建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)客體是否及于土地

作者｜許建添

*本文經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，不代表作者供職機(jī)構(gòu)及「高杉LEGAL」立場(chǎng)與觀點(diǎn)，且不作為針對(duì)任何個(gè)案的法律意見(jiàn)或建議*

我國(guó)關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的法律與司法解釋規(guī)定并不多，僅《合同法》第286條及最高人民法院在2002年的一份批復(fù)及2004年的一份函復(fù)中有涉及。由于相關(guān)規(guī)定對(duì)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的客體范圍不夠明確，導(dǎo)致實(shí)踐中可能與其他權(quán)利產(chǎn)生沖突，本文對(duì)司法實(shí)務(wù)中各法院的不同觀點(diǎn)進(jìn)行整理，并補(bǔ)充一些意見(jiàn)。

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的規(guī)定及其不足

《合同法》第286條規(guī)定：

“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！?/span>

此為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的直接法律依據(jù)，但未進(jìn)一步規(guī)定該優(yōu)先權(quán)的客體范圍，在實(shí)踐中可能與其他優(yōu)先債權(quán)（比如建筑物的抵押權(quán)或建筑物所占用的土地抵押權(quán)）產(chǎn)生沖突。一種是抵押物為正在建造的建筑物，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是否優(yōu)于建筑物的抵押權(quán)；另一種是若建筑物所占用的土地使用權(quán)在先設(shè)置抵押權(quán)，之后產(chǎn)生的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是否與土地抵押權(quán)沖突？

對(duì)于前者，由于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)，簡(jiǎn)稱“《建設(shè)工程價(jià)款批復(fù)》”）第1條明確規(guī)定：

“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！?/span>

因此，實(shí)務(wù)中已經(jīng)基本沒(méi)有分歧，這種情況下的沖突非本文探討的重點(diǎn)，不再贅述。

而對(duì)于后者，由于《建設(shè)工程價(jià)款批復(fù)》未進(jìn)一步明確抵押權(quán)是否僅指建設(shè)工程抵押權(quán)，還是包括建設(shè)工程對(duì)應(yīng)的土地抵押權(quán)。但《最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》（〔2004〕民一他字第14號(hào)，簡(jiǎn)稱“《裝飾工程款函復(fù)》”）在答復(fù)福建省高級(jí)人民法院的請(qǐng)示時(shí)明確：

“裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒(méi)有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償?！?/span>

從文字表述來(lái)看，《裝飾工程款函復(fù)》將承包人的優(yōu)先權(quán)限制在“建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍”內(nèi)，即裝修裝飾工程款優(yōu)先受償權(quán)不及于建筑物占用土地的使用權(quán)，土地上所設(shè)置的抵押權(quán)將優(yōu)先于裝修裝飾工程款的優(yōu)先受償權(quán)。然而，《裝飾工程款函復(fù)》未進(jìn)一步明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的客體是否及于土地使用權(quán)。

綜上，《建設(shè)工程價(jià)款批復(fù)》解決了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與建設(shè)工程（不包括建筑物所占用范圍的土地）抵押權(quán)沖突問(wèn)題，即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先于抵押權(quán)。但是，無(wú)論是《建設(shè)工程價(jià)款批復(fù)》還是《裝飾工程款函復(fù)》，均未直接規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的客體是否及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)，也無(wú)法據(jù)此認(rèn)定“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于建筑物所占用的建設(shè)用地抵押權(quán)”。

二、司法實(shí)務(wù)中各法院的觀點(diǎn)分歧

（一）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的客體及于建設(shè)工程的土地使用權(quán)部分，即當(dāng)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與土地抵押權(quán)沖突時(shí)，前者優(yōu)先

1.該觀點(diǎn)的主要理由

第一，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)為法定抵押權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第182條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押”之規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)一并及于建筑物和其所占用的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。此外，建設(shè)工程是在建設(shè)用地使用權(quán)上所建造，根據(jù)“房地一體”原則，二者已經(jīng)不能區(qū)分彼此的價(jià)值，并且在拍賣時(shí)也很難區(qū)分彼此的價(jià)值。

第二，《建設(shè)工程價(jià)款批復(fù)》已經(jīng)明確“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”，因此建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)立的抵押權(quán)。

第三，《物權(quán)法》關(guān)于抵押權(quán)的相關(guān)規(guī)定使用的術(shù)語(yǔ)為“建筑物”“正在建造的建筑物”和“建設(shè)用地使用權(quán)”，而《合同法》使用的是“工程”，并沒(méi)有《物權(quán)法》上的這種區(qū)分，可見(jiàn)工程是物權(quán)法規(guī)定的“建筑物或正在建造的建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)的”綜合體。

2.持該觀點(diǎn)的案例

上海市第二中級(jí)人民法院（2017）滬02執(zhí)異110號(hào)杭州銀行股份有限公司上海虹口支行與浙江寶業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司、上海金巢實(shí)業(yè)有限公司仲裁裁決執(zhí)行異議糾紛執(zhí)行裁定書(shū)認(rèn)為：“在建工程是在建設(shè)用地使用權(quán)上所建造，不能脫離建設(shè)用地而獨(dú)立存在?；诜康匾惑w的原則，二者不能區(qū)分彼此的價(jià)值，且在拍賣時(shí)亦很難區(qū)分彼此的價(jià)值，故在建工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍包括在建工程和其所占用土地的使用權(quán)?！?/span>

（二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的客體不及于建設(shè)工程的土地使用權(quán)部分，即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與土地抵押權(quán)不存在沖突

1.該觀點(diǎn)的主要理由

一方面，《擔(dān)保法》第55條第1款規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！备鶕?jù)該規(guī)定的原理，在具體拍賣抵押物時(shí)是可以區(qū)分建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值和建筑物價(jià)值的份額的。

另一方面，《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程并不包括建設(shè)工程用地使用權(quán)價(jià)值，只包括基于承包人的勞動(dòng)和投入的材料而形成的建筑部分價(jià)值。所以，這里的工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款應(yīng)該理解為扣除了土地價(jià)值部分的價(jià)款。

2.持該觀點(diǎn)的案例

廣東省高級(jí)人民法院（2015）粵高法民撤終字第7號(hào)廣東龍飛建筑集團(tuán)有限公司與清遠(yuǎn)市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)永利小額貸款有限公司、清遠(yuǎn)市長(zhǎng)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第三人撤銷之訴糾紛民事判決書(shū)認(rèn)為：“建設(shè)工程施工合同的標(biāo)的物是建設(shè)工程，雖然建設(shè)工程與所占用的建設(shè)用地是一體的，但按照我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，土地和地上建筑物、構(gòu)筑物屬于不同的物，承包人優(yōu)先受償權(quán)的范圍應(yīng)限于土地上的建筑物、構(gòu)筑物，與土地本身的價(jià)值沒(méi)有直接聯(lián)系，且在將建筑物價(jià)值變現(xiàn)時(shí)，亦要區(qū)分建筑物的價(jià)值和建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)僅僅對(duì)建筑物的價(jià)值部分有優(yōu)先受償?shù)男Я?，因此，承包人只能?duì)其所承建的建設(shè)工程主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。”

江蘇省高級(jí)人民法院（2016）蘇執(zhí)異4號(hào)中國(guó)江蘇國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作集團(tuán)有限公司、孟杰飛與曹聰、南通盈豐房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司等合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)認(rèn)為：“中江國(guó)際公司對(duì)盈豐公司土地使用權(quán)主張工程款優(yōu)先權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)。本院評(píng)估及拍賣標(biāo)的系盈豐公司土地使用權(quán)，本院拍賣公告亦明確拍賣標(biāo)的中不包含中江國(guó)際公司在該土地上建造的售樓中心、工棚。中江國(guó)際公司主張工程款優(yōu)先權(quán)只能及于其已經(jīng)建造完成的工程，而不能及于他人的土地使用權(quán)。故中江國(guó)際公司對(duì)盈豐公司案涉土地使用權(quán)不享有包含工程款優(yōu)先權(quán)在內(nèi)的任何權(quán)利，其以享有工程款優(yōu)先權(quán)為由主張停止對(duì)案涉土地使用權(quán)的執(zhí)行沒(méi)有法律依據(jù)?！?/span>

福建省高級(jí)人民法院（2016）閩民終960號(hào)錦宸集團(tuán)有限公司、廈門海投經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司與中國(guó)工商銀行股份有限公司廈門開(kāi)元支行、福建省閩建工程造價(jià)咨詢有限公司、郭仁謙執(zhí)行分配方案異議糾紛民事判決書(shū)認(rèn)為：“關(guān)于錦宸公司主張的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否及于土地的問(wèn)題。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，合同法第二百八十六條規(guī)定建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償，主要目的在于保護(hù)因墊資、工人工資等而附加在建設(shè)工程的部分，土地只是建設(shè)工程的載體，即便錦宸公司對(duì)訟爭(zhēng)地塊實(shí)施了‘土地平整’和‘地基毛石混凝土換填’工程，其建筑材料和勞動(dòng)力價(jià)值最終也是物化在建設(shè)工程上，故土地不應(yīng)作為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的客體。”

除此以外，類似案例還有成都市溫江區(qū)人民法院（2016）川0115民初4970號(hào)民事判決書(shū)、吳川市人民法院（2017）粵0883民初189號(hào)民事判決書(shū)、臺(tái)州市中級(jí)人民法院（2017）浙10民終731號(hào)民事判決書(shū)等。

3.浙江省高級(jí)人民法院的規(guī)定

在解決建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與土地抵押權(quán)沖突問(wèn)題上，浙江省高級(jí)人民法院走在了前面。浙江省高級(jí)人民法院于2012年1月份發(fā)布了《執(zhí)行中處理建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有關(guān)問(wèn)題的解答》（浙高法執(zhí)〔2012〕2號(hào)，簡(jiǎn)稱“《浙江高院解答》”），其第四條針對(duì)“建設(shè)工程承包人對(duì)工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款是否享有優(yōu)先受償權(quán)？”進(jìn)行了解答，明確“建設(shè)工程承包人只能在其承建工程拍賣價(jià)款的范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)該工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款不能主張優(yōu)先受償?！?/span>

（三）最高人民法院民一庭觀點(diǎn)

《民事審判指導(dǎo)與參考》總第44集（法律出版社2011年4月出版）發(fā)表了作者為最高人民法院民一庭的《〈合同法〉第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)》一文，該文詳細(xì)記載了前面兩種正反觀點(diǎn)，并且認(rèn)為第二種觀點(diǎn)正確。其主要理由有三點(diǎn)：

一是“房地一體”目的在于避免房地因拍賣的買主不同而出現(xiàn)不同的權(quán)利人，并非在于使抵押權(quán)人對(duì)于非設(shè)定抵押部分亦取得擔(dān)保物權(quán)的效力；

 

二是建設(shè)工程價(jià)款對(duì)建設(shè)工程的法定抵押權(quán)起源于承攬人對(duì)承攬物的添附和勞動(dòng)價(jià)值，主要目的在于保護(hù)因墊資、工人工資等而附加在建設(shè)工程的部分，而墊資、工人工資等對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)部分并無(wú)增值貢獻(xiàn)；

 

三是實(shí)踐中建筑物的價(jià)值和建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值是可區(qū)分的。

除此以外，最高人民法院在《民事審判指導(dǎo)與參考》總第62集（法律出版社2015年12月出版）“民事審判信箱”欄目中回答“土地是否為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的客體”這個(gè)問(wèn)題時(shí)，亦明確回答“土地不是優(yōu)先受償權(quán)的客體”。

三、本文觀點(diǎn)：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)客體不及于土地使用權(quán)

由上可見(jiàn)，實(shí)踐中主流觀點(diǎn)認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)不及于土地使用權(quán)。本文贊同實(shí)踐中的主流觀點(diǎn)，理由除了前文所列各法院理由以外，還包括以下理由：

第一，我國(guó)法律承認(rèn)建筑物與土地構(gòu)成相互獨(dú)立的物權(quán)客體，直接依據(jù)是法律規(guī)定土地所有權(quán)實(shí)行國(guó)家所有和集體所有，同時(shí)規(guī)定公民個(gè)人享有房屋所有權(quán)。“房地一體”原則指的是土地使用權(quán)與建筑物、構(gòu)筑物或附著物所有權(quán)在主體歸屬上應(yīng)保持一致，而不是價(jià)值一體化。

第二，雖然《物權(quán)法》第182條規(guī)定了建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押原則，但該法第200條還規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建設(shè)物所得的價(jià)值，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。”既然地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，那么，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍也不能擴(kuò)張及于土地使用權(quán)。

第三，從《裝飾工程款函復(fù)》條文邏輯出發(fā)，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)范圍不包括土地使用權(quán)?！堆b飾工程款函復(fù)》規(guī)定：“裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定……享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償?！币环矫?，裝修裝飾工程的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償，表明其優(yōu)先權(quán)不及于土地使用權(quán)。另一方面，如果將《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)解釋為及于土地使用權(quán)，則由于裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，《裝飾工程款函復(fù)》就與《合同法》第286條相矛盾。故筆者認(rèn)為，從《裝飾工程款函復(fù)》可進(jìn)一步推導(dǎo)出《合同法》第286條的立法本意是建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)不及于土地使用權(quán)。

第四，《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，因其具有優(yōu)于普通債權(quán)和抵押權(quán)的權(quán)利屬性，故對(duì)其權(quán)利的享有和行使必須具有明確的法律依據(jù)，實(shí)踐中亦應(yīng)加以嚴(yán)格限制。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)哪康脑谟诮鉀Q現(xiàn)實(shí)中工程款的拖欠問(wèn)題，保護(hù)因墊資、工人工資等而附加在建筑工程的部分優(yōu)先受償?shù)男Я?。?duì)此，最高人民法院在（2015）民申字第2311號(hào)王春霖與遼寧萬(wàn)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、盛京銀行股份有限公司沈陽(yáng)市泰山支行申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?shū)即認(rèn)為：“鑒于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)系法定優(yōu)先權(quán)，因其具有優(yōu)于普通債權(quán)和抵押權(quán)的權(quán)利屬性，故對(duì)其權(quán)利的享有和行使必須具有明確的法律依據(jù)，實(shí)踐中亦應(yīng)加以嚴(yán)格限制?！梢孕惺箖?yōu)先受償權(quán)的工程應(yīng)當(dāng)限于承包人施工的，且在性質(zhì)上適宜折價(jià)、拍賣的建設(shè)工程。根據(jù)前述規(guī)定，法律賦予承包人對(duì)其施工的凝聚其勞動(dòng)和投入的建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣所得價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。”

第五，司法實(shí)務(wù)中將建設(shè)工程價(jià)值與土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行區(qū)分，在程序上或操作上并無(wú)障礙，也有許多法院支持這樣的操作。比如，《浙江高院解答》明確要求“實(shí)際操作中可對(duì)建設(shè)工程和土地使用權(quán)分開(kāi)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定各大自在總價(jià)值中的比例，然后一并拍賣，拍賣成交后再確定建設(shè)工程承包人可以優(yōu)先受償?shù)慕痤~。”實(shí)踐中，土地使用權(quán)價(jià)值和在建工程價(jià)值是分開(kāi)評(píng)估的案例也比比皆是，例如：

（1）上海市奉賢區(qū)人民法院在處置“上海錢橋養(yǎng)老院在建工程”時(shí)委托大雄公司對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估、委托上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司對(duì)該土地范圍內(nèi)的無(wú)證建筑物（在建工程）進(jìn)行評(píng)估，并就土地使用權(quán)和在建工程合并進(jìn)行拍賣（公拍網(wǎng)鏈接：http://www./sf/item.do?Web_Item_ID=4917）；

（2）上海市徐匯區(qū)人民法院在處置“上海市中西創(chuàng)新進(jìn)修學(xué)院校區(qū)”時(shí)亦委托上?？茤|房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司在評(píng)估時(shí)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值和建筑物價(jià)值進(jìn)行區(qū)分（公拍網(wǎng)鏈接：http://www./sf/item.do?Web_Item_ID=4151）。

綜上，筆者認(rèn)為，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)不及于建設(shè)物占用的土地使用權(quán)，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)與土地抵押權(quán)并不存在沖突。當(dāng)然，土地抵押權(quán)人也只能就土地使用權(quán)部分優(yōu)先于建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)。但抵押權(quán)人也應(yīng)予重視，在決定是否接受土地使用權(quán)抵押擔(dān)保時(shí)應(yīng)預(yù)見(jiàn)到實(shí)踐中對(duì)此問(wèn)題的看法仍然存在一定分歧，進(jìn)而慎重作出決策。