在文章開頭，先寫出本篇的結(jié)論和觀點：

1、二手房的價格是真正的自由交易下的真實價格

2、二手房價格受一手房影響，變化速度和幅度想比一手房要小

3、房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入一個二手的存量市場，哪怕你是昨天買的新房

4、二手房的價格是一個中長期漲勢，短期可能會短暫回調(diào)

5、牛市看放盤價、熊市看成交價

我們先來看一個模型：假設(shè)2017年9月份廣州XX花園小區(qū)，總計戶數(shù)5000戶，其中二手放盤的占比2%，100戶，把其中不想賣的剔除掉，再把測試市場的剔除掉，可能真正想買的也就80套左右，這80套是實實在在想在近期把房子賣掉，用錢去開廠也好，用錢去買更大的也好，反正就是有硬需求。

同時，假設(shè)XX花園小區(qū)的當(dāng)前均價是4萬/平，這80套放盤的價格幾乎全部集中在4萬/平左右，可能的大致分布如下：

• 樓層、朝向、戶型最好的、賣的意愿較差：4.5萬元/平， 3套

• 樓層、朝向、戶型較好的、賣的意愿一般：4.3萬元/平，10套

• 樓層、朝向、戶型一般的、賣的意愿一般：4.0萬元/平， 60套

• 樓層、朝向、戶型較差的、賣的意愿一般：3.9萬元/平， 5套

• 樓層、朝向、戶型最差的、賣的意愿很強：3.7萬元/平，2套

上面的價格分布不單單考慮了房子本身的戶型、朝向、樓層、采光、噪音、進(jìn)深、面寬、裝修等硬件因素，也把業(yè)主賣房意愿加了進(jìn)去，這會讓你看到一個動態(tài)、真實的二手房的價格市場。

好了，現(xiàn)在我們來判斷一下廣州XX花園小區(qū)這80套二手房，在市場上是一個什么樣的銷售狀況？

1、在二手市場比較好的時候

比如2016年3月-2017年5月的廣州，比如2016年5月-2017年3月的合肥等等就屬于這個狀況。

這種市場下真實的狀況就是，大量的二手客戶進(jìn)場，這個小區(qū)每天帶客量超過50批，這80套房每周都會被看5-8批次，客戶、房源、業(yè)主之間并不是一個明顯的公平競爭態(tài)勢，業(yè)主更強勢，反正你要不買，我明天或者下周就要升10萬。這個時候，最有可能發(fā)生的事情就是這個小區(qū)最便宜的3.7萬單價的2套房被賣掉，隨即就是3.9萬單價的5套房子被賣掉，因為在市場滾燙的時候，業(yè)主的心態(tài)是極為不穩(wěn)定的，你要是下手遲業(yè)主隨隨便便就把價格翻上去了，均價就不是4萬了，而是今天4.0萬，下周4.1萬，下下周4.2萬，所以最先被賣掉的一定是最便宜的那幾套，這幾套被消化掉之后，小區(qū)的整體價格就上去了。

在這種情況下，賣掉的任何一套房都是當(dāng)下這個小區(qū)最便宜、性價比最高的一套房，這是毋庸置疑的。在這個時段內(nèi)，本小區(qū)的房價變化如下：

剛需客這個時候怎么辦？還能增么辦，只能盯著這個小區(qū)的房源和價格，手里準(zhǔn)備好現(xiàn)金，當(dāng)合適的房源出現(xiàn)的時候，第一時間奔赴現(xiàn)場把現(xiàn)金往業(yè)主面前一放，“你好，我老婆太喜歡你這套房了，朝向和樓層也適合，雖然價格有點貴，但我拗不過她，她是女人所以我就得讓著點她，所以我今天就翹班過來下定”，一般情況下，當(dāng)業(yè)主看到買家直接拿著現(xiàn)金來，看到那一疊疊毛爺爺鮮活的存在于自己的眼前，而且說盡管價格貴了點，但家里的女人就是喜歡房子本身，業(yè)主立馬就會簽字了。上面這一段，可以作為剛需買房的操作手冊，拿走不謝。

投資客這個時候怎么辦？還能怎么辦，投資客唯一要做的就是不買，不進(jìn)貨啊，價格天天漲、業(yè)主天天返價，投資客不能買啊。而且對于投資客來講，房票和貸款名額這都是稀缺資源，這就決定了他們選籌和購買時間的選擇都是非常彌足珍貴的，只有真真的看準(zhǔn)了房源和時機，才會餓狼捕食的撲上去。

像廣州、上海、深圳、北京、杭州這些地方，市區(qū)一般好一點的二手小區(qū)，在市場行情向上的時段，客戶量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不斷的，價格一直會向上漲，漲到業(yè)主心態(tài)變化了，漲到買家出手猶豫了，這個時候就開始博弈，看看哪方的力量大，最終博弈的勝出的就是哪方。在這個過程當(dāng)中，沒有政府的行政參與，只有買家、賣家的參與，最多有中介在中間的牽針引線，這是真正的市場行為，你情我愿。

2、在二手市場相對不好的時候

比如2015年3月-2016年2月的廣州，比如2017年6月-2017年9月的廣州都屬于這種情況。

大家要明白一個道理和邏輯，二手市場是受到一手市場影響的，一手市場的好與壞，是受到國家政策，限購限貸、利息猛增、限制交易等等因素影響的。想想看也是，國家真真能影響的也只有一手市場，當(dāng)身處社會和市場中的二手買家、賣家、中介們，天天耳聞目染的看到、聽到一手的消息、政策的打壓等等，是會影響買家、賣家、中介在二手市場中的心態(tài)、策略、執(zhí)行動作的。

在市場不太好的情況下，你說廣州XX花園小區(qū)這80套房子大致是一個什么樣子的銷售情況？

最開始出現(xiàn)的情況，一定是買家都會觀望，覺得國家要出手干預(yù)了，房價不可能一直向上漲，所以觀望、等待、猶豫的心態(tài)和行為就會出現(xiàn)，這個時候看房客銳減、議價空間增加、業(yè)主也沒那么強硬了。

最可能出現(xiàn)的情況是，當(dāng)大家都在猶豫、都在博弈的時候，真正需要錢去治病、需要錢去換房（所換的房子已經(jīng)交了定金，急需把這套賣掉）的就會以小幅的降幅把房子賣掉，比如3.9萬的最終以3.8萬的價格賣掉，4.3萬的最終以4.1萬的價格賣掉，比如1各月內(nèi)這個小區(qū)賣了5套出去，使得原來均價4.0萬的狀態(tài)被打破，最終放盤的價格下降到3.9萬左右。

上述是第一步的變化，在第一步當(dāng)中真正急用錢的業(yè)主都會快刀斬亂麻的把房子處理掉，真正的博弈是80套房子當(dāng)中，真正需要錢的5套全部打掉之后，業(yè)主、買家的博弈才進(jìn)入一個冷凍狀態(tài)。這個時候，買家肯定是不急的，因為已經(jīng)有5套房子降價銷售了，自己索性就再等等唄，投資客更不急，因為只要你出現(xiàn)降價這就是形勢掉轉(zhuǎn)頭的的信號啊，所以更加不急，業(yè)主呢，如果業(yè)主是豬堅強，極力看好二手市場而且自己2-3年資金也沒問題不急用錢，干脆就把房子收回去不賣了，真正有影響的是那些可賣可不賣的，對后市又猶豫甚至不看好的業(yè)主，覺得既然有5個業(yè)主降價了，那么這個勢頭就會對自己不利，所以干脆自己也割肉處理掉算了，當(dāng)越來越多的業(yè)主有這樣想法的想法，這個小區(qū)的價格就會在短時間內(nèi)往下走，即使掛牌價還是4.0萬，但真正成交的卻是一路4萬，3.9萬，3.8萬。

二手市場還有一個特點就是不同于一手市場，一手市場是開發(fā)商定價，開發(fā)商如果撐不住了，可以講價，可以降的很多很多，只要能去貨能回款就行。二手不一樣，二手是不可能無限制的降下去的，比如原來均價4.0的小區(qū)，再怎么降也不可能降到3.0，因為當(dāng)降到3.4、3.5的時候，業(yè)主就終于明白了，我不賣了，打死也不賣了，干脆不賣了就不存在降不降的問題，而價格從4.0降到3.5的這個過程，其實是把那些急用錢、不看好后市的業(yè)主全部打掉了，剩下的就都是“豬堅強”，絕對看好后市。

所以，這種狀況下的價格變化是這樣子的。

上面兩種情況就是二手房市場的幾個表現(xiàn)狀況，這幾乎是沒有任何疑問和值得懷疑的地方，邏輯清晰、思路嚴(yán)謹(jǐn)、實例分析、句句卓見。所以也就有了下面的結(jié)論：

• 二手房價格會受到一手房價格的影響，但影響力度沒有想象的那么大

• 二手房價格是真正的市場自由交易行為下的價格反映，所以也更能反映一個城市的房地產(chǎn)價格水平

• 對于剛需客來說，任何時候買二手房都是對的，唯一要做的就是下一秒把房子定了

• 對于投資客來講，“淡市要買入”、“旺市要賣出”才是王道

下面說一說如何淘筍盤，假設(shè)你是一個平時關(guān)注市場，手里有點閑錢，同時也有房票，想淘一套筍盤，那么怎么看市場呢？

先要確定你所關(guān)注的板塊和樓盤的當(dāng)下價格水平，比如均價4.0萬，整體的市場水平就是這個樣子，最多去到4.3，最便宜去到3.7、3.8，那么我們?nèi)绾未_定筍盤？筍盤的概念是什么？我理解的概念就是比如3.5萬的單價一年出現(xiàn)的概念不超過3次，這樣的房源和價格才是筍盤，同理，其他情況就不是筍盤。

你認(rèn)為的那個價格的房源在一段時間內(nèi)出現(xiàn)的頻率不超過3次，就稱為筍盤。

當(dāng)然了，你為什么認(rèn)為是3.5萬，不是3.3萬，每個人對價格的預(yù)判和預(yù)期不一樣，也就是說筍盤對于每個人來講都不是一樣的概念，你認(rèn)為的筍對于別人來講不一定是筍。

確定了筍盤的價格，確定了不同樓層、不同戶型的所對應(yīng)的筍盤的價格，然后就是等，有耐心的等市場的反應(yīng)，等業(yè)主放血放盤。這個時候你需要耐心，需要消息靈通，御用中介、小道消息，安居客、鏈家、中原等等資源都可以派上用場了，反正要做的就是等到心里價位房源房源出現(xiàn)的時候，飛蛾撲火地去鎖定房源，接下來再完成后續(xù)的交易手續(xù)。

對于投資客來講，踏破鞋的看市場、看200套房源、每天跟中介泡在一起，才會有筍盤的感覺和意識，才會形成自己對于市場、筍盤的概念和意識。

想想看，在廣州中心六區(qū)，二手房的價格在4.0-4.5左右，按照100平的平均來計，總價在400-450萬，按照我自己的筍盤概念8-15%的點數(shù)，30-50萬的幅度，如果自己的辛勤勞動能換來一套房32-60萬的成本節(jié)約，就是非常巨大的價值所在了，這顯然不是上個簡單的班能達(dá)到的。對于投資客來講，無論是“大面積、低單價”流派，還是“一切為了筍而來”都是在買入的時候把成本降到最低，成本低就是硬道理。