來源：法客帝國

作者：唐青林 李舒 張燁

▌裁判要旨

雙方就商品房簽訂預(yù)購、認(rèn)購等協(xié)議，如果該協(xié)議包含購房合同的主要內(nèi)容，就可以認(rèn)定為房屋買賣合同；如果協(xié)議包含購房合同的主要內(nèi)容且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

▌案情簡介

一、2014年1月4日，程暉與北京金實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《房屋買賣意向書》，約定程暉向金實(shí)公司購買北京市朝陽區(qū)X號院X號樓X層X號房屋（簡稱涉案房屋），價(jià)格為300萬元，分別于合同簽訂當(dāng)日支付定金10萬元，于2月20日前支付100萬元，于7月3日前支付190萬元，并由金實(shí)公司協(xié)助程暉辦理房屋過戶手續(xù)。

二、合同簽訂后，程暉向金實(shí)公司支付了前兩筆購房款共計(jì)110萬元，在第三筆款項(xiàng)約定支付日之前，程暉無法與金實(shí)公司取得聯(lián)系，導(dǎo)致雙方合同未能繼續(xù)履行。

三、程暉多次聯(lián)系金實(shí)公司未果，遂訴至法院，請求法院判定金實(shí)公司繼續(xù)履行合同義務(wù)并協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。

四、北京市朝陽區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉《房屋買賣意向書》已經(jīng)具備合同的主要內(nèi)容，可以認(rèn)定為房屋買賣合同，對雙方均有拘束力，因此判決程暉支付剩余購房款，金實(shí)公司協(xié)助程暉辦理過戶手續(xù)。

▌裁判要點(diǎn)

一般來說當(dāng)事人之間訂立的“意向書”的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為預(yù)約，即約定將來訂立一定契約的契約。預(yù)約與本約不同，具體到房屋買賣領(lǐng)域來說，當(dāng)事人只能依據(jù)購房意向書等預(yù)約合同請求與對方簽訂本約合同，即房屋買賣合同，而不能直接依據(jù)預(yù)約來請求對方履行買賣房屋的義務(wù)。但預(yù)約和本約不能僅從名稱上來判斷，如果當(dāng)事人在購房意向書中已經(jīng)就標(biāo)的、價(jià)款、數(shù)量、支付方式等合同主要內(nèi)容達(dá)成一致的，即可認(rèn)定為買賣合同。

本案中，程暉與金實(shí)公司簽訂的協(xié)議雖然名為“房屋買賣意向書”，但其實(shí)際內(nèi)容已經(jīng)包含標(biāo)的房屋基本情況、價(jià)款數(shù)額以及價(jià)款支付方式等合同基本內(nèi)容，且金實(shí)公司已經(jīng)先后收受程暉支付的定金及購房款共計(jì)110萬元，因此法院認(rèn)定該意向書性質(zhì)為房屋買賣合同，雙方之間存在合法有效的房屋買賣關(guān)系，并在此基礎(chǔ)之上判決買賣雙方繼續(xù)履行合同義務(wù)。

▌實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘后事之師，為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1、對買方來說，與賣方簽訂“購房意向書”“預(yù)購書”“價(jià)格協(xié)定書”等協(xié)議時(shí)也應(yīng)當(dāng)小心謹(jǐn)慎，不能輕信賣方、想當(dāng)然的認(rèn)為該協(xié)議不具有買賣合同的效力。

2、雙方為購房簽訂的預(yù)約合同中包含標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格等合同主要內(nèi)容的，可以認(rèn)定為房屋買賣合同，雙方之間存在合法有效的房屋買賣關(guān)系，可以以此為由要求對方完成支付剩余房款、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)等合同義務(wù)。

3、作為賣方來說，在簽訂“購房意向書”“預(yù)購書”“價(jià)格協(xié)定書”等預(yù)約協(xié)議時(shí)，如果對將來是否完全依約交易不能確定，可以明確約定該協(xié)議性質(zhì)為預(yù)約，并約定雙方應(yīng)當(dāng)依照本協(xié)議另行簽訂房屋買賣合同，且不宜提前收受賣方交付的購房款。

▌相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

《商品房銷售管理辦法》

第十六條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》

第二條第一款 當(dāng)事人簽訂的預(yù)購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。

▌以下為最高法院在“本院認(rèn)為”部分就此問題展開的論述:

本院認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，原告與被告就涉案房屋的交易所訂立之《房屋買賣意向書》，已經(jīng)具備了擬購房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款支付方式等合同主要內(nèi)容，可以認(rèn)定為房屋買賣合同，雙方均應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自義務(wù)。該意向書簽訂后，原告依約支付了前兩筆購房款共計(jì)110萬元，并舉證證明了其未依約支付剩余購房款的原因系行使不安抗辯權(quán)，故并非原告故意違反意向書的約定致使該意向書無法繼續(xù)履行?，F(xiàn)原告起訴主動支付剩余購房款190萬元，并要求被告履行意向書中約定的過戶義務(wù)，主張合理有據(jù)，本院應(yīng)當(dāng)予以支持。

案件來源

程暉與北京金實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[北京市朝陽區(qū)人民法院（2014）朝民初字第27004號]

▌延伸閱讀：地方法律的相關(guān)規(guī)定

《寧波市中級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題解答》

1.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確十三項(xiàng)主要內(nèi)容，實(shí)踐中如何判斷商品房認(rèn)購書系預(yù)約還是本約？

 

答：商品房買賣合同成立只需具備核心要件即可，無需十三項(xiàng)內(nèi)容全部齊備。如當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備擬購房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、支付方式等合同主要內(nèi)容的，應(yīng)視為商品房買賣合同即本約成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。

海南省高級人民法院《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》

9、開發(fā)商收取了擬購房人的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等且與擬購房人訂立了認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等的，分別情況予以處理：

 

(1)認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且開發(fā)商所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等為認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書中所約定的購房款數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，擬購房人要求繼續(xù)履行的，應(yīng)予支持。

因開發(fā)商的原因致使合同不能繼續(xù)履行的，擬購房人除可以請求解除合同外，還可要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

 

(2)認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等雖具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但開發(fā)商僅收取了少量認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，擬購房人要求繼續(xù)履行，且繼續(xù)履行不會出現(xiàn)障礙的，應(yīng)當(dāng)判決繼續(xù)履行。

因開發(fā)商的原因致使合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)雙倍返還所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等。

 

(3)擬購房人與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等有關(guān)于簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間約定，但經(jīng)開發(fā)商通知，擬購房人未在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同，事后要求與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同的，不予支持。

開發(fā)商不與擬購房人簽訂正式商品房買賣合同，擬購房人要求開發(fā)商退還所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等的，應(yīng)予支持，但雙方另有約定的除外。

 

(4)認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，擬購房人要求繼續(xù)履行的，不予支持。

擬購房人以認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等為據(jù)，要求與開發(fā)商簽訂正式購房合同的，不予支持。

開發(fā)商不與擬購房人簽訂正式購房合同，擬購房人要求雙倍返還認(rèn)購金、訂購金、誠意金等的，應(yīng)予支持。