青島市物價局 青島市國土資源和房屋管理局關(guān)于明確物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)政策的通知

各區(qū)、市物價局、物業(yè)管理行政主管部門，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，按照《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（山東省人民政府令第317號）等相關(guān)要求，結(jié)合本市實際，對我市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理政策進行完善。

一、屬于普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的住宅在銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級，依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并于合同簽訂之日起十日內(nèi)報送所在區(qū)市價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。

三、普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，房屋空置六個月以上的，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認（原則上以水、電、氣均未使用為衡量標(biāo)準）后，其物業(yè)服務(wù)費按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準的60%交納。

四、普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，儲藏室、車庫不得計入物業(yè)公共服務(wù)費的計費面積之內(nèi)，但改變設(shè)計用途用于居住的除外。

五、普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，車位超過一個月未停放機動車的，應(yīng)由車位使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認后，免收停車服務(wù)費。

六、占用業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車，應(yīng)繳納車位場地使用費。市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、西海岸新區(qū)的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，車位場地使用費指導(dǎo)標(biāo)準按照最高150元/月收??；臨時使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內(nèi)的車位，或者臨時占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以按小時收取車位場地使用費，停車未超過二小時的應(yīng)當(dāng)免費，停車超過2小時的部分，每小時最高不超過2元，每日最高不超過6元。即墨區(qū)、膠州市、萊西市、平度市的車位場地使用費政府指導(dǎo)價標(biāo)準由所在地價格主管部門會同物業(yè)主管部門負責(zé)制定并公布。

七、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費。

八、業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生建筑垃圾的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點存放，并承擔(dān)清運費用，具體收費標(biāo)準由雙方協(xié)商確定。

九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月，公示記錄留存?zhèn)洳椤?/span>

十、建立物業(yè)服務(wù)收費糾紛調(diào)處機制。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以向市、區(qū)（市）價格主管部門申請調(diào)解處理。市價格主管部門負責(zé)建立具體調(diào)處機制，各區(qū)市價格主管部門按照調(diào)處機制開展工作。

十一、本通知自2018年7月1日起施行，有效期至2019年9月14日。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域暫按《青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)<青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》（青價格[2012]83號）規(guī)定執(zhí)行。《青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)<青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》（青價格〔2012〕83號）、《青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局關(guān)于制定我市空置房屋物業(yè)服務(wù)費減免政策等有關(guān)問題的通知》（青價格〔2013〕60號）等政策中與本通知不一致的，按照本通知執(zhí)行。

青島市物價局

 青島市國土資源和房屋管理局

2018年6月29日

附：物業(yè)服務(wù)收費政策解答

（2018.7.1）

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定對前期物業(yè)服務(wù)合同進行備案過程中，有什么具體要求？

答：按照現(xiàn)行政策規(guī)定，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)合同需要明確物業(yè)服務(wù)等級和政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)的具體收費標(biāo)準，并于合同簽訂之日起十日內(nèi)將合同報送所在區(qū)市價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。

二、因服務(wù)成本變化需要調(diào)整普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行什么程序？

答：因服務(wù)成本變化需要調(diào)整普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將真實、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。在調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準之日起十日內(nèi)，將上述公開記錄、業(yè)主書面同意材料、調(diào)整后的服務(wù)等級及收費標(biāo)準向所在區(qū)市價格主管部門備案。

三、空置房屋物業(yè)服務(wù)收費減免政策是什么？

答：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，房屋空置六個月以上的，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認（原則上以水、電、氣均未使用為衡量標(biāo)準）后，其物業(yè)服務(wù)費按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準的60%交納。非普通住宅物業(yè)管理區(qū)域、成立業(yè)主大會的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域及非住宅物業(yè)管理區(qū)域的空置房屋物業(yè)服務(wù)收費減免標(biāo)準，由業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定執(zhí)行。

四、儲藏室、車庫是否應(yīng)計入物業(yè)公共服務(wù)費的計費面積？

答：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，儲藏室、車庫不得計入物業(yè)公共服務(wù)費的計費面積之內(nèi)，但改變設(shè)計用途用于居住的除外。非普通住宅物業(yè)管理區(qū)域、成立業(yè)主大會的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域及非住宅物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的儲藏室、車庫的計費面積，由業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定執(zhí)行。

五、車位未停放機動車，停車服務(wù)費如何減免？

答：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，車位超過一個月未停放機動車的，應(yīng)由車位使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認后，免收停車服務(wù)費。對于非普通住宅物業(yè)管理區(qū)域、成立業(yè)主大會的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域及非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位，其停車服務(wù)費減免標(biāo)準由業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定執(zhí)行。

六、在此次物業(yè)服務(wù)收費政策完善過程中，我市對“普通住宅”是如何界定的？

答：《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》就 “普通住宅”的內(nèi)涵未做明確界定，我市暫按《青島市物價局 青島市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)<青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》（青價格[2012]83號）規(guī)定執(zhí)行。

七、青島市住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準如何制定？

答：我市住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭械氖菢I(yè)主自治管理，物業(yè)、停車服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體由業(yè)主選聘物業(yè)公司，通過合同約定的方式確定具體收費標(biāo)準。政府對保障性住房（房改房、集資建房、限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會未成立之前的物業(yè)、停車服務(wù)收費進行過渡管制，實行政府指導(dǎo)價。具體由政府價格主管部門制定一個菜單，列明收費標(biāo)準及對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容，其中物業(yè)服務(wù)收費為基準價格，停車服務(wù)收費為最高限價，具體收費標(biāo)準通過前期物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)、停車服務(wù)收費標(biāo)準

注：1、服務(wù)等級是按照山東省地方標(biāo)準DB37/T 1997.1-2011《物業(yè)服務(wù)規(guī)范 第1部分：住宅物業(yè)》劃分的，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量從低級到高級分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級。

2、每個服務(wù)等級對應(yīng)的收費標(biāo)準為基準價格，具體收費標(biāo)準可在上浮不超過20%的浮動幅度內(nèi)確定，下浮不限。

八、車位場地使用費如何收??？

答：占用業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車，應(yīng)繳納車位場地使用費。市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、西海岸新區(qū)的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過程中，車位場地使用費指導(dǎo)標(biāo)準按照最高150元/月收?。慌R時使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內(nèi)的車位，或者臨時占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以按小時收取車位場地使用費，停車未超過二小時的應(yīng)當(dāng)免費，停車超過2小時的部分，每小時最高不超過2元，每日最高不超過6元。即墨區(qū)、膠州市、萊西市、平度市的車位場地使用費政府指導(dǎo)價標(biāo)準由所在地價格主管部門會同物業(yè)主管部門負責(zé)制定并公布。對于在非普通住宅物業(yè)管理區(qū)域、成立業(yè)主大會的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域及非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的車位場地使用費，由業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定執(zhí)行。

九、7月1日以后，政府管價范圍內(nèi)的車位場地使用費標(biāo)準，是按照此前已簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的標(biāo)準執(zhí)行還是按照新的規(guī)定執(zhí)行？

答：《價格法》等法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)執(zhí)行政府指導(dǎo)價標(biāo)準。因此，對屬于政府管價范圍的物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7月1日后按照青島市物價局 青島市國土資源和房屋管理局下發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)收費相關(guān)政策的通知》規(guī)定執(zhí)行。

十、物業(yè)代為收取的業(yè)主共有收益資金如何使用？

答：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。

十一、建筑垃圾清運費如何收??？

答：業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生建筑垃圾的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點存放，并承擔(dān)清運費用，具體收費標(biāo)準由雙方協(xié)商確定。

十二、物業(yè)服務(wù)收費產(chǎn)生糾紛如何解決？

答：價格主管部門將建立物業(yè)服務(wù)收費糾紛調(diào)處機制。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以向市、區(qū)（市）價格主管部門申請調(diào)解處理。

十三、住宅小區(qū)停放機動車可以收取那些費用？

答：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)租賃建設(shè)單位的車位、使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內(nèi)的車位、占用業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務(wù)費、車位場地使用費。

十四、住宅小區(qū)對外來車輛停車收費嗎？

答：可以收費，但對進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行應(yīng)急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的機動車，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、安裝和物品配送等服務(wù)臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。