來源：無訟閱讀      作者：張夢茹（北京市蘭臺律師事務(wù)所）

第三部分      辦證的具體分析與風(fēng)險規(guī)避建議

一、辦證的義務(wù)主體

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；

現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/span>

據(jù)此，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)主體是商品房買受人，開發(fā)商負有協(xié)助辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件的義務(wù)。

二、辦證的法律責(zé)任界定

1、法定責(zé)任

從《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定可以看出，房屋所有權(quán)證書的辦理取得，首先應(yīng)由買受人按照國家規(guī)定向房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

所以，商品房買賣合同的出賣人在履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)義務(wù)的行為方式上，表現(xiàn)為提供必要的證明文件，協(xié)助買受人完成申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

即，出賣人首先應(yīng)按照建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，在房屋竣工后的三個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、測繪資料以及其他有關(guān)的證明文件。

出賣人將上述證明文件備齊提交房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門，取得登記部門出具的收件單等證明材料，即可認為出賣人已完成房屋的初始登記義務(wù)。

2、約定責(zé)任

遵循意思自治原則，當(dāng)事人可以對房屋權(quán)屬登記手續(xù)的辦理進行約定，如：約定出賣人在房屋交付后一定期限內(nèi)為買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。此種情形下，出賣人的辦證義務(wù)不僅包括初始登記，還包括代為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證書。

三、逾期辦證產(chǎn)生的原因

從商品房買賣合同的履行情況看，導(dǎo)致逾期辦證的原因主要有以下幾種：

1、出賣人的原因

這是導(dǎo)致逾期辦證的主要原因，如出賣人的土地使用手續(xù)不合法、未支付全部土地使用權(quán)出讓金、違規(guī)開發(fā)建設(shè)、沒有通過綜合驗收或提供綜合驗收合格證明、所售房屋設(shè)定的抵押尚未注銷等等。

總之就是在合同約定或法定的期限內(nèi)，不能提交辦理房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)具備的文件材料，或者在買受人申請辦理房屋所有權(quán)登記時，不能提供相關(guān)證明材料。

2、買受人原因

這主要是指在出賣人按照合同約定或者法律規(guī)定如期辦理房屋所有權(quán)初始登記，并備齊相關(guān)證明文件的情況下，因買受人自身原因無法辦理。如，因辦理房屋所有權(quán)登記需要支付一定數(shù)額的契稅和相關(guān)費用，買受人因資金缺乏而不申請辦理或者遲延申請辦理；也有的是因買受人不能按約支付購房款，而導(dǎo)致的逾期辦證等。

3、第三人原因

這主要是指房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)、測繪機構(gòu)等相關(guān)部門工作未推進，導(dǎo)致遲延辦證的情況。

4、不可抗力

如由于政策調(diào)整導(dǎo)致不能進行初始登記或延誤初始登記。

四、具體建議

1、開發(fā)商應(yīng)如何規(guī)避遲延辦證的法律風(fēng)險

首先，要確保開發(fā)項目的合法性。依照法律規(guī)定，及時取得用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、測繪資料以及其他有關(guān)的證明文件，并在房屋竣工后及時向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，取得登記部門出具的收件單等證明材料。

第二，通過補充協(xié)議做出明確約定。

一是對辦證期間的約定，應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)進度，在合理辦證期間基礎(chǔ)上增加一定期限，為取得房屋所有權(quán)初始登記證明材料留下余地。

二是明確雙方在辦證中的責(zé)任，可在合同中約定買受人應(yīng)當(dāng)在收到辦證通知后的合理期間內(nèi)，提交或完成何種手續(xù)，否則出賣人不承擔(dān)遲延辦證的責(zé)任。

三是對遲延辦證違約金做公平合理的約定。

四是約定雙方合同所記載的通信地址為聯(lián)系地址，雙方的文件，以送達該地址為到達。

五是為避免通知疏漏，可以在補充協(xié)議中約定，如買受人未收到辦證通知，則以辦證期間屆滿之日前60日為提交資料、繳納相關(guān)費用的時間，其需到出賣人所在地辦理。

第三，注意證據(jù)留存。房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的時間周期較長，因延遲辦證產(chǎn)生的訴訟一般都發(fā)生在一兩年甚至更長時間之后，做好合同管理、初始登記證明、辦證通知書等相關(guān)證據(jù)的留存工作對開發(fā)商而言非常重要。如，在送達辦證通知時應(yīng)采用可追溯的方式，使用郵政特快專遞，在內(nèi)容欄注明“辦理房產(chǎn)證通知書”，并妥善保留送達回執(zhí)；對未響應(yīng)的客戶，應(yīng)予以特別備注，在弄清原因的同時做好通知證據(jù)的保留工作。

2、買受人應(yīng)如何規(guī)避遲延辦證的法律風(fēng)險

第一，及時支付辦理房屋所有權(quán)登記所需契稅及相關(guān)費用，按照購房合同約定及時支付購房款。

第二，通過補充協(xié)議明確約定。如，可在補充協(xié)議中明確約定開發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的時間，并明確約定遲延辦證的違約責(zé)任。為避免開發(fā)商遲延辦證，買受人未及時行使權(quán)利而導(dǎo)致的訴訟時效已過的情況發(fā)生，在合同中約定以每日或每月為單位累計計算違約金數(shù)額。

第三，及時跟進開發(fā)商項目建設(shè)進度，督促開發(fā)商按照合同約定履行義務(wù)，及時辦理房屋所有權(quán)初始登記。