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本文發(fā)表于2017年4月11日，今日閑來無事在回顧一下。 我想問一下：買股票前你愿意看這么多資料嗎？真的每一份收入對應(yīng)每一份付出，世界上沒有免費(fèi)的午餐。任何人沒有義務(wù)和責(zé)任去幫你賺錢，任何人也不欠你的，只有自己去努力，所以說在這個(gè)世界上靠天靠地不如靠自己！ 原文鏈接....透過萬達(dá)看新城的3年5倍?。。。?/a>
前言：一份付出，一分收獲 為了買新城，我看完了萬達(dá)哲學(xué)和萬達(dá)集團(tuán)16年的年報(bào)合計(jì)50萬字。如果要認(rèn)真仔細(xì)寫那就費(fèi)事了，我就以點(diǎn)帶面寫一寫，套用王健林的一句過：掛一漏萬。
上篇、先看看萬達(dá) 一、萬達(dá)集團(tuán)簡介
萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，2015年位列《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)第385名。2016年企業(yè)資產(chǎn)7962億元，營業(yè)收入2550億元，目標(biāo)到2020年，企業(yè)資產(chǎn)2000億美元，市值2000億美元，收入1000億美元，凈利100億美元，成為世界一流跨國企業(yè)。 萬達(dá)商業(yè)是全球最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，持有物業(yè)面積3233萬平方米，已開業(yè)北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等187座萬達(dá)廣場。 萬達(dá)文化集團(tuán)是中國最大的文化企業(yè)，2016年收入641億元。 萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)是中國唯一的實(shí)業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)大型開放型平臺公司，擁有飛凡信息、快錢支付、征信、網(wǎng)絡(luò)信貸、大數(shù)據(jù)等公司，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、場景應(yīng)用等技術(shù)為實(shí)體產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化升級，為消費(fèi)者提供生活圈的全新消費(fèi)服務(wù)。 萬達(dá)金融集團(tuán)旗下?lián)碛型顿Y、資管、保險(xiǎn)等公司，未來將實(shí)現(xiàn)金融全牌照運(yùn)營。 二、萬達(dá)的四次轉(zhuǎn)型 1、住宅地產(chǎn)：1988年-2000年專心做住宅地產(chǎn)（老實(shí)做人，精明做事）。 1988年到1992年萬達(dá)蝸居在大連專做住宅地產(chǎn)，1992年底到走出大連邁向全國變成全國的大型住宅地產(chǎn)公司。 2、商業(yè)地產(chǎn)：2000年開始轉(zhuǎn)型。 據(jù)說以前沒有商業(yè)房地產(chǎn)，自從萬達(dá)做才出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)。2000年開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。 （1）商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)、難點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)；享受資產(chǎn)升值的雙重利益！ 難點(diǎn)：門檻高；風(fēng)險(xiǎn)大；管理難。 （2） 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程： 第一代店：單店模式。 第二代店：組合店模式。 第三代店：城市綜合體。 （3）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)：獨(dú)創(chuàng)的訂單地產(chǎn)，只租不售，很好的社會(huì)效益。 （4）萬達(dá)的獨(dú)有競爭優(yōu)勢：擁有的國內(nèi)唯一的完整產(chǎn)業(yè)鏈（規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理）；擁有獨(dú)特的商業(yè)合作伙伴；市場競爭優(yōu)勢明顯；贏得金融資本青瞇（現(xiàn)在的輕資產(chǎn)模式）。 3、文化產(chǎn)業(yè)：2003年轉(zhuǎn)型文化產(chǎn)業(yè)。 進(jìn)軍影院、進(jìn)軍旅游、進(jìn)軍主題演義。套用王健林的話：文化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)沒有天花板的行業(yè)（我突然想起了A股的宋城演義）。 4、跨過發(fā)展：2012年開始跨國發(fā)展。 企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，國際萬達(dá)，百年企業(yè)。（隔壁的董明珠阿姨還在嘆氣） 三、萬達(dá)廣場歷年開業(yè)情況及租金收入情況
畫龍點(diǎn)睛：其實(shí)王老板口口聲聲的說不是房地產(chǎn)公司了，實(shí)際呢？采用輕資產(chǎn)的模式在加快布局萬達(dá)廣場的開業(yè)，悄悄的去年開業(yè)50個(gè)，今年50個(gè)還要多！ 下篇、再說說新城 一、引言 在2016年11月27日我微信公眾號：三年一倍。發(fā)送了淺談三年一倍之....新城控股。便開始建底倉。所以寫這篇文章有先入為主的觀點(diǎn)，主觀意淫強(qiáng)，僅供參考。
二、新城控股簡介 新城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）于1993年成立于江蘇常州，業(yè)務(wù)涉及房產(chǎn)開發(fā)投資、商業(yè)管理等多個(gè)板塊。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，新城控股已經(jīng)成為跨足住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的綜合性地產(chǎn)集團(tuán)，并于2015年在A股上市；2016年公司全年合同銷售金額達(dá)650.60億，同比增長103.76%，跑贏行業(yè)平均40%的增幅；營業(yè)收入279.69億元，歸屬于上市公司股東凈利潤30.2億元，分別比2015年增長18.67%和64.4%，盈利能力有所提高。憑借優(yōu)異的市場表現(xiàn)，新城控股榮升“2016中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”第17位，蟬聯(lián)“穩(wěn)健性TOP10”和“運(yùn)營效率TOP10”兩項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)。 新城控股長期堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、高速周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品多元化”發(fā)展戰(zhàn)略，矢志躋身中國最優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的行列。在城市布局方面，新城控股堅(jiān)持“以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局，在加快全國化布局的同時(shí)持續(xù)深耕長三角區(qū)域。在運(yùn)營策略方面，新城控股堅(jiān)持高速周轉(zhuǎn)，快速銷售，許多在售項(xiàng)目從拿地到開盤的時(shí)間間隔均在一年以內(nèi)。在產(chǎn)品體系方面，新城控股已形成完善的住宅及商業(yè)產(chǎn)品系列，目前新城“吾悅”系列產(chǎn)品已經(jīng)研發(fā)至第四代產(chǎn)品。 截至2016年底，公司已累計(jì)開業(yè) 11個(gè)新城吾悅廣場，全年實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入4.41億元，出租率達(dá) 98.96%。此外，憑借多年來積累的商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，公司下屬新城商業(yè)管理集團(tuán)有限公司積極探索“輕資產(chǎn)”模式，實(shí)現(xiàn)管理模式輸出，在2016年輸出了諸暨永利吾悅廣場、青島新城吾悅廣場等兩個(gè)項(xiàng)目，試水輕資產(chǎn)運(yùn)營。2017年，新城控股將在“融合發(fā)展，堅(jiān)持質(zhì)量增長；戰(zhàn)略引領(lǐng)，重塑企業(yè)內(nèi)核”的經(jīng)營方針指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)組織、管理、文化的大融合，重構(gòu)核心競爭力，堅(jiān)守主營業(yè)務(wù)，提高增長質(zhì)量。 新城控股在未來五年將開啟住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙核驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略模式，即以住宅開發(fā)為主，同時(shí)理智選取優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行商業(yè)綜合體的開發(fā)運(yùn)營。在住宅地產(chǎn)方面，公司計(jì)劃形成以“上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。在商業(yè)地產(chǎn)方面，公司計(jì)劃在全國范圍內(nèi)選擇性地獲取優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行開發(fā)。
2016年，新城控股繼續(xù)深化以住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略模式，基本完成了全國重點(diǎn)城市群、重點(diǎn)城市的全面布局，橫跨不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營領(lǐng)域，形成產(chǎn)品協(xié)同和戰(zhàn)略縱深，并初步完成了“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進(jìn)行全國擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。 在住宅地產(chǎn)方面，新城控股圍繞客戶需求，開發(fā)出豐富完善的住宅產(chǎn)品線。2016年6月，公司瞄準(zhǔn)業(yè)界高水準(zhǔn)，推出了璞樾系產(chǎn)品，優(yōu)化住宅產(chǎn)品體系，同時(shí)，公司一直在百年住宅、建筑產(chǎn)業(yè)化及養(yǎng)老地產(chǎn)等方面不斷創(chuàng)新探索。此外，公司繼續(xù)深耕長三角市場，上海、南京、蘇州三地為新城控股住宅業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了全年近一半的銷售額，其中蘇州公司更是首次實(shí)現(xiàn)了單城破百億的漂亮業(yè)績。同時(shí)，新城在環(huán)渤海、珠三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了規(guī)?；_發(fā)，未來將在繼續(xù)在全國范圍內(nèi)逐步完成對供需關(guān)系較為均衡、人口吸附能力較強(qiáng)的省會(huì)城市的布局。 在商業(yè)地產(chǎn)方面，2016年新城在成都、?？凇⒛喜?、安慶、金壇等地的吾悅廣場相繼順利開業(yè)，首日客流量均在30萬人次左右，截至報(bào)告期末，公司已累計(jì)開業(yè) 11 個(gè)新城吾悅廣場，全年實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入4.41 億元，出租率達(dá) 98.96%。2017年，新城控股預(yù)計(jì)將在全國各個(gè)城市再開業(yè)11座吾悅廣場，預(yù)計(jì)營收將超10億。此外，憑借多年來積累的商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，公司下屬新城商業(yè)管理集團(tuán)有限公司積極探索“輕資產(chǎn)”模式，實(shí)現(xiàn)管理模式輸出，在2016年輸出了諸暨永利吾悅廣場、青島新城吾悅廣場等兩個(gè)項(xiàng)目，試水輕資產(chǎn)運(yùn)營。 四、新城的吾悅廣場歷年開業(yè)情況及未開業(yè)計(jì)劃 2014年之前，吾悅廣場開業(yè)2個(gè)。 2015年，吾悅廣場開業(yè)6個(gè)，在建15個(gè)。 2016年，吾悅廣場開業(yè)11個(gè)，在建28個(gè)。 2017年，吾悅廣場開業(yè)22個(gè)，在建30個(gè)。 2018年，吾悅廣場開業(yè)45個(gè)，在建35個(gè) 2019年，吾悅廣場開業(yè)78個(gè)，在建44個(gè) 2020年，吾悅廣場開業(yè)108個(gè)，在建50個(gè) 注：該計(jì)劃是個(gè)人意淫，僅供參考。
五、靜待新城的戴維斯四擊 1、低估的住宅地產(chǎn)的估值修復(fù)。 2、住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的估值切換。 3、新城雙輪業(yè)績爆發(fā)。 4、萬達(dá)上市點(diǎn)燃估值溢價(jià)。 六、技術(shù)面
七、意淫一下新城的三年5倍
2020年新城住宅當(dāng)年銷售2500億，當(dāng)年確認(rèn)結(jié)算面積為1500億住宅，商業(yè)綜合體開業(yè)110個(gè)，在建加開業(yè)170個(gè)。2020年年報(bào)140億凈利潤，1650億市值。 我底倉是在市值271億時(shí)候建倉，對應(yīng)2020年1650億市值，三年6倍。 今日新城市值350億，對應(yīng)2020年1650億市值，三年5倍?。?！ 八、風(fēng)險(xiǎn) 1、房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。 2、吾悅廣場開業(yè)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。 十、總結(jié)：以上內(nèi)容僅僅代表個(gè)人對新城的感性認(rèn)識，理性的理論數(shù)據(jù)有時(shí)間再寫。套用一句過：說你行，你就行，不行也行！還是那句話2020年的新城三年5倍，我看行?。。。?/span>
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