引言

我們從開業(yè)至今持續(xù)追蹤調(diào)研

將以崇邦集團(tuán)的三代產(chǎn)品為例

為大家剖析街區(qū)式商業(yè)的最初經(jīng)營定位

到現(xiàn)在的品牌檔次調(diào)整、業(yè)態(tài)業(yè)種占比變化

從各代產(chǎn)品的升級方面看街區(qū)式商業(yè)的發(fā)展變化

我們的系列研究將包含十五篇文章

希望能給各位同行提供一定的借鑒啟示！

本周我們?yōu)槟榻B

街區(qū)式商業(yè)的建筑規(guī)劃特點(diǎn)與亮點(diǎn)！

商業(yè)具有“就近消費(fèi)”的特征，核心是人，跟著人走的商業(yè)才能發(fā)展起來。

隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長，人民生活水平越來越高，現(xiàn)代消費(fèi)者在享受物質(zhì)文化的同時，越來越注重精神文化享受，所以風(fēng)情體驗(yàn)式消費(fèi)的街區(qū)式商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

街區(qū)式商業(yè)提供休閑、風(fēng)情、體驗(yàn)、品位的消費(fèi)，對城市等級和片區(qū)消費(fèi)力要求較高，多布局在一二線城市，且選址中高端人口密集區(qū)，利于項(xiàng)目的健康發(fā)展。

01 | 上海大寧國際

位于大寧市級商圈，周邊住宅區(qū)集聚，有約上百個小區(qū)，3Km范圍內(nèi)有約50萬中高階層人群。

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02 | 上海金橋國際

位于社區(qū)商圈金橋商業(yè)中心，處于大量住宅聚集的中心范圍內(nèi)，覆蓋多個涉外高端住宅，3Km范圍內(nèi)有約22萬中高端消費(fèi)人群。

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03 | 上海嘉亭薈

位于汽車城-昆山花橋商圈，周邊產(chǎn)業(yè)/商業(yè)辦公聚集，3Km范圍內(nèi)有約10萬中高端收入客群。

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街區(qū)式商業(yè)選址慎重，多數(shù)街區(qū)式商業(yè)所在片區(qū)內(nèi)，會有高架、地鐵、公交等交通線路，具備縱橫交錯、四通八達(dá)的區(qū)域路網(wǎng)體系條件；

且項(xiàng)目多位于主次干道交叉的金角位置上，導(dǎo)入遠(yuǎn)端、近端的消費(fèi)者都更為便捷。

01 | 上海大寧國際

高架、地鐵、公交構(gòu)成立體交通網(wǎng)，地鐵1號線直達(dá)、13條公交線路經(jīng)停；

且項(xiàng)目位于主次干道交叉的金角位置上，對零售商業(yè)而言，昭示性強(qiáng)、導(dǎo)客方便。

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02 | 上海金橋國際

高架（中環(huán)路）、地鐵、公交構(gòu)成立體交通網(wǎng)，地鐵6號線可到達(dá)(距離約100m)，也有13條公交線路經(jīng)停項(xiàng)目周邊；

且項(xiàng)目位于主次干道交叉的金角位置上，對零售商業(yè)而言，昭示性強(qiáng)、導(dǎo)客方便。

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03 | 上海嘉亭薈

臨近繞城高速、滬寧高速2條交通主干道，周邊有新源路等8條市區(qū)道路，地鐵11號線安亭站上蓋、12條公交線路經(jīng)停；

且項(xiàng)目位于兩條主干道交叉的位置上，視覺效果好，但是消費(fèi)者直接進(jìn)入不便（快速路車流量大，安全系數(shù)低）。

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01 | 商圈等級不限

市級、區(qū)級、社區(qū)級街區(qū)式商業(yè)皆有，視項(xiàng)目所在商圈規(guī)劃而定，通常商圈級別越高，項(xiàng)目的體量會越大；

因?yàn)樵诟呒墑e的商圈內(nèi)，商業(yè)發(fā)展更有前景，所以開發(fā)商會傾向于開發(fā)更大的體量，以獲得長遠(yuǎn)利益。

02 | 商業(yè)規(guī)模中等

商業(yè)體量多在5-16萬㎡之間，規(guī)模中等，會劃分出多棟小單體建筑，通常數(shù)量在5-12棟之間，樓棟數(shù)與商業(yè)體量、物業(yè)產(chǎn)品組合排布等有關(guān)系。

▼不同商圈的街區(qū)式商業(yè)體量/樓棟數(shù)

01 | “街 場”建筑形態(tài)

街道便于引導(dǎo)人流，通過沿街的各類導(dǎo)視標(biāo)志，將消費(fèi)者引導(dǎo)至各個店鋪，尤其提升內(nèi)鋪的到達(dá)率；

中心廣場具有“向心集聚力”，可以快速地將各條街道的人流聚合起來，營造繁華熱鬧景象的同時，也能延長消費(fèi)者停留時間，提升中心廣場周邊的內(nèi)街鋪價值。

▼上海大寧國際與金橋國際

▼上海嘉亭薈與月亮灣

02 | 多結(jié)合退臺、連廊、挑檐設(shè)計

多棟單體設(shè)計，建筑高低布局，錯落有致；

退臺設(shè)計，豐富視覺層次感，退臺處的景觀節(jié)點(diǎn)或外擺區(qū)，可聚集人氣；

空中連廊設(shè)計，增強(qiáng)各樓棟間的互動性以及消費(fèi)者的到達(dá)性；

挑檐設(shè)計，美觀又實(shí)用，檐下可設(shè)立餐飲外擺區(qū)，營造愜意的休閑商業(yè)氛圍。

▼多棟單體設(shè)計

▼退臺設(shè)計

▼退臺外擺區(qū)

▼空中連廊設(shè)計

▼挑檐設(shè)計（檐下設(shè)有外擺區(qū)）

01 | 純現(xiàn)代風(fēng)格

 打造石材與玻璃幕墻相結(jié)合的外立面，既能體現(xiàn)現(xiàn)代感，又能突出商業(yè)元素，透視性好、對外昭示性強(qiáng)。

▼上海大寧國際與月亮灣的外立面

02 | 仿傳統(tǒng)風(fēng)格

用現(xiàn)代材質(zhì)演繹傳統(tǒng)風(fēng)格，結(jié)合城市本身的歷史文化，將傳統(tǒng)復(fù)古與現(xiàn)代時尚相結(jié)合，兼具文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代休閑風(fēng)情，傳統(tǒng)與時尚并存，既體現(xiàn)文化傳承，又煥發(fā)商業(yè)活力。

▼成都遠(yuǎn)洋太古里與寬窄巷子

03 | “因地制宜而又標(biāo)新立異”

與地方文化相結(jié)合或有強(qiáng)烈反差的街區(qū)式商業(yè)，更能占領(lǐng)“城市客廳”地位；

有的街區(qū)式商業(yè)建筑風(fēng)格契合城市歷史文化，重點(diǎn)突顯文化傳承，如：成都錦里古街，為川西古街民居及三國蜀漢文化建筑風(fēng)貌；

而有的建筑風(fēng)格卻與當(dāng)?shù)貧v史文化構(gòu)成一個強(qiáng)烈的反差，以彰顯出項(xiàng)目的差異化和獨(dú)特性，從而達(dá)到吸睛的效果，如：北京三里屯，有不規(guī)則的樓體、色彩斑斕的外觀。

▼成都錦里古街

▼北京三里屯

01 | 街區(qū)式商業(yè)樓層普遍不高

主要經(jīng)營樓層一般不超過購物中心的樓層，多在4層或4層以下，地下開發(fā)利用不及購物中心(地下商業(yè)難凸顯品質(zhì))，這與商業(yè)項(xiàng)目體量、多棟形態(tài)、消費(fèi)檔次均有關(guān)。

02 | 各樓層業(yè)態(tài)布局有講究

1-2層多布局租金承受能力強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)，3層及以上多布局餐飲、休閑娛樂或服務(wù)配套等租金承受能力較低的目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)。

▼上海大寧國際各樓層業(yè)態(tài)分布（按面積）

（大寧國際有6層，但主要經(jīng)營內(nèi)容集中在1-4層）

▼上海金橋國際各樓層業(yè)態(tài)分布（按面積）

▼上海嘉亭薈各樓層業(yè)態(tài)分布（按面積）

01 | 人行出入口數(shù)量

街區(qū)的四周都有設(shè)置出入口，主入口通常是1個，而次入口數(shù)量較多，方便消費(fèi)者從各個方位到達(dá)與進(jìn)入；

但次入口不宜設(shè)置太多，過多的出入口易使消費(fèi)者迷路，且難以延長消費(fèi)者停留時間。

▼街區(qū)式商業(yè)主/次入口數(shù)量表

02 | 人行出入口分布

主入口多分布在主次干道交叉口，臨近居民區(qū)的道路中間，并設(shè)有明顯的前廣場（留客區(qū)），利于導(dǎo)入遠(yuǎn)近端大量消費(fèi)者；

次入口多分布在等級較低的四至道路上，如次干道或支馬路，從這些道路方向前來的，少數(shù)消費(fèi)者便可快捷進(jìn)入街區(qū)內(nèi)。

▼上海大寧國際主/次入口分布圖

03 | 車行出入口分布

通常在街區(qū)的四周都有設(shè)置車行入口，方便從各個方向前來的車輛到達(dá)與停泊，以吸引到更多驅(qū)車出行消費(fèi)的顧客。

▼上海大寧國際車行出入口分布圖

01 | 廣場節(jié)點(diǎn)

根據(jù)項(xiàng)目體量而定，廣場節(jié)點(diǎn)一般2-3個為宜，有1個中心廣場和其他1-2個小廣場，多位于項(xiàng)目入口或中央，分布在主動線的中間或兩端；

廣場面積在450-1000㎡左右，視街道長度而定，廣場之間通常間隔30-100m。

▼上海大寧國際與嘉亭薈——廣場節(jié)點(diǎn)分布圖

02 | 景觀節(jié)點(diǎn)

景觀節(jié)點(diǎn)的數(shù)量與面積不定，采用“見縫插針”策略，通常位于兩三棟單體的交叉位置上。

▼上海大寧國際與嘉亭薈——景觀節(jié)點(diǎn)分布圖

03 | 節(jié)點(diǎn)設(shè)置用途

在廣場節(jié)點(diǎn)或景觀節(jié)點(diǎn)中，會運(yùn)用到綠植、聲光水電及雕塑小品等多種元素，可以有效地吸引并聚集人流，串聯(lián)起消費(fèi)動線，還能讓人短暫停留，形成“動-靜-動”的體驗(yàn)路線，張弛有度，增加消費(fèi)者在街區(qū)體驗(yàn)中的舒適度與趣味性。

▼上海大寧國際中央廣場人群聚集

01 | 平面動線

通常采用 “井字型”或“非字型”的平面動線，可以將多個小獨(dú)棟建筑串聯(lián)起來，再結(jié)合多樣的導(dǎo)視標(biāo)志，將消費(fèi)者引流至不同的單體建筑中進(jìn)行消費(fèi)。

▼上海月亮灣“非字型”動線

02 | 人車動線

人行與車行出入口分開設(shè)置，且人流動線與車流動線分開布局，人車分流，可以有效地避免人車沖突，給消費(fèi)者營造更安全、放松的購物環(huán)境。

上海大寧國際，受高星級酒店布局的影響

部分人/車入口、動線重合，消費(fèi)者逛街受到影響

▼人車未分流動線

上海金橋國際，人車出入口、動線

都是分開設(shè)置的，避免了人車沖突

▼人車分流動線

▼上海嘉亭薈人車分流動線

03 | 電梯動線

基本上每棟單體建筑都有設(shè)置垂梯與扶梯；

一般情況下，經(jīng)營樓層≤3的單體樓棟配置1-3對扶梯，一般位于獨(dú)棟建筑的外部(小獨(dú)棟)或中央(大獨(dú)棟)；

經(jīng)營樓層≥4的單體樓棟配置1處1-2部的垂梯，并位于入口處，且設(shè)有明亮或彩色的燈帶起到提示作用；

配置數(shù)量充足的垂梯與扶梯，便于將消費(fèi)者快速導(dǎo)入各樓棟高層進(jìn)行消費(fèi)。

▼上海大寧國際電梯動線圖

▼上海大寧國際電梯數(shù)統(tǒng)計表

▼上海金橋國際電梯動線圖

▼上海金橋國際電梯數(shù)統(tǒng)計表

▼上海嘉亭薈電梯動線圖

▼上海嘉亭薈電梯數(shù)統(tǒng)計表

街區(qū)式商業(yè)需要環(huán)境的襯托，在平面和立面上融入綠植、燈光、水系、雕塑等元素，還會不定期舉辦Live活動，既可以彰顯項(xiàng)目主題特色，還可以從視覺/聽覺/觸覺三方面，營造人與商業(yè)的互動場景，給人強(qiáng)烈的場景體驗(yàn)感，提升整體的層次感、體驗(yàn)感和品質(zhì)感。

人與自然交融，打造花園商場；

入口綠植，讓人如臨綠色公園；

廣場/墻面/走道綠植，營造生機(jī)盎然的景觀環(huán)境；

墻角/座椅區(qū)綠植，讓冰冷死沉的角落/座椅有了生氣；

餐飲區(qū)綠植，營造出清新怡人的就餐環(huán)境；

建筑四周的綠植，形成圍合式的“天然氧吧”。

▼上海金橋國際與嘉亭薈——入口綠植

▼上海金橋國際——廣場綠植

▼上海大寧國際與嘉亭薈——墻面綠植

▼上海金橋國際與嘉亭薈——走道綠植

▼上海金橋國際與大寧國際——墻角/座椅區(qū)綠植

▼上海大寧國際與金橋國際——餐飲區(qū)綠植

▼上海金橋國際——建筑周圍綠植

人天生親水，設(shè)置噴泉水景可以聚集人流，形成互動，沉浸式體驗(yàn)，延長消費(fèi)時間，風(fēng)水學(xué)上還有“水能旺財”之說。

▼上海大寧國際與金橋國際水景

▼上海嘉亭薈水景

從玻璃墻面投射而出的彩光，各種燈飾不斷變換散發(fā)的彩光，流光溢彩、璀璨繽紛，烘托出一片明亮輝煌的繁華景象，令更多從街區(qū)外經(jīng)過之人情不自禁步入其中。

▼上海大寧國際夜景與燈飾品

▼上海金橋國際夜景與燈飾品

▼上海嘉亭薈夜景與燈飾品

街區(qū)內(nèi)設(shè)置有些許妙趣橫生的雕塑小品，緊隨商業(yè)活動變換，點(diǎn)綴整體環(huán)境，使街區(qū)充滿活力、個性，給消費(fèi)者帶來藝術(shù)的享受與美感，流連忘返，激發(fā)拍照互動的行為。

▼上海大寧國際——人物雕塑

▼上海金橋國際——動物雕塑/藝術(shù)裝置

▼上海嘉亭薈——藝術(shù)時鐘/年輪雕塑

通過自造節(jié)慶、文化藝術(shù)活動、音樂娛樂活動等Live活動，滿足新時代的文化需求，不斷提升品牌形象，并通過持續(xù)吸引消費(fèi)人流擴(kuò)大項(xiàng)目的市場影響力。

▼上海大寧國際——六一兒童節(jié)/2018新年派對

▼上海金橋國際——年味市集/汽車展覽

▼上海嘉亭薈——酷炫蹦床/大吉大利活動

我們從區(qū)位人口與交通條件、商業(yè)規(guī)模與建筑形態(tài)、空間結(jié)構(gòu)與動線體系以及景觀環(huán)境打造關(guān)鍵點(diǎn)4個方面，對街區(qū)式商業(yè)的建筑規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)/亮點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)歸納，可以發(fā)現(xiàn)的是：

形態(tài)結(jié)構(gòu)是骨架，決定著高矮胖瘦：街區(qū)式商業(yè)打破了傳統(tǒng)購物中心封閉內(nèi)斂的觀念，采用了“街 場”的建筑形態(tài)，敞開式空間讓消費(fèi)者與大自然親密相處，高低錯落的布局，豐富了視覺層次感；

硬件配置是器官，保障流通與運(yùn)轉(zhuǎn)：街區(qū)式商業(yè)的連廊、垂梯/扶梯等硬件配置，合理充足，保障各樓棟間消費(fèi)者的互通性以及消費(fèi)者抵達(dá)高樓層的便捷性；

景觀環(huán)境是衣飾，凸顯身份與品位：街區(qū)式商業(yè)的景觀環(huán)境融匯了綠植/聲光水電/雕塑等多重元素，營造出了良好的休閑風(fēng)情消費(fèi)氛圍，為消費(fèi)者帶來了品質(zhì)感強(qiáng)、舒適度高、體驗(yàn)感強(qiáng)的休閑購物空間。

▼街區(qū)式商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)與亮點(diǎn)

下期將為大家分享

上海大寧國際商業(yè)廣場業(yè)態(tài)布局及品牌調(diào)整！