??作者：唐青林 李舒  張燁（北京兩高重大疑難案件律師團(tuán)隊(duì)） 

閱讀提示：小產(chǎn)權(quán)房沒有正式的房產(chǎn)證，并非真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利人對其只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，因而通常情況下不能正常買賣。那么小產(chǎn)權(quán)房是否能夠贈與呢？在離婚訴訟中對夫妻共有的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何分割?

本文引用的案例中，男方父母在婚前將小產(chǎn)權(quán)房贈與夫妻二人作為婚房，二人離婚后法院判決該房屋的使用權(quán)歸男方所有，但同時(shí)判決男方給付女方35萬元的房屋補(bǔ)償款。

小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利人對房屋雖不享有所有權(quán)但有使用權(quán)，占有使用權(quán)也是一種權(quán)益，在離婚訴訟中，可以請求對共同占有使用的小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)進(jìn)行分割。

一、2007年吳金霞、王偉經(jīng)介紹相識，2010年王偉父母將其出資購買并裝修的202號房屋贈與吳金霞、王偉作為二人的婚房。

二、經(jīng)查，202號房屋系小產(chǎn)權(quán)房，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋開發(fā)商曾出具收據(jù)將繳款人改為王偉、吳金霞。2010年1月15日，王偉、吳金霞登記結(jié)婚，婚后一直居住在202號房屋。

三、2016年6月8日,吳金霞、王偉經(jīng)法院調(diào)解離婚。后吳金霞向法院起訴請求法院確認(rèn)202號房屋的使用權(quán)歸吳金霞所有。

四、北京市通州區(qū)法院一審認(rèn)為涉案房屋系小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)事人通過開發(fā)商更改收據(jù)收款人名字的行為應(yīng)當(dāng)視為贈與，因此吳金霞對涉案房屋有占有使用的權(quán)利，最終判決202號房屋的使用權(quán)歸王偉所有，王偉給付吳金霞房屋補(bǔ)償款35萬元。

五、王偉不服一審判決，上訴至北京市三中院。北京市三中院二審判決駁回上訴，維持原判。

本案涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房，沒有正式的房產(chǎn)證，且除開發(fā)商出具的收據(jù)外也沒有其他權(quán)利證明憑證，因此，法院將開發(fā)商將繳款人由王偉之父改為王偉、吳金霞的行為認(rèn)定為贈與行為，據(jù)此判定王偉、吳金霞實(shí)際取得涉案房屋的占有使用權(quán)。占有使用權(quán)也是一種權(quán)益，王偉與吳金霞離婚后應(yīng)當(dāng)對其就涉案房屋的共有權(quán)益進(jìn)行分割，因此，法院最終在考慮房屋價(jià)值、購買出資情況以及現(xiàn)狀等因素后，判決房屋使用權(quán)歸王偉所有，王偉給付吳金霞房屋補(bǔ)償款35萬元。

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1、小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利人對房屋僅有使用權(quán)而不享有所有權(quán)，因此在離婚訴訟中，可以請求對共同占有使用的小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)進(jìn)行分割，直接請求分割房屋的，法院將不予支持。

2、小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利人雖然對房屋不享有所有權(quán)，但依然有占有使用的權(quán)利，該使用權(quán)也是一種法律上的利益，在實(shí)際生活中有價(jià)可循。因此，夫妻二人共同享有對小產(chǎn)權(quán)房的占有使用權(quán)的，在離婚時(shí)可以請求法院對該房屋進(jìn)行分割，請求保有對該房屋的使用權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)支付另一方一定數(shù)額的房屋補(bǔ)償款。

《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》

三十五、【小產(chǎn)權(quán)房分割】對于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對其所有權(quán)歸屬做出處理。

對于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時(shí)，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時(shí)，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競價(jià)、詢價(jià)等方式進(jìn)行給予適當(dāng)補(bǔ)償。

在涉小產(chǎn)權(quán)房分割案件中，應(yīng)在判決論理部分中明確使用處理的判決內(nèi)容不代表對小產(chǎn)權(quán)房合法性的認(rèn)定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等。

一審法院認(rèn)為：現(xiàn)雙方的爭議焦點(diǎn)是，由開發(fā)商出具的收據(jù)能否證明贈與關(guān)系成立。根據(jù)已查明的事實(shí)，涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房，買方與開發(fā)商之間沒有簽訂合同，除開發(fā)商出具的收據(jù)外，沒有其他任何證明房屋權(quán)利的憑證。在這種情況下，當(dāng)事人通過開發(fā)商更改收據(jù)繳款人名字的行為，應(yīng)視為贈與。由于更改名字后，王偉與吳金霞實(shí)際居住房屋，房屋亦已完成交付，王偉、吳金霞已實(shí)際取得占有使用權(quán)?，F(xiàn)雙方雖未取得合法的所有權(quán)，但占有使用仍是一種利益，且實(shí)際生活中有價(jià)可循，故法院對涉案房屋依法予以分割。具體的分割方案，法院考慮到房屋的價(jià)值、居住的現(xiàn)狀、房屋的購買出資情況以及照顧婦女兒童的基本原則，依法予以確定。故對吳金霞要求請求法院依法確認(rèn)位于北京市通州區(qū)××202號房屋的使用權(quán)歸吳金霞所有的訴訟請求，對其合理部分，法院予以支持；對其不合理部分，法院不予支持。

北京市三中院認(rèn)為：根據(jù)已查明的事實(shí)及雙方當(dāng)事人的陳述，涉案房屋系小產(chǎn)權(quán)房，由王偉之父王×1出資購買。因王×1與房屋開發(fā)商并未簽訂書面合同，且無其他權(quán)利記載憑證，故通過開發(fā)商更改收據(jù)繳款人為王偉和吳金霞的行為，應(yīng)視為贈與，且涉案房屋在變更繳款人名稱后已實(shí)際交付，由王偉、吳金霞居住使用，該贈與已實(shí)際履行，故王偉和吳金霞已取得涉案房屋的相關(guān)權(quán)利，一審法院對此認(rèn)定正確。王偉上訴主張贈與事實(shí)不存在，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。一審法院考慮居住現(xiàn)狀、房屋購買出資情況等因素，判令涉案房屋的使用權(quán)歸王偉享有，此實(shí)質(zhì)系對涉案房屋排他性的占有使用，在此情況下，對于吳金霞對于涉案房屋應(yīng)享有的權(quán)益應(yīng)一并予以處理，故一審法院考慮房屋價(jià)值及照顧婦女兒童原則等因素，判令王偉給付吳金霞相應(yīng)房屋補(bǔ)償款，并無不當(dāng)。王偉上訴主張一審法院判令王偉給付吳金霞相應(yīng)房屋補(bǔ)償款超出審理范圍并違反物權(quán)法定原則，且因吳金霞存在出軌行為應(yīng)駁回吳金霞的訴訟請求，依據(jù)不足，本院對此不予采納。另，王偉主張依據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，因涉案房屋尚未變更登記到王偉和吳金霞名下，故其父可以撤銷贈與；因涉案房屋系小產(chǎn)權(quán)房，出資購買人王×1并未取得涉案房屋的所有權(quán)，其對于涉案房屋僅享有與開發(fā)商的合同權(quán)利，且涉案房屋已交付王偉和吳金霞實(shí)際占有使用，贈與已實(shí)際履行，故王偉的該項(xiàng)主張，于法無據(jù)，本院不予采納。

王偉與吳金霞用益物權(quán)確認(rèn)糾紛民事二審程序民事判決書[北京市第三中級人民法院（2017）京03民終18號]

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