房企欠了一屁股債修出來的房子，你敢不敢買？很多忙著搶完房子后的購房者這個(gè)時(shí)候肯定要憂慮了，開發(fā)商既然欠了這么多錢，以后會(huì)不會(huì)成為爛尾樓，買不得？

但筆者要告訴各位一個(gè)事實(shí)是，幾乎市面上百分之九十的房子都是開發(fā)商舉債開發(fā)出來的，所以你的擔(dān)憂百分之九十沒有必要，但是，有百分之十是有必要的。所以筆者今天重點(diǎn)來說這“百分之十”。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2018年一季度， 135家A股上市房企的最新資產(chǎn)負(fù)債情況合計(jì)負(fù)債額達(dá)到了6.95萬億元，其中有35家上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率在百分之八十以上，占比達(dá)26%。 

首先，資產(chǎn)負(fù)債率的概念，了解一下。

資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)的負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的百分比。舉個(gè)栗子，就是你欠債的錢除以你值錢的所有財(cái)產(chǎn)的價(jià)值總額得到的百分比，因此，評(píng)判你的還債能力就跟你的財(cái)產(chǎn)總額有很大的關(guān)系。

簡單點(diǎn)說，一家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率越小，表明企業(yè)的長期償債能力越強(qiáng)，資產(chǎn)對(duì)負(fù)債的保障程度越高，反之，資產(chǎn)負(fù)債率越大，一旦出現(xiàn)嚴(yán)重的資金問題，企業(yè)資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)就越高。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的前期投資非常大的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率的正常的范圍在60％－70％之間，如超過80％，負(fù)債比例已經(jīng)過高，企業(yè)的經(jīng)營就已經(jīng)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)了，不僅可能導(dǎo)致短期的資金風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)等遇到減值和變現(xiàn)難的問題時(shí)，可能最終導(dǎo)致企業(yè)資不抵債破產(chǎn)。

數(shù)據(jù)來源：Wind數(shù)據(jù)

在上述表格資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)百分之八十以上的的房企中，不乏知名品牌房企。

例如，達(dá)千億市值的房企萬科目前的資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)84.04%，負(fù)債達(dá)到了10289億元，排行上市房企首位（成都2017年的GDP是13890億元）；綠地的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到88.67%，負(fù)債達(dá)到了7702億元，排名第二。華夏幸福、泰禾集團(tuán)、首開股份的負(fù)債合計(jì)都達(dá)到了2000億元級(jí)以上。而這些高負(fù)債房企的市場占有率（項(xiàng)目多、拿地多、產(chǎn)值高）又是很高的。

這個(gè)時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些動(dòng)輒欠債上百億、上千億甚至上萬億的高資產(chǎn)負(fù)債率房企個(gè)個(gè)都是大腕兒，但個(gè)個(gè)都欠了一屁股債，用“看面子都是土豪，看里子全是負(fù)債”形容毫不為過。那么是不是房企負(fù)債越多與大家所關(guān)心的樓盤質(zhì)量更差，樓盤更容易爛尾有很大的關(guān)系？

實(shí)際上，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中，負(fù)債是很常見的事情，我們知道開發(fā)商拿地及建設(shè)施工成本高、加上建設(shè)周期長、回款周期慢、多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是高杠桿（例如開發(fā)商有要做100塊錢成本的事情，其中有90塊錢可能都是借來的，僅用了10元本金來撬動(dòng)100元生意）運(yùn)行，尤其是大規(guī)模擴(kuò)張、拿地多的房企，會(huì)考慮更多的融資渠道，多數(shù)發(fā)展較好的房企因靈活的資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)性，都已經(jīng)上市。一定比例的資產(chǎn)負(fù)債是上市房企的普遍特征。

在房企經(jīng)營狀況良好的情況下，企業(yè)可以通過舉債（信托、發(fā)行債券、銀行借貸、及其他融資渠道），利用財(cái)務(wù)杠桿的正面作用，獲取更大的收益。如果企業(yè)的經(jīng)營管理不善，不但企業(yè)的資金實(shí)力保證不了償債的要求，財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)面作用還會(huì)加劇財(cái)務(wù)狀況的惡化。

因此，如果負(fù)債比率能控制在合理范圍內(nèi)，加上房企良好的銷售業(yè)績把控回籠現(xiàn)金流，一般都不會(huì)產(chǎn)生太大問題，甚至能幫助企業(yè)快速擴(kuò)展實(shí)現(xiàn)更大的盈利。但需要警醒的是，一旦負(fù)債比率過大，更容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債，我們來舉兩個(gè)極端的栗子：

案例一：前文所述萬科資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84%，負(fù)債達(dá)到了10289億元。但萬科在近年來的業(yè)績在全國房企中排行前列，業(yè)績表現(xiàn)亮眼，利潤持續(xù)增長。萬科高負(fù)債的同時(shí)，也保持了快速的擴(kuò)張拿地。萬科是利用了財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的典型例子。但這也不能忽視萬科較高的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)公司未來穩(wěn)健發(fā)展埋下的隱憂。

案例二：成都某本土房企資產(chǎn)負(fù)債率可能僅有30%不到，但在拿地方面因資金門檻選擇很有限，該企業(yè)僅能拿下15億元范圍內(nèi)的主城土地，在土拍市場上的競爭力不大，宗地的規(guī)模受限，企業(yè)雖負(fù)債較低，但擴(kuò)張速度明顯緩慢，產(chǎn)品在市面上的影響力難成體系，盈利有限。因此僅能一步一個(gè)腳印，開發(fā)完一個(gè)項(xiàng)目再來找下一個(gè)目標(biāo)，企業(yè)發(fā)展路徑非常保守。

因此，低資產(chǎn)負(fù)債率并不代表企業(yè)發(fā)展更好，高資產(chǎn)負(fù)債率可以能反映企業(yè)的目前債務(wù)情況較重和長期償債能力提出風(fēng)險(xiǎn)警示，關(guān)鍵還是在于企業(yè)毛利率、股東回報(bào)率、和資產(chǎn)質(zhì)量能否覆蓋高負(fù)債，但超過80%的資產(chǎn)負(fù)債率是值得警醒的。還能得一個(gè)結(jié)論是，高負(fù)債+良好的現(xiàn)金流可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更大價(jià)值的變現(xiàn)，所以企業(yè)的現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)是否順暢是非常關(guān)鍵的。

前些天，筆者發(fā)文的《『追蹤』森宇賣地獲得的23.15億，能否償清債務(wù)？》（請(qǐng)戳標(biāo)題）文章中，森宇地產(chǎn)就是一個(gè)典型的資不抵債的例子。因高杠桿通過信托融資拿地開發(fā)，后因市場和資金周轉(zhuǎn)不濟(jì)，很快陷入債務(wù)危機(jī)。

森宇是一家成都本土非上市的民營企業(yè)，引發(fā)資金危機(jī)的原因有企業(yè)運(yùn)營能力不足和財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)掌控力上的偶然因素。而更多的全國性品牌上市房企的極高負(fù)債率，或許更應(yīng)該引起注意。

更為嚴(yán)峻的是，2018年開始，高負(fù)債房企的償債能力將面臨的考驗(yàn)。據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，國內(nèi)陸產(chǎn)存續(xù)債券中約有 75%是在2019-2021年間到期。

另一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債、銀行信貸、資管計(jì)劃等融資手段被限之后，海外發(fā)債也被限制，房企多元化融資渠道全面被堵。而在近期，碧桂園、合生創(chuàng)展、富力、花樣年等多家房企發(fā)債遭到了中止。

接下來，部分高負(fù)債房企將面臨償債和融資渠道收緊的雙重考驗(yàn)。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，接下來即將開啟違約狂潮，部分開發(fā)商將面臨猝死的可能。

也許上述觀點(diǎn)有些危言聳聽，但筆者認(rèn)為，購房者在擔(dān)心買不買得到的情況下，也應(yīng)該警醒在文章開頭所提到這“百分之十”的房企。且建議應(yīng)該購買資產(chǎn)良好資金償還實(shí)力更強(qiáng)、和“國”字號(hào)房企樓盤。一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，不是總能出現(xiàn)“接盤俠”，“森宇”現(xiàn)象也不是我們能預(yù)料的。

此文僅以購房者的角度來談了房企負(fù)債的問題，在房企金融領(lǐng)域顯然僅是冰山一角。如果您有更多關(guān)于“房企負(fù)債”的觀點(diǎn)，歡迎留言與作者交流。