5月的最后一天，業(yè)績(jī)百?gòu)?qiáng)榜又出街了。

滿屏的都是“壓強(qiáng)”！

看這張座次表的千億數(shù)字攀升，忽然想起吳亞軍那句話：未來(lái)房企，最重要的還是活下來(lái)。你在百?gòu)?qiáng)榜，或者再進(jìn)一步說(shuō)，你在二十強(qiáng)里，這對(duì)優(yōu)秀的你來(lái)說(shuō)，很重要，非常重要。

繼續(xù)洗牌三五年后，老潘估計(jì)，未來(lái)百?gòu)?qiáng)榜和座位表將大體固化，房企格局基本塵埃落定，再排榜單，就沒(méi)啥看頭。有看頭的正是這三五年。

目前，每隔一年，或者幾個(gè)月，座位表就有小變、大變甚至巨變，而這，正是這三五年百?gòu)?qiáng)榜的看點(diǎn)和媒體興奮點(diǎn)。

誰(shuí)掉隊(duì)了？

誰(shuí)提速了？

誰(shuí)超車(chē)了？

誰(shuí)又沒(méi)落了？

……

無(wú)論是誰(shuí)，成也好，敗也罷，進(jìn)步有進(jìn)步的理由，可憐房企也必有可恨之處。但無(wú)論如何，掉隊(duì)者、超車(chē)者，都是一個(gè)個(gè)地產(chǎn)好故事、好案例。因?yàn)?/span>你的失敗，你的摔倒，或許能給繼續(xù)前進(jìn)的勇士們，更冷靜的反思、更穩(wěn)健的前行。

直入主題，看看最新出爐的三十強(qiáng)榜單吧?。▽?duì)不起，沒(méi)有放百?gòu)?qiáng)榜，未來(lái)房企三十強(qiáng)將占據(jù)70%，甚至更高的份額。這個(gè)行業(yè)的未來(lái)，不可能百家房企個(gè)個(gè)都活得滋潤(rùn)。）

 圖表來(lái)源：億翰智庫(kù)

開(kāi)個(gè)玩笑，給整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)壓力的，不僅有外部的調(diào)控政策、金融的嚴(yán)厲“去杠桿”，還有大家的同行一哥“碧桂園”。這個(gè)小伙伴，隊(duì)友看著說(shuō)著，都是一種“壓強(qiáng)”感。為什么？碧桂園，太拼了！

言歸正傳，前5月，碧桂園月月做冠軍，而且前5月就實(shí)現(xiàn)3400億，比老二恒大超出700億，看來(lái)2018年碧桂園全年當(dāng)冠軍也無(wú)太大懸念了。

單月指標(biāo)也“恐怖”，剛過(guò)去的5月，一個(gè)月拿下770億，應(yīng)該刷新了中國(guó)房企月度銷(xiāo)售新紀(jì)錄。

要知道770億，已經(jīng)相當(dāng)于2017年地產(chǎn)24強(qiáng)的規(guī)模。

不排除在未來(lái)兩三年，碧桂園一個(gè)月破千億。對(duì)比之下，很多百?gòu)?qiáng)房企還在提出未來(lái)兩三年集團(tuán)破千億。事實(shí)上，5月單月770億，考慮到房企貨值供應(yīng)大多在下半年，并且部分城市調(diào)控可能會(huì)放松一點(diǎn)。真有可能，2018年某個(gè)月，碧桂園單月破千億。

碧桂園單月破千億，雖然不關(guān)你事，但卻關(guān)乎整個(gè)行業(yè)格局之變，寡頭壟斷之深。

當(dāng)然，碧桂園埋頭苦干，無(wú)意于給行業(yè)、給地產(chǎn)人增加壓力，但他自己業(yè)績(jī)太“一騎絕塵”了，同為地產(chǎn)人，的確有點(diǎn)“殃及友商”。估計(jì)不少老板都說(shuō)，你們看看碧桂園那么拼，業(yè)績(jī)那么狠，你們還好意思不拼搏。

應(yīng)該說(shuō)，這兩年的碧桂園表現(xiàn)，拉高了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的奮斗指數(shù)。

這是一個(gè)快魚(yú)吃慢魚(yú)的時(shí)代，具體到前5月，究竟誰(shuí)跑得最快了？

是大巨頭，還是二十強(qiáng)，還是五十強(qiáng)，抑或是百?gòu)?qiáng)？

答案是逆襲的。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，什么大企業(yè)病的托詞、大象難跳舞的臃腫、規(guī)模天花板很難突破……事實(shí)告訴你，這在碧桂園等巨頭面前，都是扯淡。

其一，碧桂園前5月已是3345億，同比增長(zhǎng)32%左右；而100強(qiáng)今年是62億，比去年多出10個(gè)億，微弱的進(jìn)步基本讓地產(chǎn)人無(wú)感。這也充分證明了，大象比兔子跑得更快。百?gòu)?qiáng)，基本只有小進(jìn)步。

其二，別抨擊高周轉(zhuǎn)了，別抨擊三四線了，慢慢周轉(zhuǎn)，慢慢一二線開(kāi)不了盤(pán)，規(guī)模就是做不起來(lái)，業(yè)績(jī)目標(biāo)就是完不成。這三五年，房企不進(jìn)步、小進(jìn)步都是大倒退；持續(xù)小進(jìn)步，結(jié)局就是“出局”。所以，不進(jìn)則退，小進(jìn)大退，大進(jìn)不退，這才是百?gòu)?qiáng)榜尤其是五十強(qiáng)榜單的“金玉良言”。正如龍湖副總裁胡若翔所說(shuō)，地產(chǎn)第一陣營(yíng)門(mén)檻未來(lái)每年提高30%。

去年十強(qiáng)門(mén)檻是1500億，今年不到2000億進(jìn)不了前十，明年要2600億，2020年3300億。未來(lái)規(guī)模房企低于20%增長(zhǎng)，都是「掉隊(duì)」。宋衛(wèi)平曾說(shuō)，做好產(chǎn)品，規(guī)模慢一點(diǎn)也不要緊。但事實(shí)上，中交控股后，中交提出：“規(guī)模很重要，央企注重規(guī)模，資本市場(chǎng)也承認(rèn)規(guī)模，不進(jìn)前十的話，有很多規(guī)模帶來(lái)的紅利享受不到。所以綠城也必須保持規(guī)模，最起碼也要進(jìn)TOP10，不能掉隊(duì)。”

從目前來(lái)看，未來(lái)只能往三千億、四千億、五千億走，否則無(wú)路可走。

其三，從億翰智庫(kù)的5月百?gòu)?qiáng)門(mén)檻來(lái)看，TOP50梯隊(duì)的房企速度跑得最快，增速高達(dá)57%；而TOP10梯隊(duì)和TOP100梯隊(duì)的門(mén)檻提升的增速都為26%，TOP30的門(mén)檻增速37%。顯然從整體而言，TOP50的門(mén)檻增長(zhǎng)最有爆發(fā)力，而TOP30也是。這一點(diǎn)，老潘之前反復(fù)強(qiáng)調(diào)：大中型房企最著急，因?yàn)椴淮蟛恍∽顚擂?，所以唯有快速做大、盡可能做大、安全做大，才是第二梯隊(duì)規(guī)模房企的戰(zhàn)略第一要義。

目前來(lái)看，預(yù)計(jì)2018年全年TOP50門(mén)檻值或?qū)⒊?00億元，而TOP10門(mén)檻突破2000億。

圖表來(lái)源：億翰智庫(kù)

目前第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)落差加大。如果不考慮重大央企合并，不考慮極端收并購(gòu)，未來(lái)十強(qiáng)格局會(huì)適當(dāng)微調(diào)，會(huì)有少量非十強(qiáng)的房企進(jìn)入十強(qiáng)。

但是，地產(chǎn)三十強(qiáng)、五十強(qiáng)，這個(gè)中上等梯隊(duì)波動(dòng)會(huì)很大?？紤]到房企是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，或者產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、城市結(jié)構(gòu)判斷失誤，或者投資拿地稍微錯(cuò)過(guò)政策周期、踏錯(cuò)節(jié)奏，又或者過(guò)于激進(jìn)，高杠桿、高負(fù)債。種種問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致在未來(lái)三五年里，TOP10-30將面臨巨大的調(diào)整。

具體看當(dāng)下2018年前5月的榜單，老潘也特別說(shuō)說(shuō)網(wǎng)紅TOP50新秀。

其一，超級(jí)黑馬中梁，前5月勁銷(xiāo)502億，占據(jù)行業(yè)第17名。過(guò)去名不見(jiàn)經(jīng)傳的中梁地產(chǎn)，目前已是行業(yè)二十強(qiáng)，而且短短幾年間，布局全國(guó)21個(gè)省市90多座城。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)快，城市擴(kuò)張快，爆發(fā)力太強(qiáng)。

其二、黑馬新兵新力，前5月熱銷(xiāo)223億，占據(jù)第41名。這家公司成立才8年，南昌的業(yè)績(jī)老大。如今一個(gè)惠州三線城市，新力2018年要做到300億收成。

其三，新城控股，一直很低調(diào)。2018年某副總裁提出“保十爭(zhēng)五”的口號(hào)，也就是說(shuō)新城要進(jìn)入TOP10。而前5月，新城銷(xiāo)售666億，數(shù)字叫一個(gè)順啊，已位居TOP10。全年1800億的目標(biāo)，新城表示有信心。

受碧桂園和萬(wàn)科，或公開(kāi)或私下提出萬(wàn)億房企目標(biāo)的刺激，很多哪怕才兩三百億，甚至一百多億的房企，在2017年都紛紛提出快速?zèng)_擊千億的戰(zhàn)略目標(biāo)。

但轉(zhuǎn)眼間，一年過(guò)去了，房企流行的已經(jīng)是如何做到兩千億、三千億，甚至更高。更有一批優(yōu)秀房企，已經(jīng)不滿足于兩千億、三千億，而是提出第一梯隊(duì)，TOP8，保持行業(yè)前十的相對(duì)領(lǐng)先位置。這已經(jīng)成為繼千億目標(biāo)之后的網(wǎng)紅“新目標(biāo)”。

其實(shí)，不是房企老板胃口大了，而實(shí)在是房企規(guī)模增長(zhǎng)太快，行業(yè)洗牌太狠。

一家房企若是太“娘”，太“溫情”，等待它的結(jié)果，就是落后和出局。

這個(gè)行業(yè)從來(lái)不相信眼淚。資本機(jī)構(gòu)看業(yè)績(jī)座次榜、看土地儲(chǔ)備，供應(yīng)商也看成長(zhǎng)性，地產(chǎn)精英也看平臺(tái)成長(zhǎng)性。房企沒(méi)高增長(zhǎng)，就沒(méi)錢(qián)投你，沒(méi)人跟你，沒(méi)新土地給你做。

當(dāng)然，躍過(guò)一千億之后，有很多房企大佬告訴老潘，在我個(gè)人看來(lái)，房企銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)一千億后，和三千億沒(méi)有本質(zhì)的差別。

同樣，這些年核心城市房?jī)r(jià)上漲和未來(lái)中長(zhǎng)期上漲，大型房企可能開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售面積沒(méi)增長(zhǎng)多少，但因?yàn)閱蝺r(jià)高了很多，所以業(yè)績(jī)也高了很多，但實(shí)質(zhì)產(chǎn)品體量并沒(méi)增加太多，很多時(shí)候，未來(lái)五千億，也就相當(dāng)于今天的兩千億、三千億。

• 曾經(jīng)主張慢一點(diǎn)的龍湖也提出，2020年業(yè)績(jī)跨過(guò)3000億元；

  
  

• 中國(guó)金茂（以前叫方興地產(chǎn)），瞬間已是13強(qiáng)。面向未來(lái)，中國(guó)金茂提出2019年破千億，2022年兩千億；

  
  

• 綠城計(jì)劃2018年突破1800億，2019年突破2000億；

  
  

• 新城也明確2018年1800億；

  
  

• 富力提出2020年3000億；

  
  

• 旭輝干脆不提三千億還是四千億，而是強(qiáng)調(diào)相對(duì)排行榜，明確說(shuō)2021年占據(jù)行業(yè)TOP8。

2017、2018年流行的是孵化和裂變，即碧桂園變成若干個(gè)小碧桂園，世茂變成9個(gè)小世茂，中南變成若干個(gè)小中南、N個(gè)戰(zhàn)區(qū)。

龍湖年會(huì)提出“5321”區(qū)域公司目標(biāo)，即龍湖未來(lái)要實(shí)現(xiàn)幾個(gè)500億區(qū)域公司、300億公司和200億公司，50億的地區(qū)公司若是持續(xù)做不到，干脆幾個(gè)合并為破100億的公司。

新城2018年預(yù)計(jì)會(huì)有8到10個(gè)公司銷(xiāo)售破100億；萬(wàn)科就不說(shuō)了，四個(gè)區(qū)域公司中，上海萬(wàn)科、深圳萬(wàn)科都是單區(qū)域破千億的。

值得關(guān)注的是超級(jí)黑馬融創(chuàng)。華北融創(chuàng)、西南融創(chuàng)、上海融創(chuàng)預(yù)計(jì)都會(huì)在今年或者明年躍升為千億區(qū)域公司；同樣，中南提出江蘇戰(zhàn)區(qū)破千億，世茂提出福建區(qū)域破千億，其他房企提出浙江區(qū)域公司破千億。以上種種，都是最近幾年必須沖擊的區(qū)域公司目標(biāo)。

未來(lái)房企強(qiáng)不強(qiáng)，既看總部強(qiáng)不強(qiáng)，也看區(qū)域狠不狠。

未來(lái)，沒(méi)有幾個(gè)鐵打的戰(zhàn)區(qū)，或者王牌區(qū)域，很難支撐整個(gè)集團(tuán)持續(xù)走強(qiáng)。

未來(lái)三五年是區(qū)域走強(qiáng)、區(qū)域王牌軍誕生的關(guān)鍵時(shí)期，作為自媒體，也應(yīng)該多關(guān)注區(qū)域王者是怎么煉成的，去分享給整個(gè)行業(yè)。

今天土儲(chǔ)儲(chǔ)備的數(shù)量與質(zhì)量，映射未來(lái)兩三年企業(yè)規(guī)模的座次表。

首先，從拿地城市分布來(lái)看，前5月城市拿地排行榜反映出，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，三四線重點(diǎn)城市持續(xù)火熱。從總量來(lái)看，2018年5月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交5506億元，同比增長(zhǎng)33%。從城市土地來(lái)看，杭州以1363億元的成交總價(jià)位于榜單首位，同比上漲251%；北京和蘇州市場(chǎng)分別以606億元和501億元的成交總額占據(jù)榜單第2、3位

其次，從拿地金額來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、保利居前三甲。2018年1-5月，碧桂園以645億元拿地總額重奪拿地榜榜首，勢(shì)頭猛進(jìn)。萬(wàn)科以496億元拿地總額躍居第二；保利以453億元穩(wěn)居第三位，土地市場(chǎng)發(fā)力顯著。

其三，從拿地結(jié)構(gòu)分布來(lái)看，TOP10房企1-5月拿地總額3696億元，占TOP50企業(yè)的45.7%，同比平均增長(zhǎng)率為40.7%，品牌房企資源集聚效應(yīng)日益加強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)凸顯。

整體而言，第一梯隊(duì)TOP10拿地的力度、速度、體量最為兇猛，他們獲取資源的能力更強(qiáng)。

 圖表來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

考慮到行業(yè)洗牌，房企不得不拼規(guī)模。

但100%沖規(guī)模的房企，目前來(lái)看基本沒(méi)有，所以輿論也沒(méi)必要老是抨擊房企規(guī)模論。

房企在拼規(guī)模的同時(shí)，大型房企幾乎都提出了有質(zhì)量的增長(zhǎng)。或者關(guān)注轉(zhuǎn)型和商業(yè)模式能否穿越住宅調(diào)控周期，或者關(guān)注商住現(xiàn)金流的組合以減少住宅調(diào)控的影響，或者關(guān)注城市結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量均好的增長(zhǎng)，或者從產(chǎn)業(yè)類(lèi)型上關(guān)注輕資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充，又或者從財(cái)務(wù)質(zhì)量上關(guān)注升利潤(rùn)、控負(fù)債、提規(guī)模的均好發(fā)展……

今天高喊N千億的規(guī)模房企，早已不是唯規(guī)模論。

龍頭房企，萬(wàn)科、碧桂園、恒大都提出有質(zhì)量、有效益、可持續(xù)的增長(zhǎng)戰(zhàn)略和行動(dòng)舉措就不多說(shuō)了。更多的規(guī)模在高速增長(zhǎng)的房企，同樣也在彎道超車(chē)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)發(fā)展平衡論、質(zhì)量論、持久論。

比如，龍湖提出，未來(lái)龍湖住宅規(guī)模要沖擊三千億，一直保留在行業(yè)前十，而且利潤(rùn)持續(xù)提升，爭(zhēng)取未來(lái)利潤(rùn)能排在行業(yè)前五；商業(yè)地產(chǎn)提升回報(bào)率，進(jìn)入商業(yè)全國(guó)前五；長(zhǎng)租公寓2018年計(jì)劃開(kāi)業(yè)五萬(wàn)間，未來(lái)做到行業(yè)前三。顯然，龍湖確立住宅、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)四大主航道之后，未來(lái)住宅規(guī)模將沖擊三千億，運(yùn)營(yíng)服務(wù)租金類(lèi)收入將突破一百五十億，企業(yè)會(huì)更關(guān)注多產(chǎn)業(yè)的協(xié)同均好，穿越單一住宅調(diào)控周期，最終實(shí)現(xiàn)龍湖N千億規(guī)模后的可持續(xù)發(fā)展。

新城在未來(lái)沖擊兩千億，甚至更高業(yè)績(jī)的同時(shí)，也提出非住宅領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)，即2020年保證新城吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)到100家以上，實(shí)現(xiàn)年租金收入100億。新城已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)，少數(shù)商業(yè)和住宅并駕齊驅(qū)、雙雙出色的差異化模式實(shí)踐者。商住并舉，既能體現(xiàn)商住綜合體拿地優(yōu)勢(shì)，還能實(shí)現(xiàn)商業(yè)支撐銷(xiāo)售額，又能讓購(gòu)物中心為住宅品牌溢價(jià)、價(jià)值賦能。新城既做大住宅規(guī)模，又打造商業(yè)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，商住并舉模式是面向未來(lái)、實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長(zhǎng)的一種探索和實(shí)踐。

同樣，綠城代建的輕資產(chǎn)模式，未來(lái)或許會(huì)占據(jù)綠城投資與銷(xiāo)售的三分之一，甚至半壁江山。綠城坦言，未來(lái)150億元利潤(rùn)構(gòu)成中，50億元將來(lái)源于非住宅業(yè)務(wù)。事實(shí)上，今天綠城代建的銷(xiāo)售利潤(rùn)是5個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)拿地，幾十億的真金白銀投下去，有多少項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)可以達(dá)到5%？綠城在規(guī)模沖擊兩千億、三千億的同時(shí)，三分之一的輕資產(chǎn)、三分之二的重資產(chǎn)模式，是綠城對(duì)于未來(lái)的探索之一。

2017年加杠桿的房企很多都成巨頭了，而2018年中央去杠桿后，房企想加杠桿也加不了了。

這兩年，龍頭房企漲勢(shì)嚇人，但2018年地產(chǎn)行業(yè)的確難上加難。核心是去杠桿和企業(yè)本身的高負(fù)債，很多債務(wù)在2018年陸續(xù)到期，所以房企2018年只要談錢(qián)，都一個(gè)苦字當(dāng)頭。

第一，房企這兩年為了做規(guī)模，普遍在加杠桿。2017年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，達(dá)到2005年以來(lái)的最高位；到2018年一季度，136家上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，有近40家公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。

第二，2016年的發(fā)債在2018年陸續(xù)進(jìn)入還債期。2018年一季度，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。預(yù)計(jì)2018年下半年，債務(wù)到期會(huì)更加集中和頻發(fā)。

第三，政策去杠桿，強(qiáng)化金融管控。因此在“缺錢(qián)”的大背景下，一方面，利率提升非常顯著，預(yù)計(jì)2018年整個(gè)房企融資成本都會(huì)上漲5~10%，甚至更高；另一方面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的資質(zhì)及信用提出了更高的要求，甚至有些銀行，只對(duì)排名在TOP30的地產(chǎn)商進(jìn)行貸款。

似乎只有大房企才能通過(guò)多渠道融資，盤(pán)活資產(chǎn)，降低融資成本。而本身缺乏融資平臺(tái)，融資能力弱、負(fù)債率高的中小企業(yè)更是處處受限，雪上加霜。

所以就在最近幾個(gè)月，你會(huì)發(fā)現(xiàn)眾多T0P50房企頻頻發(fā)債，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年前4個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資數(shù)額達(dá)到233.2億美元，同比增長(zhǎng)107%。

在普遍都難的大背景下，TOP50房企卻相對(duì)又有融資的優(yōu)勢(shì)。一方面，他們很多都是上市企業(yè)，有能力通過(guò)多渠道融資方式，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿；另一方面，他們可以根據(jù)企業(yè)自身的周轉(zhuǎn)速度、現(xiàn)金流、溢價(jià)能力，降低負(fù)債的同時(shí)，增加“買(mǎi)地錢(qián)”，獲得持續(xù)生長(zhǎng)，繼續(xù)長(zhǎng)大。

房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)調(diào)控后，長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，未來(lái)三五年可能是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最復(fù)雜、最棘手、最難受的三五年。外在的業(yè)績(jī)分化、行業(yè)的洗牌整合、組織的分裂調(diào)整、資金的緊張、轉(zhuǎn)型的焦慮等等，最終都會(huì)反映在每家地產(chǎn)企業(yè)、每個(gè)地產(chǎn)人不平靜的365天中。

行業(yè)還在調(diào)控、洗牌、分化、高速運(yùn)轉(zhuǎn)。身在其中的我們，雖然要努力增長(zhǎng)，但也不能爭(zhēng)一時(shí)勝敗，不能亂了節(jié)奏，不能過(guò)度專注眼前，而要看遠(yuǎn)一點(diǎn)，走穩(wěn)了才能走得持久。這平淡的提醒，或許是你我天天匆忙奔走時(shí)不能忘卻的警示。