最近很多朋友在后臺問，天津現(xiàn)在買哪里合適？關(guān)于這個問題，見仁見智。根據(jù)你自己需求和實際情況來選擇。

本文主要講一下環(huán)城四區(qū)的情況。先看下市六區(qū)和環(huán)城四區(qū)新樓盤房價的對比。

老城區(qū)的價格，稍微好一點的位置都不便宜。遠(yuǎn)郊除了武清、濱海新區(qū)和靜海團(tuán)泊片區(qū)，其他不值得推薦。而遠(yuǎn)郊的缺點也突出，太遠(yuǎn)。

從價格圖中對比可以看出，環(huán)城四區(qū)的價格相對市六區(qū)來講便宜了一半都不止。

但是環(huán)城四區(qū)也有自身的缺陷，市區(qū)好學(xué)校集中。天津的片區(qū)分的很明確，跟著戶口走，比如孩子在東麗區(qū)上小學(xué)，就要在這上中學(xué)和高中，只有極少部分能考入市區(qū)內(nèi)。

教育上的差異，導(dǎo)致很多人寧愿花大價錢也要買市六區(qū)的學(xué)區(qū)房，畢竟環(huán)城四區(qū)的教學(xué)質(zhì)量比市六區(qū)還是有不小的差距。

不過，如果你資金有限，又希望能有更好的居住環(huán)境，目前還沒有考慮到教育問題，或者對教育沒那么在意，完全可以選擇環(huán)城四區(qū)。

環(huán)城四區(qū)與城六區(qū)不過相距十幾二十幾公里，卻存在如此之大的價差，隨著城市發(fā)展的外延，未來的價差會逐漸縮小。

看下2016天津環(huán)城四區(qū)GDP。

△2016年天津各區(qū)GDP排名

雖然我們都知道GDP這東西都有水分，但是各區(qū)都注水的前提下，排名還是不會有什么變化的。而且這也是唯一可量化的，很直觀。

第一個結(jié)論：從GDP數(shù)據(jù)上分析，環(huán)城四區(qū)總量是3899.54億，超過了老城的3316億和遠(yuǎn)郊的3504億。僅次于濱海新區(qū)的6654億，妥妥的經(jīng)濟(jì)總量第二，人均GDP第一。

整體經(jīng)濟(jì)很強，這是現(xiàn)在的實力。

第二個結(jié)論：從土地總量數(shù)據(jù)上分析，天津總面積1.1萬左右，天津老城區(qū)的土地面積僅僅173平方公里，占天津總面積不到1%的大前提下，未來肯定需要主城區(qū)擴(kuò)張，如同北京一樣。

環(huán)城四區(qū)的土地儲備是老城區(qū)的10倍，在距離上分析，優(yōu)先級也一定是最高的，這是未來的潛力。

大方向結(jié)論說完，我們再細(xì)看環(huán)城四區(qū)各自發(fā)展情況。

△2012-2016年GDP數(shù)據(jù)

事實勝于雄辯，從過去到現(xiàn)在的數(shù)據(jù)分析，我們也不難排個序。像上學(xué)時候的成績排名，西青、北辰、東麗、津南。

根據(jù)近5年的數(shù)據(jù)分析，環(huán)城四區(qū)的這幾個版塊一直很穩(wěn)定，并沒有某個板塊突然崛起或者突然沒落。說明環(huán)城四區(qū)的產(chǎn)業(yè)相對固定，近幾年都沒有大的變動。

另外也說明環(huán)城四區(qū)的投資價值是穩(wěn)定上升的，可預(yù)期的。

下面分析下環(huán)城四區(qū)各個板塊，并給出各個區(qū)的具體置業(yè)建議

舒適宜居西青區(qū)

西青區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常好，這些年也是處于四區(qū)的首位，即使在整個天津也一直排在前三名。除了經(jīng)濟(jì)之外，其實西青區(qū)的環(huán)境也非常好。

西青區(qū)給人的感受是很宜居。如果你第一次來西青會發(fā)現(xiàn)，西青的道路比較寬闊，道邊的綠化給人感覺很舒服，規(guī)劃很完整，也比較新。

2015年-2017年也成為天津唯一一個上榜的國家衛(wèi)生城市。

西青產(chǎn)業(yè)園也非常多，并且都在良性發(fā)展。比如很多人熟知的中北鎮(zhèn)，張家窩鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園，也是重點推薦片區(qū)。

中北鎮(zhèn)，是天津規(guī)劃的“西部新城”核心區(qū)。

△中北鎮(zhèn)新城市中心

中北鎮(zhèn)是西青也是天津的核心板塊之一，根據(jù)新城市中心招商部公布的數(shù)據(jù)，新城市中心的寫字樓，目前三分之二已經(jīng)招商完成，大部分是高新辦公企業(yè)。

周邊的基礎(chǔ)建設(shè)大部分都已經(jīng)完成，商業(yè)氛圍很濃，以永旺夢樂城購物區(qū)為起點，一路上比較繁華，配套看起來也很高端。

離著不遠(yuǎn)的地方就是環(huán)球影城和購物中心，據(jù)說宜家商場近期也要落戶在中北鎮(zhèn)。整體的感受就是，完整的規(guī)劃，高端的配套。

中北鎮(zhèn)的新盤只有一個雲(yún)錦世家均價2.8萬。來到這里你能感受到天津小鎮(zhèn)安逸的味道。

小鎮(zhèn)整體是英倫范的風(fēng)格為主，周邊也是低密樓盤圍繞，寬闊的小區(qū)道路，就像來到某個國外的小鎮(zhèn)一樣。

△云錦世家

雖然天津安逸舒適，但是誰又能說不喜歡安逸的日子呢？暖洋洋的下午，一杯咖啡，聽著咖啡店內(nèi)舒緩的鋼琴曲，就這么無所事事的度過一個下午，也是極好的享受。

中北鎮(zhèn)的地鐵只有一條2號線，未來規(guī)劃還有其他線路。由于離著市區(qū)只有4公里，不坐地鐵的話，開車出行也還是挺方便的。

在片區(qū)內(nèi)也有一個區(qū)重點小學(xué)“中北小學(xué)”可以滿足有孩子上學(xué)需求的人群。

總體來講，中北鎮(zhèn)寧靜與繁華共存，非常適合居住。

張家窩片區(qū)

張家窩的城鎮(zhèn)化率很高，基本沒有平房，都是一棟棟的小高樓。張家窩的村民都已經(jīng)回遷到樓里，也是天津特色，以點帶面的小鎮(zhèn)發(fā)展模式。

這樣做有幾個好處，首先對于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民是好事，分房子又分錢，還能住樓房。對于當(dāng)?shù)匕l(fā)展也是有利的。

拆遷后可以規(guī)劃出大片的土地留作招商引資，既能發(fā)展經(jīng)濟(jì)也能給當(dāng)?shù)鼐用裉峁┕ぷ鲘徫弧?/span>

近幾年張家窩對企業(yè)的減稅力度比較大，所以吸引來不少企業(yè)落戶，企業(yè)所帶來的經(jīng)濟(jì)效益和一部分工作的人群對當(dāng)?shù)胤績r也有一定的提升。

天津南站離著張家窩不遠(yuǎn)，南站下面就是地鐵，交通出行方便也必然會吸引來大量的需求。

但是張家窩目前沒有大型的商業(yè)配套，因為中北鎮(zhèn)緊挨著張家窩，由于中北鎮(zhèn)更繁華一些，形成一定的虹吸效應(yīng)。

張家窩目前有少量新盤在售，均價2萬，中交樾公館稍微低一些1.8萬左右。另外海泰產(chǎn)業(yè)園周邊要高一些，均價2.8萬。二手房均價1.5-2.3萬之間。

張家窩中學(xué)是區(qū)重點中學(xué)，可以滿足一些有孩子上學(xué)需求的落戶人群。

附帶講一下楊柳青和大寺片區(qū)。

楊柳青是西青的政府所在地，長期沒有新盤推出，所以板塊價值一直沒有提起來。

大寺是工廠集中的地方，像著名的富士康等企業(yè)扎堆在那，居住舒適度不高，人多很亂，并不宜居。

性價比高北辰區(qū)

北辰區(qū)離著城區(qū)最近，環(huán)城四區(qū)里面，北辰是在環(huán)內(nèi)面積最多的，所以房子的整體感覺就是，老舊。

北辰的老房很多。插句題外話，老天津人對老房執(zhí)念也比較深，磚房住著舒服，冬暖夏涼，結(jié)實。并且對一層的執(zhí)念更深，一層普遍比樓上的要貴很多，也是天津一大特色。

北辰的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠工廠，所以北辰整體規(guī)劃看上去比較雜亂，樓盤也不那么高端。

北辰推薦2個片區(qū)，雙街鎮(zhèn)，瑞景核心區(qū)。

雙街鎮(zhèn)片區(qū)很有代表性。

△雙街鎮(zhèn)高樓密集的居住區(qū)

密密麻麻的居住區(qū)，路邊基本上就是沙縣，水餃，各種小吃門店，價格實惠就行。離著居住區(qū)幾百米的地方就是集中的工廠區(qū)，大部分買房或者租房圖個上班方便。

這邊生活氣息很濃，周邊配套很完整。想離老城不遠(yuǎn)，又預(yù)算有限的話，可以考慮這邊。

瑞景片區(qū)

瑞景片區(qū)是北辰目前最成熟，樓房整體看起來也比較新。這個片區(qū)主要以瑞景中學(xué)為核心，天津的重點中學(xué)之一。

瑞景片區(qū)的發(fā)展離不開1號線，片區(qū)內(nèi)有兩站地劉園站和西橫堤站。在這居住的話，出行足夠便利，想要購物娛樂的話，周邊也有例如樂天瑪特和橫店影視城等配套。

△樂天瑪特

△瑞景中學(xué)

但是瑞景片區(qū)的新盤較少，老房以經(jīng)濟(jì)適用房居多。新盤目前只有一個在售，天房璟悅府。價格也還可以，2.2萬左右的均價。

其他在售新盤主要集中在南倉和北倉兩個片區(qū)，南倉和北倉的新盤價格在2萬左右，像正榮府等。北辰二手房價格在1.8-2.1萬之間。

規(guī)劃很大的東麗區(qū)

東麗區(qū)的整體感受是人比較少。去東麗就會發(fā)現(xiàn)，辦公樓和廠房到處都是，但是大街上就是看不到太多的人。

我們分析下東麗經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東麗湖、華明鎮(zhèn)片區(qū)。

我們看看開發(fā)區(qū)是什么樣的，東麗區(qū)的重點項目“東麗經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”。

△開發(fā)區(qū)

△產(chǎn)業(yè)園

這是東麗開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)園，看上去企業(yè)比較知名，有海爾、京東等。但走過去一看，海爾大樓下面貼著一張紙條“招商”。

東麗產(chǎn)業(yè)園空置率還是很高的，與規(guī)劃不太相符。

開發(fā)區(qū)的樓盤價格在2萬左右，因為未來發(fā)展的不確定性較大，不建議買。

東麗湖片區(qū)整體規(guī)劃很大，但是到處都是施工工地，大量的房子拔地而起，新盤的價格很便宜，9500-11000之間，基本上是期房。

周邊的配套幾乎沒有，都是待建的空地。如果買這里，可以預(yù)見會套很久。

而這些房子未來由誰來接手，又是誰來??？賣地賣房的發(fā)展模式終究不是長久的辦法。

唯一比較適合居住的是華明鎮(zhèn)片區(qū)，依舊是小鎮(zhèn)發(fā)展模式，社區(qū)內(nèi)的住戶都是一些拆遷戶和周邊拆遷后聚集在這里生活。

生活配套基本都有，就是沒有什么產(chǎn)業(yè)，整體感覺也是不熱鬧。新盤的價格在1.4萬左右。

價格便宜津南區(qū)

津南區(qū)主要板塊，咸水沽和八里臺。新盤的價格，八里臺的價格1萬左右，比較便宜，但發(fā)展并不成熟。

咸水沽片區(qū)新盤價格1.5萬左右，性價比還是很高的。最熱門的當(dāng)屬海河教育園區(qū)，這個區(qū)域也是環(huán)城四區(qū)最被熱炒的片區(qū)，原因就是所謂的教育優(yōu)勢。

憑借這一優(yōu)勢，海河教育園區(qū)的新盤價格在兩萬以上。

關(guān)于海河教育園，米宅之前的文章有詳細(xì)介紹，請參閱 天津?qū)W區(qū)房專業(yè)解讀。

天津各個板塊規(guī)劃的都不錯，商業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園遍地都是，每個區(qū)都有這樣那樣的概念。

但是基于對天津的了解，這座城市的節(jié)奏太慢，慢到很多規(guī)劃還沒來得及實現(xiàn)就流產(chǎn)了。

大干快上的風(fēng)格，雷聲大雨點小，買天津和北京不同，當(dāng)下能享受到的配套更重要。

環(huán)城四區(qū)，雖然沒有市區(qū)的學(xué)區(qū)那么成熟，但綜合性價比確實很高，適合在天津市區(qū)買不起，又不想離北京太遠(yuǎn)的北漂。

而且近期環(huán)城四區(qū)的房價已經(jīng)回到16年的價位上。有地王對地價的托底，有調(diào)控的大政策壓制，有人才引進(jìn)等方式落戶。

目前這個階段，建議北漂剛需根據(jù)自己需求可以選擇上車了。