān)山大道幾座寫字樓幾年后完全成型，這才是名副其實(shí)的CBD。

4、醫(yī)療：關(guān)山大道三醫(yī)院距離約2公里。

其實(shí)光谷三環(huán)內(nèi)最缺乏的是公園配套，人擠人轉(zhuǎn)不過身，沒有一個(gè)開闊的地方可以放松一下。

四、房源：

中建大公館住宅分4個(gè)地塊開發(fā)，一期為K2地塊，已于2017年12月首次開盤，推出一期A1、A2、A3、A5、A6、A7號(hào)樓房源，毛坯銷售，均價(jià)22000元/平。K2地塊還有A8和A9號(hào)樓未推出，銷售時(shí)間待定。目前主推二期K4地塊B2、B6、B7號(hào)樓，共900多套房源，預(yù)計(jì)2018年4月開盤，項(xiàng)目已對(duì)外釋放100萬(wàn)認(rèn)籌。后期住宅還有K3和K5兩個(gè)地塊。

K4地塊一共5棟超高層住宅，其中3、6、7號(hào)樓為塔樓結(jié)構(gòu)，1、2號(hào)樓為連廊式板樓結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在住宅很少有設(shè)計(jì)塔樓結(jié)構(gòu)了，塔樓結(jié)構(gòu)本身的戶型朝向并不好，但優(yōu)勢(shì)是樓棟面寬很窄，可以看到第一排的3樓棟對(duì)第二排的1、2號(hào)樓采光基本沒有遮擋。

本次推出的樓棟中，B2號(hào)樓為48層2個(gè)單元3梯4戶，B6和B7號(hào)樓為1個(gè)單元3梯6戶塔樓結(jié)構(gòu)分別為48層和42層。

其他指標(biāo)：塔樓公攤22-23%，板樓25%左右，當(dāng)期交付時(shí)間預(yù)計(jì)為2020年6月之后，物業(yè)費(fèi)4元·平方米/月。

6、7號(hào)樓戶型圖：

110平為3梯6戶中最南面的2套，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，是一個(gè)超寬四開間全朝南的戶型，采光很好，但南北不通透。

96平戶型為全朝東或全朝西戶型，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，也是不通透結(jié)構(gòu)，這樣的戶型只有上午或者下午半天的日照時(shí)間。

項(xiàng)目最小的81平戶型為西北或東北朝向，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，兩個(gè)臥室超西或朝東，客廳朝北，這朝向簡(jiǎn)直無(wú)力吐槽...

2號(hào)樓為連廊式板式樓結(jié)構(gòu)，3梯4戶，超高層公攤25%，比2梯4戶的公攤要大。連廊的中間套結(jié)構(gòu)分別為96平和100平，均為三房?jī)蓮d一衛(wèi)結(jié)構(gòu)。由于超高層3部電梯，導(dǎo)致有一部電梯在樓棟中間，樓棟預(yù)計(jì)有2個(gè)連廊，連廊長(zhǎng)度比較短，采光井的面積也比核心筒分離的長(zhǎng)連廊結(jié)構(gòu)要小。整個(gè)結(jié)構(gòu)南面的采光面寬比2梯4戶的中間套要短，雖然兩個(gè)臥室朝南，不過客廳和陽(yáng)臺(tái)的采光面僅有2米左右，舒適度要降低。

117平戶型為兩個(gè)單元交界處的通透戶型，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，客廳和餐廳正對(duì)形成全通透，但戶型南北進(jìn)深很長(zhǎng)，只有2個(gè)開間朝南。這個(gè)戶型是假三面采光，書房的視野應(yīng)該非常差（對(duì)著兩個(gè)單元之間的一條縫）。而且戶型幾乎無(wú)動(dòng)靜分區(qū)。

128平戶型位于樓棟東西兩個(gè)端頭，這才算個(gè)真三面采光結(jié)構(gòu)。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，三個(gè)臥室?guī)эh窗，南北雙陽(yáng)臺(tái)，還算是不錯(cuò)的戶型了。不足之處是北面次臥需要從衛(wèi)生間入戶，還好是毛坯房，后期有改造空間。

K4地塊平面圖：

K4地塊工程進(jìn)度：

此后項(xiàng)目推盤節(jié)奏比較快，8-9月推一下批，今年預(yù)計(jì)會(huì)清掉K2和K4兩個(gè)地塊。

五、品質(zhì)

1、中建地產(chǎn)在武漢的項(xiàng)目挺多，還算是一個(gè)品牌開發(fā)商。中建之前在武漢開發(fā)商的項(xiàng)目建筑質(zhì)量都還是不錯(cuò)，畢竟中建三局自己就是做工程的，但你要說(shuō)開發(fā)過什么高品質(zhì)的樓盤倒也沒有，基本都是剛需品質(zhì)，在園林綠化或者細(xì)節(jié)上并沒有明顯特點(diǎn)，只能說(shuō)是中規(guī)中矩。

2、當(dāng)期無(wú)架空層，大堂有4.5米左右挑高；

3、地上人車分流；

4、當(dāng)期車位配比1比0.93，因?yàn)槭切粜途佣?，因此配比不算很高，只能說(shuō)是基本夠用；

5、項(xiàng)目一期面積大一些，綠化好一些，有青年、老年活動(dòng)中心。二期由于面積比較小，園林景觀綠化相對(duì)平庸；

6、公共走道貼磚；

7、容積率5.53基本是超高層，密度大。

品質(zhì)點(diǎn)評(píng)：

中建品質(zhì)還是值得信賴的，但絕對(duì)算不上華麗，預(yù)計(jì)比琨瑜府和泛悅城的品質(zhì)還是弱一些，可以說(shuō)是比上不足比下有余。

六、價(jià)格