物業(yè)究竟能做些什么?很多業(yè)主對(duì)他們的職責(zé)范圍并不清楚，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)是小區(qū)的“大內(nèi)總管”，一定要求事事掛心，有求必應(yīng)，才算合格的物業(yè)。在這種觀念趨使下，物業(yè)與業(yè)主的矛盾重重，關(guān)系愈演愈惡劣，一度步入惡性循環(huán)當(dāng)中。這種狀況下不論是業(yè)主還是物業(yè)，雙方都覺得自己的是受委屈的那一方。

其實(shí)物業(yè)并不是業(yè)主們想象中的那么萬能，一直以來物業(yè)的服務(wù)飽受詬病，業(yè)主維權(quán)，物業(yè)逃避責(zé)任，雙方僵持不下等等，歸根結(jié)底都是因?yàn)闃I(yè)主們對(duì)于物業(yè)的權(quán)責(zé)范圍不清楚。物業(yè)公司有時(shí)認(rèn)為自己按規(guī)章辦事，業(yè)主卻無法理解。那么究竟哪些是物業(yè)的事?哪些是業(yè)主的事?哪些又該找開發(fā)商呢?

物業(yè)權(quán)責(zé)

一、房屋的維修問題

房屋是一種商品，作為商品，就有自己的保修期，比如房屋的室內(nèi)部分，也就是戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)、室內(nèi)墻皮脫落了等等，都由業(yè)主負(fù)責(zé)維修，不是物業(yè)公司的事。過去，因?yàn)榉课莸乃袡?quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，所以這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，但現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，于是所有權(quán)內(nèi)的事(不包括共有部位和共用設(shè)施)都該業(yè)主自己管。當(dāng)然，這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。

小區(qū)的共有部分屬于業(yè)主共有，一般會(huì)委托物業(yè)公司來進(jìn)行維護(hù)，物業(yè)公司的責(zé)任是由《物業(yè)服務(wù)合同》來進(jìn)行界定的?；旧虾贤卸紩?huì)規(guī)定房屋的共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備，包括房屋的外墻面、通道、樓梯間、屋面、上下水管道、公用水箱、電梯、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等共有部分和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

二、房屋質(zhì)量問題

其中包括保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題。而這些都是開發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒有關(guān)系。因?yàn)樾陆ㄐ^(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，所以有不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實(shí)，各位業(yè)主你怪錯(cuò)開發(fā)商了。因?yàn)檫@些都?xì)w于開發(fā)商所屬的物業(yè)公司或者是其他物業(yè)公司的責(zé)任。

物業(yè)權(quán)責(zé)

三、物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主權(quán)益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。至于對(duì)業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事，物業(yè)公司應(yīng)積極與有關(guān)方面反映溝通，爭(zhēng)取使問題得到解決。

其實(shí)，要求物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都是屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權(quán)益的。一方面，物業(yè)費(fèi)不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出，對(duì)業(yè)主合法權(quán)益也是一種侵害;另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)。