地產(chǎn)并購主要通過股權(quán)收購或資產(chǎn)收購的方式來完成。很多人認為股權(quán)收購的稅費明顯優(yōu)于資產(chǎn)收購，因此股權(quán)收購方案最優(yōu)，其實不然，至少從最終完成開發(fā)建設(shè)后的綜合稅費測算來說兩個方式各有利弊，且以股權(quán)收購的方式取得項目有可能最后需承擔更高的稅費。

地產(chǎn)并購重組方式的選擇既是雙方利益博弈的結(jié)果，也與完成收購后可能帶來的未來現(xiàn)金流密切相關(guān)。如果在完成收購后，對于項目未來還有投入，在某些情況下，以資產(chǎn)收購方式收購項目在未來帶來的現(xiàn)金流可能遠大于股權(quán)收購。

本文重點介紹地產(chǎn)并購中的資產(chǎn)收購模式，對于股權(quán)收購的相關(guān)問題在此先不加以論述。

▌一、資產(chǎn)收購的常見模式

1、直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式

例：A公司欲購買B公司名下某項資產(chǎn)（含土地），該資產(chǎn)設(shè)計的相關(guān)債權(quán)債務(wù)、勞動力等一并轉(zhuǎn)讓。 根據(jù)支付方式不同（股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合等），則雙方所涉及的稅費也不相同。

（1）非股權(quán)支付

采用非股權(quán)支付方式的，不能適用特殊性稅務(wù)處理，則雙方涉及的稅費如下：

1、轉(zhuǎn)讓方

2、受讓方

（2）股權(quán)支付、股權(quán)支付與非股權(quán)支付兩者結(jié)合

根據(jù)財稅[2009]59號文以及財稅[2014]109號文，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的50%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇適用特殊性稅務(wù)處理。該情況下，則雙方涉及的稅費如下：

1、轉(zhuǎn)讓方

（2）受讓方

2、資產(chǎn)出資收購模式

（1）以資產(chǎn)作為對價“被收購”模式

假設(shè)甲公司作為收購方欲收購乙公司名下資產(chǎn)，甲公司持有A公司（SPV）100%的股權(quán)?；窘灰准軜?gòu)如下：

該模式表面體現(xiàn)的是乙公司收購甲公司持有的A企業(yè)的部分或全部股權(quán)/份額，乙公司為收購方；而實際乙公司作為資產(chǎn)的持有主體，以該資產(chǎn)作為對價，支付給甲公司，甲公司最終收購乙公司名下資產(chǎn)。

甲公司收購乙公司名下資產(chǎn)時，甲公司以其持有的A企業(yè)的全部或部分股權(quán)/份額進行非貨幣性支付乙公司進而獲得甲公司持有的A企業(yè)的全部或部分股權(quán)/份額；在滿足財稅（2009）59號文特殊性稅務(wù)處理的要求的情況下，所得稅層面可適用特殊性稅務(wù)處理的政策（即股份支付達到85%以上，所收購的資產(chǎn)/股權(quán)占被收購方的資產(chǎn)/股權(quán)在50%以上）。

（2）資產(chǎn)出資入股或增資模式

甲以現(xiàn)金出資，乙以其名下資產(chǎn)出資共同成立A公司，乙公司再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出。

（3）部分資產(chǎn)出資并撬動融資模式

在前文交易模式的基礎(chǔ)上，若甲公司以現(xiàn)金出資、乙公司以部分資產(chǎn)出資共同成立A公司后，A公司可將其持有的部分資產(chǎn)作為擔保實現(xiàn)融資，所融得的資金用于向乙公司繼續(xù)收購標的資產(chǎn)，以最終實現(xiàn)A公司對乙名下資產(chǎn)100%控制之目的?；窘灰准軜?gòu)如下：

采用上述資產(chǎn)出資方式收購資產(chǎn)的，所涉及的稅費如下：

1、轉(zhuǎn)讓方

2、受讓方

3、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)模式

根據(jù)財稅〔2014〕109號的規(guī)定可知，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)通常發(fā)生在100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間：

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)模式下，所涉及的稅費如下：

1、轉(zhuǎn)讓方

注：居民企業(yè)間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)如涉及不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，劃入方按接受投資處理的，屬于投資入股方式之一，應(yīng)當免征土地增值稅，但該規(guī)定不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2、受讓方

▌二、資產(chǎn)收購的注意要點

1.在建工程收購和存量資產(chǎn)收購是房地產(chǎn)資產(chǎn)收購的重要對象。對于在建工程收購，一方面該在建工程項目已支付全部土地使用權(quán)的出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；另一方面，該在建工程土地投資開發(fā)需要完成總投資額的25%。對于存量物業(yè)轉(zhuǎn)讓項目而言，收購方需重點關(guān)注該項目是否已取得產(chǎn)權(quán)證書，是否存在抵置押或存在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，收購后辦理過戶手續(xù)是否存在法律障礙等問題。本團隊后續(xù)亦將有專題推文對在建工程收購及存量物業(yè)收購相關(guān)盡調(diào)要點、風險注意事項等做具體的梳理與分享，本文在此不做論述。

2.因資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)在土地增值稅以及契稅上存在不同。對此，有些被收購方在資產(chǎn)收購交易中，出于稅收籌劃的考慮，可采用“先資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)再資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的收購模式，即先在稅收優(yōu)惠地設(shè)立稅收優(yōu)惠載體，在進行同一控制主體下資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后（如母公司在稅收優(yōu)惠地設(shè)立其他全資子公司由全資子公司之間進行資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，同一自然人與其在稅收優(yōu)惠地設(shè)立的一人有限公司，并進行資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)），再向收購方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，以實現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目的。

3.因納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。對此，若采用資產(chǎn)收購方式的，可以考慮將相關(guān)負債、勞動力等一并收購，如進行承債式收購，以實現(xiàn)對增值稅的籌劃。

4.在被收購資產(chǎn)可分割的情況下，亦可考慮先以部分資產(chǎn)投資設(shè)立特殊目的載體后，再由該部分資產(chǎn)作為擔保物進行后續(xù)融資，并繼續(xù)收購的方式，減輕收購方的資金壓力。