全面實(shí)行營(yíng)改增以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理模式發(fā)生了根本性的變化，該行業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、應(yīng)對(duì)和防范也對(duì)稅務(wù)部門(mén)提出了新的要求。

關(guān)注項(xiàng)目立項(xiàng)，為管理謀好篇

通過(guò)出讓或劃撥依法取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件，嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要求。取得土地使用權(quán)并按規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)，在這個(gè)環(huán)節(jié)要關(guān)注土地轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地使用稅、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同印花稅和契稅，除此之外，一般不會(huì)產(chǎn)生其他稅收。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)定期關(guān)注當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)的城市規(guī)劃藍(lán)圖，關(guān)注國(guó)土部門(mén)土地招投標(biāo)情況，及時(shí)建立房地產(chǎn)中長(zhǎng)期項(xiàng)目清冊(cè)，并根據(jù)規(guī)劃和土地成交情況了解項(xiàng)目建設(shè)周期和土地成本價(jià)格，為針對(duì)性開(kāi)展稅收征管和中長(zhǎng)期稅收預(yù)測(cè)提供基礎(chǔ)保障。

關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)程，為管理鋪好路

房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程周期長(zhǎng)且各個(gè)階段沒(méi)有明顯標(biāo)志，需要稅務(wù)部門(mén)持續(xù)關(guān)注，在這個(gè)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身稅收不多，但必須關(guān)注承建項(xiàng)目建安企業(yè)的稅收征管。

稅務(wù)部門(mén)應(yīng)主要關(guān)注三個(gè)環(huán)節(jié)。一是嚴(yán)防設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)印花稅的“跑冒滴漏”，包括設(shè)計(jì)合同、建安合同和借款合同的印花稅征收。二是要及時(shí)掌握動(dòng)工時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)在動(dòng)工期限前掌握建設(shè)單位的《建設(shè)工程施工許可證》獲得時(shí)間，對(duì)跨區(qū)經(jīng)營(yíng)的建設(shè)單位應(yīng)督促其做好《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》的報(bào)驗(yàn)登記。三是要持續(xù)跟蹤施工進(jìn)度。一般來(lái)說(shuō)建筑單位須按工程合同規(guī)定推進(jìn)工程實(shí)施，并按完工百分比法確認(rèn)收入，應(yīng)當(dāng)通過(guò)建立合同備案機(jī)制，開(kāi)展項(xiàng)目施工進(jìn)度管理，可以確保建安稅收及時(shí)入庫(kù)。

關(guān)注銷售進(jìn)程，為管理收好尾

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段后，以增值稅和企業(yè)所得稅為主的稅收規(guī)模會(huì)大幅增長(zhǎng)，在這個(gè)環(huán)節(jié)一方面要關(guān)注企業(yè)銷售方式，對(duì)預(yù)售方式銷售的企業(yè)還要加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征、增值稅預(yù)繳和企業(yè)所得稅管理。對(duì)現(xiàn)房銷售要重點(diǎn)關(guān)注土地增值稅清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)確認(rèn)。另一方面要加強(qiáng)同房管部門(mén)信息交換，根據(jù)《預(yù)售許可證》時(shí)間，確認(rèn)項(xiàng)目銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)；根據(jù)銷售備案信息及時(shí)掌握企業(yè)當(dāng)期銷售情況。對(duì)實(shí)質(zhì)進(jìn)入尾盤(pán)銷售的項(xiàng)目，要及時(shí)對(duì)其開(kāi)展土地增值稅和企業(yè)所得稅清算。

（作者單位：江西省上饒市國(guó)稅局）