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早在3月28日就放出風(fēng)聲的“杭州購(gòu)房搖號(hào)”細(xì)則，經(jīng)過(guò)一個(gè)多星期的輿論醞釀和發(fā)酵后，靴子終于落地——昨晚8時(shí)許，杭州市正式出臺(tái)了《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷售工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求自2018年4月4日起，市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目，應(yīng)采取公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)方式開(kāi)展銷售工作。

《通知》的出臺(tái)，是杭州針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)外加價(jià)、捆綁搭售、炒賣房號(hào)等一系列違規(guī)行為和市場(chǎng)亂像打出的監(jiān)管“組合拳”，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序長(zhǎng)效監(jiān)管。其中既包括對(duì)無(wú)房戶剛需的政策傾斜，也包括對(duì)開(kāi)發(fā)商在公證搖號(hào)實(shí)際操作過(guò)程中的約束，還包括對(duì)中選后放棄選房多次的家庭的懲罰措施。

我們來(lái)給這次的購(gòu)房搖號(hào)細(xì)則劃一下重點(diǎn)吧。

●哪些樓盤需要搖號(hào)

杭州市區(qū)范圍（包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、濱江、下沙、之江、蕭山、余杭、大江東、富陽(yáng)、臨安）內(nèi)，2018年4月4日后取得預(yù)售證的商品住房項(xiàng)目中，意向客戶登記數(shù)超過(guò)推出房源數(shù)的，應(yīng)當(dāng)公證搖號(hào)售房。

意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號(hào)售房。

辦公、商業(yè)等非住宅可不實(shí)行公證搖號(hào)銷售。

●符合什么條件才能參加搖號(hào)

符合杭州市住房限購(gòu)政策規(guī)定，并在項(xiàng)目當(dāng)期進(jìn)行意向登記的家庭，可參與搖號(hào)選房。

●搖號(hào)具體由誰(shuí)實(shí)施

房企是商品住房銷售工作的實(shí)施主體，公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)工作（公證主管部門將于近期制定相關(guān)公證業(yè)務(wù)規(guī)范，明確有關(guān)事項(xiàng)），房管和司法部門進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

房企是商品住房銷售工作的實(shí)施主體。房企采用公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷售商品住房，應(yīng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前制定商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷售方案，一次性公開(kāi)銷售當(dāng)期準(zhǔn)售房源。其中”一次性公開(kāi)銷售當(dāng)期準(zhǔn)售房源“是指房企應(yīng)將當(dāng)期預(yù)售證準(zhǔn)予銷售的所有商品住房房源一次性對(duì)外公開(kāi)銷售，不得分批銷售。

房企應(yīng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示購(gòu)房意向登記方案，明確購(gòu)房意向登記起止時(shí)間、地點(diǎn)和條件，意向登記條件應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購(gòu)房的條款。

客戶登記數(shù)量超過(guò)準(zhǔn)售房源數(shù)量的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)聯(lián)系公證機(jī)構(gòu)，采取公證搖號(hào)方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號(hào)，并按序售房。

●搖號(hào)具體流程怎么走

房企在意向登記起止時(shí)間內(nèi)接受購(gòu)房意向登記，要求客戶提供購(gòu)房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明和房產(chǎn)情況核查證明等資料，對(duì)客戶符合限購(gòu)政策情況進(jìn)行核對(duì)，并應(yīng)在登記完成后出具相關(guān)憑據(jù)給意向登記人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得無(wú)理由拒絕相關(guān)登記申請(qǐng)。

意向登記截止后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)整理形成購(gòu)房意向登記匯總表，在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示后報(bào)送公證機(jī)構(gòu)公證。

公證機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托主持搖號(hào)工作，應(yīng)確保搖號(hào)流程和結(jié)果公正可靠。

搖號(hào)結(jié)果產(chǎn)生后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)搖號(hào)結(jié)果有序組織選房銷售工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致。 

●搖號(hào)向“無(wú)房家庭”傾斜

《通知》明確規(guī)定，房企公開(kāi)銷售所有準(zhǔn)售房源時(shí)，應(yīng)對(duì)“無(wú)房家庭”給予傾斜。

這個(gè)“無(wú)房家庭”的定義，是指在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無(wú)房家庭”）。臨安區(qū)、桐廬縣、建德市、淳安縣戶籍的購(gòu)房家庭，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的商品住房項(xiàng)目辦理意向登記，需同時(shí)在我市限購(gòu)范圍內(nèi)及其戶籍所在地范圍內(nèi)無(wú)自有住房，才能認(rèn)定為“無(wú)房家庭”。在臨安區(qū)（非限購(gòu)區(qū)域）商品住房項(xiàng)目辦理意向登記，購(gòu)房家庭需同時(shí)在我市限購(gòu)范圍內(nèi)及臨安區(qū)范圍內(nèi)無(wú)自有住房，才能認(rèn)定為“無(wú)房家庭”。

“無(wú)房家庭”會(huì)得到怎樣的傾斜？根據(jù)《通知》，房企要提供一定比例的房源專供“無(wú)房家庭”購(gòu)買，具體比例由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，在項(xiàng)目銷售方案中明確。

●搖號(hào)選房后能換人購(gòu)房嗎

不能。房企必須嚴(yán)格確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致，切實(shí)杜絕炒賣房號(hào)等行為。選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單不一致的不得報(bào)送網(wǎng)簽，房管部門不予辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

●對(duì)房企有哪些監(jiān)管約束措施

房企要切實(shí)保證商品住房銷售行為公開(kāi)、公平、公正，并維持銷售秩序，確保安全。

房企應(yīng)及時(shí)將搖號(hào)結(jié)果、選房結(jié)果報(bào)房管部門備案，并做好購(gòu)房意向登記方案、購(gòu)房意向登記匯總表、公證搖號(hào)結(jié)果、選房結(jié)果等證據(jù)保全。 

一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本《通知》的，一經(jīng)查實(shí)，責(zé)令立即整改，拒不整改的，暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽，記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信檔案，并給予公開(kāi)曝光。

●對(duì)購(gòu)房者有哪些監(jiān)管約束措施

購(gòu)房者提供虛假信息資料或惡意干擾公證搖號(hào)銷售行為的，房管部門一年內(nèi)不再受理其限購(gòu)查檔申請(qǐng)。涉及犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。        

●購(gòu)房者搖號(hào)中選后放棄選房，怎么處理

《通知》規(guī)定，中選后放棄選房、購(gòu)房達(dá)二次的家庭，自放棄選房、購(gòu)房之日起3個(gè)月內(nèi)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不再接受其購(gòu)房意向登記；中選后放棄選房、購(gòu)房達(dá)三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購(gòu)房之日起6個(gè)月內(nèi)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不再接受其購(gòu)房意向登記。

另外，搖號(hào)除搖出中選家庭外，還同時(shí)搖出候補(bǔ)家庭及其排序。因前序家庭放棄選房、購(gòu)房而產(chǎn)生的剩余房源，由包括候補(bǔ)家庭在內(nèi)的后序家庭按序選房、購(gòu)房。

不過(guò)，這次《通知》也留下了很多爭(zhēng)議和疑問(wèn)。

其中最大的爭(zhēng)議，當(dāng)屬細(xì)則中對(duì)“無(wú)房家庭”的定義。雖然該定義中明確了2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的無(wú)房戶不屬于“無(wú)房家庭”，在很大程度上杜絕了為了買房假結(jié)婚的行為，但同時(shí)也將未婚人士排除在外，讓很多單身人士很受傷。有網(wǎng)友表示；“大齡女青年，單身也有罪？”，也有網(wǎng)友表示，“感覺(jué)受到了一萬(wàn)點(diǎn)爆擊，這是要逼我假結(jié)婚嗎？上海中介小哥結(jié)N次婚的故事會(huì)不會(huì)再杭州上演？”還有網(wǎng)友自嘲說(shuō)，“這一政策既保護(hù)了剛需，又提高了出生率，有遠(yuǎn)見(jiàn)?！?/p>

而疑問(wèn)，就更多了。

首先就是向無(wú)房家庭傾斜的問(wèn)題。在浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛看來(lái)，這次出臺(tái)《通知》，是“沒(méi)有‘細(xì)則’的細(xì)則”。其中提到的向無(wú)房家庭傾斜，具體怎么傾斜，傾斜多少，都沒(méi)有硬杠子。所謂無(wú)房家庭的界定，也在很大程度失去了意義。很多購(gòu)房者擔(dān)心，細(xì)則并沒(méi)有明確房企一次要拿出多少房源來(lái)照顧無(wú)房戶，那這個(gè)比例最后是不是還是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算？如果房企只拿一兩套房源給無(wú)房戶意思一下，那《通知》中的向無(wú)房家庭傾斜的說(shuō)法，未免隔靴搔癢。

其次，意向客戶登記數(shù)怎么確定，也是大家關(guān)心的重點(diǎn)。如果意向客戶登記數(shù)以開(kāi)發(fā)商的登記口徑為準(zhǔn)的話，難保其中存在暗箱操作。

再者，《通知》中未提及搖號(hào)購(gòu)房的首付比例和付款方式。很多網(wǎng)友認(rèn)為，這點(diǎn)是在其它已經(jīng)實(shí)施搖號(hào)的城市出現(xiàn)的較為嚴(yán)重問(wèn)題，雖然規(guī)定開(kāi)發(fā)商不能設(shè)置門檻，但是最終還是出現(xiàn)高額保證金、高額首付，超短交款時(shí)間等篩選客戶的手段。

其四，目前新房和二手房存在明顯價(jià)格倒掛的情況，買到新房獲利空間較大，而細(xì)則沒(méi)有配套實(shí)施一定的限售政策，那么搖號(hào)很可能會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)投機(jī)倒把行為。

對(duì)于這些疑問(wèn)，一位開(kāi)發(fā)商表示，現(xiàn)在細(xì)則中模糊的環(huán)節(jié)還比較多，一切都要等到第一批搖號(hào)樓盤出來(lái)，具體實(shí)踐操作，形成范例后，才會(huì)把目前這個(gè)細(xì)則中出現(xiàn)的“補(bǔ)丁”一一打上。

而細(xì)則對(duì)二手房市場(chǎng)的影響，在杭州我愛(ài)我家品牌總監(jiān)周包軍看來(lái)不會(huì)太大。雖然不排除《通知》發(fā)布后二手房市場(chǎng)會(huì)有小的波動(dòng)，例如一些房東會(huì)有掛牌觀望的心理出現(xiàn)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度說(shuō)，二手房的買房需求和市場(chǎng)的庫(kù)存是相對(duì)平衡的狀態(tài)，不容易被打破。